近日，上市房地產(chǎn)企業(yè)2019年“成績(jī)單”陸續(xù)發(fā)布。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至4月1日，已有超24家上市房企年報(bào)正式披露。

數(shù)據(jù)顯示，上市房企表現(xiàn)總體趨于平穩(wěn)，大部分房企業(yè)績(jī)報(bào)喜。但從盈利表現(xiàn)來(lái)看，2019年房企銷(xiāo)售增速明顯放緩，凈利潤(rùn)率普遍下滑。

對(duì)此，多位受訪(fǎng)專(zhuān)家認(rèn)為，在“房住不炒”背景下，住房供給趨于飽和，行業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鏊贉p緩將成為長(zhǎng)期趨勢(shì)。同時(shí)，隨著行業(yè)集中度的不斷提升，并購(gòu)重組將成發(fā)展新態(tài)勢(shì)，行業(yè)格局或?qū)母黝?lèi)企業(yè)并存演變成頭部企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。

總資產(chǎn)保持高增速 房企盈利增速下滑

在“房住不炒”政策調(diào)控下，上市房企總資產(chǎn)持續(xù)保持高增速。與此同時(shí)，2019年房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管政策效果亦逐步顯現(xiàn)，全年房企銷(xiāo)售增速明顯放緩。

據(jù)億翰智庫(kù)監(jiān)測(cè)的22家房企的2019年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，房企在行業(yè)調(diào)整中把握城鎮(zhèn)化及城市發(fā)展結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，總資產(chǎn)保持高增速。其中，碧桂園、萬(wàn)科總資產(chǎn)均接近2萬(wàn)億元，中海地產(chǎn)凈資產(chǎn)規(guī)模最大達(dá)2891.45億元。但在盈利方面，凈利潤(rùn)率普遍下滑，房企平均凈利潤(rùn)率由2018年的16.73%下滑至16.39%。

克而瑞研報(bào)稱(chēng)，2019年以來(lái)，在中央明確“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)定調(diào)下，市場(chǎng)調(diào)控趨于常態(tài)化，信貸層面逐漸收緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)基本保持穩(wěn)定。房企1-11月的累計(jì)權(quán)益銷(xiāo)售金額同比增長(zhǎng)近6%，不及去年同期的34%，行業(yè)整體規(guī)模增速較前兩年顯著放緩。

“在疫情發(fā)生前，行業(yè)增速已經(jīng)在穩(wěn)步減緩，疫情的突發(fā)或會(huì)加速這一趨勢(shì)。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所研究員曹建海向記者表示。

事實(shí)上，在經(jīng)過(guò)近20年的高速增長(zhǎng)后，2018年房地產(chǎn)行業(yè)增長(zhǎng)已逐步放緩。隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變、城市化進(jìn)程的推進(jìn)，住房供給趨于飽和，行業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鏊贉p緩將成為長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)。

中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大分析到，近年來(lái)隨著我國(guó)城市化進(jìn)程向三四線(xiàn)城市的加速推進(jìn)，房屋供給呈現(xiàn)飽和狀態(tài)。加之我國(guó)經(jīng)濟(jì)處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌階段，增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)為消費(fèi)拉動(dòng)型為主，“房住不炒”長(zhǎng)期政策對(duì)部分投機(jī)性行為的抑制，房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)和增長(zhǎng)速度均受到很大限制。

曹建海特別提示到，住房供給過(guò)剩是未來(lái)的基本態(tài)勢(shì)。企業(yè)要清晰認(rèn)識(shí)到這一趨勢(shì)，尤其要注重現(xiàn)金的儲(chǔ)備，盲目擴(kuò)張非常危險(xiǎn)。他表示，疫情期間，能夠更好解決現(xiàn)金流的企業(yè)無(wú)論在未來(lái)資產(chǎn)布局還是轉(zhuǎn)型升級(jí)方面會(huì)更加自如。

投資增速回落明顯 行業(yè)增速將長(zhǎng)期趨緩

記者梳理發(fā)現(xiàn)，2019年底，部分房企年報(bào)顯示現(xiàn)金流充沛。但結(jié)合2020年一季度數(shù)據(jù)來(lái)看，今年行業(yè)開(kāi)年的投資與銷(xiāo)售增速表現(xiàn)卻不盡人意。在國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力仍將長(zhǎng)期存在的預(yù)期下，企業(yè)保持現(xiàn)金流穩(wěn)定則愈顯重要。

長(zhǎng)久以來(lái)，房地產(chǎn)屬于高杠桿運(yùn)作行業(yè)。疫情影響下企業(yè)復(fù)工延后、認(rèn)購(gòu)金額下降、購(gòu)房交付金延緩等均對(duì)各家短期流動(dòng)資金鏈形成考驗(yàn)。此外，近期全球金融市場(chǎng)動(dòng)蕩加劇，房企在海外發(fā)債融資路亦遇阻礙。

數(shù)據(jù)顯示，3月1日至20日，地產(chǎn)美元債累計(jì)發(fā)行355.1億元人民幣，僅為去年同期41.3%，凈融資-68.4億元人民幣，為7個(gè)月來(lái)首次轉(zhuǎn)負(fù)。

面對(duì)流動(dòng)性考驗(yàn)，創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)模式、加速銷(xiāo)售回款則成為行業(yè)較為一致的破局之道。綜合看，房企促銷(xiāo)優(yōu)惠主要有線(xiàn)上促銷(xiāo)、購(gòu)房享折扣價(jià)、降價(jià)退差價(jià)、推薦他人購(gòu)買(mǎi)獲傭金、不同期限的無(wú)理由退房等。

4月2日，復(fù)地集團(tuán)攜手“直播一姐”薇婭賣(mài)房，并給出一次性付款享受83折，分期付款84折的優(yōu)惠力度，開(kāi)啟房企網(wǎng)上直播賣(mài)房新形式；

此外，藍(lán)光地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)、陽(yáng)光城等超過(guò) 20 家房企跟進(jìn)優(yōu)惠促銷(xiāo)活動(dòng)，鎖定購(gòu)房高意向客戶(hù)，以此降低疫情對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售的影響。

雖然現(xiàn)金在手，但是今年開(kāi)年地產(chǎn)行業(yè)的投資增速下滑明顯。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-2 月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比-16.3%；新開(kāi)工同比-44.9%；商品房銷(xiāo)售面積同比-39.9%；房企到位資金同比-17.5%。

西南財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)稅學(xué)院房地產(chǎn)稅收與金融研究中心主任姜先登分析，投資意愿下降或是因短線(xiàn)內(nèi)行業(yè)預(yù)期限購(gòu)等調(diào)控政策不會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)，對(duì)中長(zhǎng)期市場(chǎng)走向持觀望態(tài)度。

房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈包括水泥、鋼鐵、建材、家裝、房屋銷(xiāo)售等上、下游行業(yè)。投資增速的下滑，將不可避免對(duì)其造成需求不足、銷(xiāo)售疲軟等不利影響。

姜先登認(rèn)為，從全產(chǎn)業(yè)鏈的視角看，考慮到目前房地產(chǎn)行業(yè)的體量，整體行業(yè)的投資不足勢(shì)必會(huì)通過(guò)其上下游傳導(dǎo)給其他周邊行業(yè)，并在一定程度上影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

不過(guò)，記者注意到，3月份以來(lái)，隨著部分城市市場(chǎng)的復(fù)蘇，土地拍賣(mài)也隨之逐漸升溫。有媒體報(bào)道，截至3月底，北京、南寧、福州和成都四個(gè)城市的溢價(jià)率在15%以上，其中南寧、成都的平均溢價(jià)率超30%，北京溢價(jià)率達(dá)27%。

房企生存能力遭“抽考” 中小房企發(fā)展關(guān)鍵在“經(jīng)營(yíng)”

一邊是上市房企銷(xiāo)售增速的見(jiàn)頂回落，一邊是“房住不炒”政策不放松。疊加疫情影響，如何“活下去”不僅是對(duì)各家綜合實(shí)力的考量，亦是對(duì)短期資金周轉(zhuǎn)和融資能力的考驗(yàn)。

雅居樂(lè)集團(tuán)董事局主席兼總裁陳卓林在業(yè)績(jī)會(huì)上直言，疫情對(duì)一季度銷(xiāo)售造成了不小的影響。“今年能夠確保1200億左右的銷(xiāo)售額，我認(rèn)為我們就是有收獲了。”

旭輝控股董事局主席林中則判斷，“疫情將使2020年行業(yè)整體銷(xiāo)售規(guī)模減少7%―10%。”

在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇下，并購(gòu)重組將成新的發(fā)展態(tài)勢(shì)，行業(yè)格局或?qū)母黝?lèi)企業(yè)并存進(jìn)入到頭部企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代。

曹建海表示，除去傳統(tǒng)住房業(yè)務(wù)，頭部企業(yè)需利用自身投資優(yōu)勢(shì)，向投資基金管理、產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃、商業(yè)服務(wù)綜合體等領(lǐng)域進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級(jí)，使企業(yè)可以持續(xù)生存下來(lái)。

據(jù)了解，2019年初碧桂園明確地產(chǎn)、機(jī)器人、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)是未來(lái)三大重點(diǎn)業(yè)務(wù)；

2018年，萬(wàn)科提出要做“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”，在原有不動(dòng)產(chǎn)基礎(chǔ)上拓展服務(wù)內(nèi)容。

……

況偉大表示，在行業(yè)規(guī)模受限的情況下，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)加劇，并購(gòu)重組成為企業(yè)配置資產(chǎn)、資本以及人才資源的重要方式。在規(guī)模經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)下，大企業(yè)在融資、經(jīng)營(yíng)、盈利等方面的能力仍將逐步增強(qiáng)，優(yōu)勢(shì)明顯，中小企業(yè)彎道超車(chē)的可能性更小。

中小房企的未來(lái)發(fā)展之路該如何走？

在況偉大看來(lái)，未來(lái)中小房企轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵在于“經(jīng)營(yíng)”。他判斷，未來(lái)隨著存量市場(chǎng)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)由粗放型市場(chǎng)、期房市場(chǎng)、產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)逐步向?qū)I(yè)化市場(chǎng)、現(xiàn)房市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)過(guò)渡。因此中小企業(yè)需盡早轉(zhuǎn)變過(guò)去擴(kuò)張規(guī)模、縱向發(fā)展的經(jīng)營(yíng)思路，根據(jù)自身優(yōu)勢(shì)立足產(chǎn)業(yè)鏈眾多環(huán)節(jié)中的一個(gè)，通過(guò)提升專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)服務(wù)，提升企業(yè)生存能力。

隨著住房供給的逐漸飽和，大量的存量房會(huì)流向市場(chǎng)，也將對(duì)一手房市場(chǎng)份額形成擠壓。但這或許也預(yù)示著，未來(lái)各家房企尤其是中小房企向存量房市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)領(lǐng)域轉(zhuǎn)型發(fā)展的前景較廣。

姜先登建議到，對(duì)于存量商品房，房地產(chǎn)企業(yè)可將其部分“轉(zhuǎn)售為租”，加快資金的回流速度。此外，在全球量化寬松大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)不可盲目擴(kuò)大企業(yè)負(fù)債規(guī)模。特別是中小型房企，還是應(yīng)該在保證長(zhǎng)期資金安全的前提下，運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，保持企業(yè)未來(lái)的現(xiàn)金流和土地儲(chǔ)備。