在“房住不炒”長(zhǎng)效機(jī)制持續(xù)構(gòu)筑的背景下，住房金融業(yè)務(wù)“穩(wěn)”字當(dāng)頭，持續(xù)保持“定力”。梳理近期陸續(xù)披露的六大行年報(bào)，《金融時(shí)報(bào)》記者發(fā)現(xiàn)，作為該領(lǐng)域的主力軍，2019年，六大行個(gè)人住房貸款繼續(xù)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，達(dá)21.46萬(wàn)億元，較上年末增加2.53萬(wàn)億元，同比增速為13.36%，相比前一年的15.43%，其增速在回落。

央行和銀保監(jiān)會(huì)近期多次強(qiáng)調(diào)對(duì)“房住不炒”主基調(diào)的落實(shí)，以及住房金融政策長(zhǎng)效管理機(jī)制的建立。這是未來(lái)銀行業(yè)開(kāi)展住房金融業(yè)務(wù)的大方向，只有緊跟國(guó)家調(diào)控方向，各家銀行才能在助力“穩(wěn)樓市”的過(guò)程中推動(dòng)相關(guān)業(yè)務(wù)健康發(fā)展。

住房金融業(yè)務(wù)發(fā)展穩(wěn)健

不良率低、資產(chǎn)質(zhì)量好的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，一直以來(lái)都是各家銀行看重的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)。相關(guān)年報(bào)顯示，2019年年末，建行個(gè)人住房貸款的不良率僅0.24%，與上年末持平。農(nóng)行個(gè)人住房類不良貸款率為0.3%，較上年末下降0.01個(gè)百分點(diǎn)。工行2019年個(gè)人住房貸款不良額、不良率連續(xù)三年“雙降”，個(gè)人住房貸款資產(chǎn)質(zhì)量創(chuàng)近十年來(lái)最好水平。

在保證貸款質(zhì)量的同時(shí)，六大行的個(gè)人住房貸款規(guī)模再創(chuàng)新高。2019年年末，建行個(gè)人住房貸款余額達(dá)5.31萬(wàn)億元，同樣突破5萬(wàn)億元大關(guān)的還有工行，為5.17萬(wàn)億元，這兩家銀行的增量均突破5000億元。在增速方面，2019年，六大行個(gè)人住房貸款的同比增速均超過(guò)兩位數(shù)，郵儲(chǔ)銀行(5.270, -0.02, -0.38%)增速最快，達(dá)19.9%。

2019年年末，六大行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額達(dá)3.54萬(wàn)億元。其中，中行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款最高，為1.04萬(wàn)億元。在增速方面，2019年，除了工行和建行外，其他四家銀行相關(guān)貸款增幅均為兩位數(shù)，相關(guān)貸款體量較小的交行和郵儲(chǔ)銀行的增幅更是達(dá)到了22.15%和24.52%。

不過(guò)，銀行業(yè)涉房貸款的總體增速持續(xù)保持回落態(tài)勢(shì)。從新增貸款占比來(lái)看，2019年，六大行新增個(gè)人住房貸款占全部新增貸款的39.56%，比上年的49.39%下降了近10個(gè)百分點(diǎn)。

此前央行公布的數(shù)據(jù)顯示，2019年年末，個(gè)人住房貸款余額為30.07萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)16.7%，比上年末低1.1個(gè)百分點(diǎn)。而在去年國(guó)家持續(xù)嚴(yán)管房企融資的背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額則為11.22萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)10.1%，增速比上年末低了12.5個(gè)百分點(diǎn)。

積極支持剛需購(gòu)房

“等疫情再緩和一些再去看房吧，出于安全考慮看房也不方便，也不知道房?jī)r(jià)走向會(huì)如何，也許會(huì)走低。”打算在北京購(gòu)房的小吳說(shuō)。不過(guò)，疫情雖然延后了居民的購(gòu)房計(jì)劃，但并未影響銀行對(duì)剛需購(gòu)房的支持。

“3月份，住房貸款的申請(qǐng)量和客流量已經(jīng)有了明顯恢復(fù)。未來(lái)，建行將繼續(xù)落實(shí)國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策要求，嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策，支持居民家庭合理住房需求，保持個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。”建行副行長(zhǎng)紀(jì)志宏在該行的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示。

據(jù)建行首席財(cái)務(wù)官許一鳴透露，建行2020年個(gè)人住房按揭貸款計(jì)劃新增5700億元，略高于2019年5515億元的新增水平。

農(nóng)行副行長(zhǎng)崔勇表示，農(nóng)行特別關(guān)注居民對(duì)按揭貸款的需求，提高審批效率，持續(xù)支持居民合理性自住購(gòu)房需求，為其提供全方位保障，并嚴(yán)格控制投機(jī)性購(gòu)房。同時(shí)，根據(jù)農(nóng)行的客群特點(diǎn)，對(duì)農(nóng)民進(jìn)城的購(gòu)房需求也加大力度，整體推進(jìn)個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)健康發(fā)展。

而在備受購(gòu)房者關(guān)注的房貸利率方面，據(jù)融360簡(jiǎn)普科技大數(shù)據(jù)研究院對(duì)全國(guó)35個(gè)重點(diǎn)城市533家銀行分支機(jī)構(gòu)房貸利率的最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2020年3月（數(shù)據(jù)采集期為2020年2月20日至3月19日），全國(guó)首套房貸款平均利率為5.45%，環(huán)比下降5個(gè)BP（基點(diǎn)），為對(duì)應(yīng)期限5年期LPR加點(diǎn)70個(gè)BP；二套房貸款平均利率為5.77%，環(huán)比下降4個(gè)BP，為5年期LPR加點(diǎn)102個(gè)BP。

“LPR下調(diào)之后，全國(guó)多個(gè)重點(diǎn)城市也隨之下調(diào)房貸利率。從全國(guó)平均水平看，房貸利率的下調(diào)幅度基本和LPR水平保持一致。同時(shí)，也有11個(gè)城市根據(jù)當(dāng)?shù)貥鞘星闆r，調(diào)高LPR加點(diǎn)數(shù)，最終實(shí)際執(zhí)行利率總體維持不變。”上述機(jī)構(gòu)分析師李萬(wàn)賦認(rèn)為，部分銀行在調(diào)整房貸政策上有一定的滯后性，預(yù)計(jì)未來(lái)全國(guó)房貸利率整體水平仍會(huì)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。但考慮到目前疫情的影響正在減弱，我國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和復(fù)工復(fù)產(chǎn)逐步恢復(fù)，監(jiān)管對(duì)短期內(nèi)下調(diào)5年期LPR偏謹(jǐn)慎，即使房貸利率繼續(xù)下降，大概率也會(huì)較為平緩。

助力構(gòu)筑長(zhǎng)效機(jī)制

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，銀行業(yè)保持高度謹(jǐn)慎。2019年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額最高的中行表示，針對(duì)該業(yè)務(wù)，2020年將繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的指導(dǎo)思想，貫徹“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的長(zhǎng)效管理機(jī)制，貸款整體保持總量適度平穩(wěn)增長(zhǎng)，重點(diǎn)支持普通住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)，以及一線城市和部分省會(huì)城市及其溢出區(qū)域?yàn)榇淼暮诵某鞘腥旱葟?qiáng)剛需區(qū)域，進(jìn)一步優(yōu)化資產(chǎn)質(zhì)量和授信結(jié)構(gòu)。

而作為住房金融領(lǐng)域的領(lǐng)頭羊，建行在將住房租賃確立為該行的“三大戰(zhàn)略”后，持續(xù)推進(jìn)在該領(lǐng)域的探索，為樓市長(zhǎng)效機(jī)制的構(gòu)筑提供建行智慧。

“我們一直以新金融理念推進(jìn)住房租賃戰(zhàn)略的實(shí)施，特別是幫助優(yōu)化形成中國(guó)的住房租賃生態(tài)，我們特別重視發(fā)揮金融在租賃資源整合中的作用，建立住房租賃的開(kāi)源生態(tài)，加強(qiáng)租賃房源的拓展，不斷探索多樣化的模式，取得了比較明顯的進(jìn)展。”據(jù)紀(jì)志宏介紹，建行住房租賃“圈鏈效應(yīng)”不斷放大，住房租賃平臺(tái)逐步連片成網(wǎng)，平臺(tái)覆蓋全國(guó)超過(guò)95%的地級(jí)以上城市，累計(jì)上線房源超過(guò)2000萬(wàn)套。

“在融資政策方面，多家大行均表示堅(jiān)持‘房住不炒’的政策定位。”國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特約研究員戴志鋒表示，“首先，限額管理不變，貸款增量計(jì)劃中采取總量控制，實(shí)行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和按揭總量控制。其次，實(shí)行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)名單制，根據(jù)開(kāi)發(fā)商的情況，包括區(qū)域的財(cái)力、客群情況，制定不同的住房信貸政策，實(shí)施分類調(diào)控。最后，以支持剛需為主，重點(diǎn)支持首套房的政策，改善二手房政策，并重點(diǎn)支持普通住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)，重點(diǎn)支持一線城市和部分省會(huì)城市為代表的核心城市的剛需區(qū)。”

戴志鋒進(jìn)一步分析稱，目前，房地產(chǎn)政策總體保持“強(qiáng)定力”，但通過(guò)跟蹤房地產(chǎn)的融資政策發(fā)現(xiàn)，中央明確提出“房住不炒”，一些地方卻在試探性放松。未來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能是一個(gè)托而不舉的狀態(tài)。