在朝陽(yáng)路落寞佇立多年，北京著名爛尾盤中弘大廈終迎接盤者。
4月8日，中弘大廈在阿里司法拍賣平臺(tái)拍賣，起拍價(jià)22.6億元，經(jīng)過(guò)15輪競(jìng)價(jià)，最終由北京植晟云廈物業(yè)管理有限公司以33.12億拿下，溢價(jià)10.5億元，成交均價(jià)50538元/平方米。
天眼查信息顯示，競(jìng)得人為北京東富嘉吉投資管理中心全資子公司，東富嘉吉的母公司為東富(天津)股權(quán)投資基金管理有限公司，東銀實(shí)業(yè)和和中國(guó)東方資產(chǎn)管理股份有限公司為后者股東。東富嘉吉為本次拍賣的申請(qǐng)執(zhí)行人，而東方資產(chǎn)是中弘控股的債權(quán)人之一。
“中弘大廈位于北京CBD周邊，地段位置極為稀缺，競(jìng)拍人首先是出于占據(jù)核心城市、核心地段的考量。加上目前市場(chǎng)流動(dòng)性充裕，資金使用成本下降，通貨膨脹指數(shù)處于高位，出于資金避險(xiǎn)、保值增值需求，這是較優(yōu)質(zhì)的投資選擇。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅告訴第一財(cái)經(jīng)，綜合CBD周邊租金水平，中弘大廈出租回報(bào)率能達(dá)4%~5%左右。
從“城市新地標(biāo)”到擺上貨架，中弘大廈的命運(yùn)起起伏伏。作為中弘股份曾經(jīng)的核心資產(chǎn)，該項(xiàng)目四年前被推向市場(chǎng)時(shí)，備受矚目。但隨著中弘股份資金危機(jī)爆發(fā)直至退市，實(shí)控人王永紅的商業(yè)帝國(guó)轟然崩塌，中弘大廈也落得折價(jià)出售的境地。
1995年，王永紅北上淘金，靠汽車保潔和加油站賺到第一桶金。2000年，王永紅迎來(lái)商業(yè)轉(zhuǎn)機(jī)，他拿下北京五環(huán)外一商住用地，囤地八年后，打造出著名北漂蝸居地“北京像素”，并借助地價(jià)房?jī)r(jià)飛速上漲，一舉攬金50億。
2010年，中弘股份借殼上市。自登陸資本市場(chǎng)開始，王永紅的激進(jìn)風(fēng)格開始顯露。上市后第二年，該公司轉(zhuǎn)型文旅地產(chǎn)，將業(yè)務(wù)布局至北京、濟(jì)南、海南等地，相繼斥巨資拿下海南如意島、北京美猴王主題樂(lè)園、海南三亞半山半島等項(xiàng)目。
同時(shí)，王永紅打造出“A+3”計(jì)劃，即以中弘股份旅游地產(chǎn)為主線，靠互聯(lián)網(wǎng)金融和在線旅游平臺(tái)盤活，通過(guò)收購(gòu)境外公司來(lái)運(yùn)營(yíng)。此后其相繼收購(gòu)中璽國(guó)際、開易控股、亞洲旅游、A&K等公司，以期實(shí)現(xiàn)完整閉環(huán)。
但不論是項(xiàng)目開發(fā)，還是運(yùn)營(yíng)體系，王永紅均未如愿實(shí)現(xiàn)設(shè)想。上述斥巨資收購(gòu)的項(xiàng)目，進(jìn)入實(shí)質(zhì)開發(fā)階段的甚少。如意島項(xiàng)目因海洋管轄等問(wèn)題被下令停工，半山半島項(xiàng)目因近200億負(fù)債，一直停滯不前。
2015~2017年，中弘股份凈利潤(rùn)分別為2.87億元、1.57億、-25.11億。為收購(gòu)三亞半山半島項(xiàng)目，王永紅未經(jīng)董事會(huì)和股東大會(huì)批準(zhǔn)，私下劃走上市公司61.5億元，從商業(yè)失利滑向涉嫌違法犯罪。
2018年，中弘股份危機(jī)全面爆發(fā)，公司接連出現(xiàn)股份凍結(jié)、多項(xiàng)債務(wù)逾期、股價(jià)連續(xù)低于1元等問(wèn)題。11月8日，深交所作出中弘股份股票終止上市決定，宣布中弘股份成為首家因股價(jià)連續(xù)低于面值而被強(qiáng)制終止上市的公司。
中小股東的財(cái)富一夜蒸發(fā)，中弘股份旗下資產(chǎn)也被迫進(jìn)入拍賣流程。此次擺上貨架的中弘大廈，目前項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂，室內(nèi)公共部分裝修已部分完成，外立面部分裝修已完成，辦公區(qū)及商業(yè)室內(nèi)為毛坯房，后續(xù)續(xù)建工作由競(jìng)買人承擔(dān)。
郭毅認(rèn)為，競(jìng)得人需考慮如何盡快完成施工，并為其打造全新的市場(chǎng)形象，實(shí)現(xiàn)更好的出租率。從盤活難度來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)管理公司需委托開發(fā)商或建設(shè)商完成工程、竣工交付，對(duì)陳舊區(qū)域進(jìn)行升級(jí)，增加智慧化管理系統(tǒng)。
據(jù)悉，該項(xiàng)目此前已散售部分房源。郭毅表示，目前可查網(wǎng)簽房源42套，其中或涉及延期交付、違約情況，還有11套已購(gòu)未簽約房源，需要接盤人針對(duì)客戶情況做相應(yīng)處理。已售出房源中，并非整層售出，如何統(tǒng)籌小業(yè)主和未來(lái)租戶訴求，保障各方權(quán)益，仍需考量。
中弘大廈還面臨北京寫字樓市場(chǎng)的挑戰(zhàn)。郭毅稱，由于供應(yīng)量增加等因素，北京去年寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)不是很好，相較而言，CBD區(qū)域空置率相對(duì)可控，但因此地外資企業(yè)居多，在全球疫情高發(fā)背景下，其經(jīng)營(yíng)狀況和對(duì)中國(guó)的市場(chǎng)布局存在不確定性，將對(duì)寫字樓市場(chǎng)造成影響。
值得注意的是，據(jù)郭毅介紹，中弘大廈此前已簽約物業(yè)均價(jià)約80094元/平方米，簽約時(shí)間集中于2017年，目前CBD辦公物業(yè)已有一定增值，對(duì)比成交均價(jià)和拍賣價(jià)格有溢價(jià)空間。競(jìng)得方可銷售部分產(chǎn)品盤活資金，將相對(duì)完整的樓層進(jìn)行出租，以降低管理難度。
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