多地的樓市政策仍在進(jìn)一步調(diào)整。
8月20日，安徽省住建廳網(wǎng)站發(fā)出關(guān)于提升住房公積金服務(wù)效能的通知，明確市民在省內(nèi)異地買房，可選擇向住房公積金繳存地或房屋所在地申請住房公積金貸款。
繼7月末河北的《關(guān)于促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的實施意見》，8月福建、湖南兩省又先后發(fā)布了名稱幾乎如出一轍的樓市調(diào)整新政，加之此次安徽省住建廳發(fā)布的關(guān)于提升住房公積金服務(wù)效能的通知，樓市政策的調(diào)整已由4月初的市縣小范圍擴(kuò)大到以“省級身份”領(lǐng)銜。
從無限購約束城市的“自我調(diào)整”，到限購城市松動的“欲遮還休”，再到呼和浩特“首吃螃蟹”，以及現(xiàn)在的“全省總動員”，樓市的調(diào)整動作升級到又一新階段。
“面對樓市降溫，不僅是市政府著急，連省政府也坐不住了。”業(yè)內(nèi)專家在“閩八條”出臺后如是評論到。在業(yè)內(nèi)人士看來，多省連番“發(fā)聲”的原因，絕不再僅是為去庫存，“而是對中央下一步工作重心的先知先覺”。
調(diào)整手段層層推進(jìn)
從4月起多地以隱晦手法試探性地給樓市松綁，到目前全國46個限購城市中仍繼續(xù)執(zhí)行限購政策的已不足十城，“多米諾骨牌”效應(yīng)已在全國樓市層層推進(jìn)。
“在政治風(fēng)險漸小的前提下，各地方的救市動作自然就越來越大。”中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉說。
回顧冀、閩、湘的3份文件，內(nèi)容確是隨著出臺時間的先后愈發(fā)具體和深入。
最先“發(fā)聲”的河北，意見中主要是推進(jìn)城鎮(zhèn)化、加快保障房建設(shè)等放之各地皆準(zhǔn)的宏觀要求，真正能對買賣雙方起作用的，只有“個人購買90平方米及以下普通住房，且為家庭唯一住房，按1%稅率征收契稅。對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上且是家庭唯一生活用房的收益免征個人所得稅”。
“閩八條”則不僅基本涵蓋了河北省的意見內(nèi)容，還更加具象了：除透露出鼓勵購房、放松管制、差別信貸等利于樓市解凍的信息，還涉及簡化審批流程、完善土地供應(yīng)等方面。
而“湘五條”更為搶眼的是多了“各地政府和企事業(yè)單位及經(jīng)濟(jì)園區(qū)可購置適當(dāng)面積的普通商品房用于公租房和棚戶區(qū)改造安置房”及“個人在公積金繳存地以外的省內(nèi)其他市州購買自住住房的，可異地申請公積金貸款”。
“從市到省的變化不是單純的行政升級，實質(zhì)上是各地樓市乃至經(jīng)濟(jì)的告急。很多地級市的大型項目的土地稅收會上繳給省財政一部分，也就是說，省、市是利益共同體。”深圳房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉據(jù)記者表示，“有刺激樓市訴求的不僅是原本實行限購的城市，政策不能偏向于少數(shù)重點(diǎn)城市，況且整體樓市的提振也是省政府的希望。”
受政策引領(lǐng)，調(diào)整不盲目
細(xì)研三省的意見不難發(fā)現(xiàn)，“去庫存”并非唯一內(nèi)容，意見中主要映現(xiàn)的是名稱中的核心詞——促進(jìn)房地產(chǎn)市場“持續(xù)、健康、平穩(wěn)發(fā)展”。
以適當(dāng)回購普通商品房以用作保障房房源儲備為例，其實就是湖南省聽從政策、迅速落實的體現(xiàn)。因7月中旬就有消息稱，住建部正密切關(guān)注并調(diào)研地方政府以回購商品房用于安置房的棚改新模式，如有城市在實踐中得出成功經(jīng)驗，會作為榜樣向全國推廣。湖南此舉或是想當(dāng)“先行者”。
按照規(guī)劃，2013年~2017年，全國將改造各類棚戶區(qū)共計1000萬套，到2017年，建成保障性住房1500萬套。也就是說，保障房項目將在最近2~3年內(nèi)大量入市，而一般來說，普通商品住宅的去化周期也在2~3年，兩者存在競爭。“用回購替代新建的辦法，可以說是一舉兩得，這有助于打通串聯(lián)起安置戶和開發(fā)商的雙方需求。”中部一省份住建部門負(fù)責(zé)人介紹說。
住建部政策研究中心原副主任王玨林在接據(jù)記者采訪時也表示：“政府回購適當(dāng)面積的商品房，既能從供應(yīng)端顯著增加保障房房源，也能從供應(yīng)端迅速實現(xiàn)就近或就地安置，還能從一定程度上保證保障房的質(zhì)量，更利于棚改的推進(jìn)。”
而簡化審批流程、提高辦事效率以及住宅產(chǎn)業(yè)化項目可提前申請《預(yù)售許可證》等內(nèi)容也堅定了一些開發(fā)商的信心。遠(yuǎn)大住工湖南公司總經(jīng)理龍啟滿就認(rèn)為，“‘湘五條’可以有效鼓勵住宅產(chǎn)業(yè)化，開發(fā)商可提前2~3個月實現(xiàn)資金回籠，有效控制管理成本。”
開發(fā)商反應(yīng)不一
地方政府試圖為樓市的健康發(fā)展保駕護(hù)航，究竟對市場會有多大的實際作用，開發(fā)企業(yè)和監(jiān)測機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人的認(rèn)識不盡相同。
河北武陽房地產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理魏景志認(rèn)為，河北省的舉措對市場釋放出了積極信號，對自住和投資的區(qū)別對待也很明顯，“如果有更具體的細(xì)則，會起到一定的作用，但效力有多長還不好說”。
福建中庚實業(yè)集團(tuán)劉思剴對“閩八條”的作用認(rèn)識亦比較客觀：“現(xiàn)在的市場環(huán)境已不同于以前，由于存在庫存量大、結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品過剩、開發(fā)商資金不足等問題，市場已不具備暴漲條件。但‘閩八條’還是會促動剛需和改善性樓盤的銷售，甚至可能會有小幅的漲價。”
也有比較認(rèn)可“湘五條”的：“政府回購商品房是一個利國利民的政策，一方面充分利用了市場閑置資源，一方面理性降低了投資開發(fā)量，而符合條件的公司項目建設(shè)資本金監(jiān)管比例減半的政策能提高資金流轉(zhuǎn)率，降低財務(wù)運(yùn)營成本。”
而在湖南鑫遠(yuǎn)投資集團(tuán)有限公司項目開發(fā)管理中心總經(jīng)理助理汪俊看來，盡管政府回購商品房用作保障房源的確會在一定程度上消化高庫存，但若政府的出價不能被開發(fā)商接受，這種手段仍將是“有想法沒辦法”；另外，資本金監(jiān)管比例減半的政策雖有利于回籠資金，但也存在一定風(fēng)險。“因為前期壓縮后，會拉長交付周期，如果出現(xiàn)價格波動等不確定因素，會給開發(fā)商和購房者造成不利影響。”
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