雖然6月土地市場(chǎng)較5月有所復(fù)蘇，但是成交規(guī)模依然處于低位。6月23日，易居研究院智庫(kù)中心發(fā)布的《百城土地成交報(bào)告》（簡(jiǎn)稱“報(bào)告”）顯示，6月1日-6月20日，無(wú)論是成交建筑面積還是成交金額等指標(biāo)，環(huán)比5月同期有一定增長(zhǎng)，呈現(xiàn)弱復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。但是相比去年都普遍下降了50%左右，充分說(shuō)明土地市場(chǎng)仍然疲軟。
值得關(guān)注的是，自去年9月以來(lái)，持續(xù)在10個(gè)月時(shí)間內(nèi)，百城土地溢價(jià)率均在5%以下的水平，至今未見(jiàn)起色。而從今年22城首批集中供地可以看到，底價(jià)成交率維持高位，開(kāi)發(fā)商加杠桿、擴(kuò)土儲(chǔ)的意愿仍然不強(qiáng)。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，唯有銷售市場(chǎng)活躍，土地交易市場(chǎng)才有提振的可能。
6月1日至6月20日，全國(guó)百城土地成交溢價(jià)率為3%。圖/IC photo
6月土地成交面積環(huán)比5月同期增39%
報(bào)告顯示，6月1日至6月20日，全國(guó)100個(gè)城市土地（含純住宅、商住、商辦用地）成交幅數(shù)為449幅，環(huán)比5月同期增長(zhǎng)20%，但是同比下降40%。
上述100個(gè)城市的土地成交面積及金額也呈現(xiàn)同樣的趨勢(shì)。6月1日至6月20日，100個(gè)城市土地成交建筑面積為2933萬(wàn)平方米，環(huán)比5月同期增長(zhǎng)39%，同比下降60%；土地成交金額為1661億元，環(huán)比5月同期增長(zhǎng)53%，同比下降52%。
總體來(lái)看，6月1日至6月20日，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)弱復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，雖然不及去年同期，但環(huán)比5月同期有著一定的增長(zhǎng)。對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這與6月份重點(diǎn)城市集中供地的安排以及5月份以來(lái)房屋銷售和房企融資環(huán)境改善有關(guān)。另外，6月一些城市推出了優(yōu)質(zhì)地塊也拉動(dòng)土地交易總價(jià)提升。
“雖然6月土地市場(chǎng)相比5月有所復(fù)蘇，但是總體規(guī)模依然是偏低位，無(wú)論是土地成交幅數(shù)、成交建筑面積還是成交金額等指標(biāo)，相比去年同期水平，普遍都下降了50%左右，充分說(shuō)明土地市場(chǎng)的疲軟性。而從橫向?qū)Ρ葋?lái)看，一、二線城市土地交易市場(chǎng)要略好于三、四線城市。”嚴(yán)躍進(jìn)如是說(shuō)。
而對(duì)于6月較5月的復(fù)蘇行情能否持續(xù)，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，仍然存在很大的不確定性。
百城土地成交溢價(jià)率僅為3%
值得關(guān)注的是，百城土地成交溢價(jià)率至今仍然未見(jiàn)起色。報(bào)告顯示，6月1日至6月20日，全國(guó)百城土地成交溢價(jià)率為3%，與5月同期溢價(jià)率相比變化不大。相比之下，去年6月同期全國(guó)百城土地成交溢價(jià)率為12%，可見(jiàn)當(dāng)前溢價(jià)率較弱。對(duì)此，報(bào)告指出，基于當(dāng)前土地市場(chǎng)交易的疲軟態(tài)勢(shì)，溢價(jià)率總體也難以強(qiáng)勢(shì)，且會(huì)持續(xù)處于歷史低位。
在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，通過(guò)觀察本輪土地市場(chǎng)降溫周期，可以看出，溢價(jià)率下滑或處于偏低位水平，而低溢價(jià)則始于去年9月份。
報(bào)告顯示，2019年1月至2021年8月，全國(guó)百城土地溢價(jià)率總體上位于兩位數(shù)水平，個(gè)別月份甚至超過(guò)20%的水平。但從去年9月份開(kāi)始，這一指標(biāo)急速下滑，跌入到5%以下的區(qū)間。今年前6個(gè)月的土地溢價(jià)率數(shù)據(jù)也有此類特征，顯示出土地市場(chǎng)的極大疲軟。
值得關(guān)注的是，隨著6月22日鄭州首批集中供地落下帷幕，至此，今年22城首批集中供地全部完成。鄭州首批集中供地的結(jié)果在22城中具有一定的代表性。
據(jù)悉，鄭州首批集中供地是在鄭州出臺(tái)樓市“19條”新政以及重啟棚改貨幣化安置、房票安置的背景下進(jìn)行的。此次供地共計(jì)成交15宗地塊，其中10宗地塊為城改定向地塊，超過(guò)一半土地為鄭州國(guó)企及平臺(tái)公司摘得，政府托底意圖明顯。
對(duì)此，中指研究院河南公司總經(jīng)理梁波濤認(rèn)為，企業(yè)參拍并不激烈，在鄭州目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)背景下，銷售依然承壓，整體市場(chǎng)仍然處于底部恢復(fù)期，房企拿地普遍極為謹(jǐn)慎。
業(yè)內(nèi)：銷售市場(chǎng)活躍，土地交易才有提振可能
土地市場(chǎng)的低溢價(jià)可以從22城首批集中供地中窺見(jiàn)一二。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，22城首批集中供地中，觸頂成交地塊屈指可數(shù)，大量地塊底價(jià)成交。其中，22城有8個(gè)城市底價(jià)成交地塊宗數(shù)占比超過(guò)80%，比如無(wú)錫、長(zhǎng)沙、廣州、天津、青島、武漢等。另外，還有7個(gè)城市底價(jià)成交地塊宗數(shù)占比超過(guò)50%。
眾所周知，2022年以來(lái)，房地產(chǎn)供需兩端調(diào)控政策持續(xù)優(yōu)化調(diào)整。其中，在供應(yīng)端，土拍規(guī)則也延續(xù)調(diào)整趨勢(shì)，從減少或取消競(jìng)自持、競(jìng)配建部分到降低實(shí)際成本。尤其是在地塊的利潤(rùn)空間方面，也有明顯的提升，如此前流拍地塊降低地價(jià)后重新掛牌，以及提高限售價(jià)格。
從供給端降成本做出讓利，也給了一些手頭資金充裕房企的囤地機(jī)會(huì)，在不同程度上提高了企業(yè)的拿地積極性。不過(guò)，從目前來(lái)看，拿地企業(yè)仍以國(guó)企、央企為主導(dǎo)。
回顧首批集中供地，中指研究院分析認(rèn)為，僅有深圳、杭州等市場(chǎng)基本面強(qiáng)勁的城市整體熱度較高，合肥、南京等房地產(chǎn)市場(chǎng)階段性火熱的城市均有不同程度的遇冷。其余城市雖有流拍率下降、溢價(jià)率提升，但也存在整體土地質(zhì)量較好等客觀因素。事實(shí)上，大多數(shù)城市的土地底價(jià)成交率仍然維持高位，反映了開(kāi)發(fā)商加杠桿、擴(kuò)土儲(chǔ)的意愿仍然不強(qiáng)，土拍市場(chǎng)整體回暖仍需時(shí)日。
對(duì)于未來(lái)的土地市場(chǎng)，中指研究院預(yù)期，土拍規(guī)則將繼續(xù)放寬，部分城市將通過(guò)降門(mén)檻、降地價(jià)、提利潤(rùn)，提升企業(yè)拿地意愿。即使如此，部分庫(kù)存去化承壓或市場(chǎng)處于深度調(diào)整期的城市，如天津、濟(jì)南、福州土拍熱度延續(xù)去年第三批集中供地的低溫?zé)岫?，短期仍難以改善。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，要拉動(dòng)土地市場(chǎng)，就需要在房屋銷售市場(chǎng)方面做好工作。唯有銷售市場(chǎng)活躍，土地交易市場(chǎng)才有提振的可能。
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