樊綱：長期來看，一二三線城市的房價(jià)會(huì)怎么演變？
最近幾個(gè)月，部分城市陸續(xù)上演“搶房大戰(zhàn)”。
隨后，西安、長沙、重慶等地相繼出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，住建部等七部門也在北京、上海等30個(gè)城市開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項(xiàng)行動(dòng)，為過熱的房地產(chǎn)市場“降溫”。
新一輪的房價(jià)上漲與密集調(diào)控迅速引發(fā)公眾疑問，
為什么各地“搶房大戰(zhàn)”會(huì)不斷上演？
緩解大城市高房價(jià)的問題，應(yīng)該怎么辦？
靠租房解決住房問題靠譜嗎？
一二三線城市的房價(jià)，從長期看究竟會(huì)如何演變？
新華網(wǎng)思客邀請(qǐng)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱，深度解讀未來中國的房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢(shì)。
為什么“搶房大戰(zhàn)”又上演？
從經(jīng)濟(jì)學(xué)的原理來看，價(jià)格由供求關(guān)系決定，價(jià)格暴漲一定是供小于求。大城市的房價(jià)之所以高，一個(gè)重要的原因是在大城市，住房的需求更大而供給不足。
房地產(chǎn)市場的需求，除了剛性需求之外，還有改善的需求、遷移性需求。從農(nóng)村到城市，從小城市到大城市，人的遷移是不能阻擋的。人們遷移追求美好生活，就需要城市化，需要更好的就業(yè)機(jī)會(huì)，需要大城市的生活保障。在城市化的最初階段，多數(shù)人會(huì)涌向大城市，這是造成現(xiàn)在大城市房價(jià)高的一個(gè)重要原因。
我國的土地供給非常有限，中國有960萬平方公里的土地，但是有太多不可居住的地方，我們還得保障糧食自給自足，再除去農(nóng)村的宅基地，剩下可供城市使用的土地就很少了。當(dāng)人口大量遷入大城市，土地供給又非常有限，房價(jià)的上漲就可想而知了。
樊綱：靠租房解決住房問題靠譜嗎？
高房價(jià)導(dǎo)致高租金，靠租房解決住房問題靠譜嗎？
房價(jià)和租金之間的關(guān)系，也是遵循一定的市場比例，至于市場上租房的價(jià)格比較貴，這也是自然形成的市場現(xiàn)象。我們不能回到房子都由政府來提供、由政府來出租的狀態(tài)。由供求關(guān)系決定價(jià)格，是市場經(jīng)濟(jì)的核心機(jī)制。
通過限購、限貸等來影響需求的情況是可以的，但是一限價(jià)，問題就來了，將會(huì)破壞市場經(jīng)濟(jì)。
發(fā)展租賃市場，可以使長期買不起房子、買不起現(xiàn)在很貴房子的人，通過租房來解決住房問題。因此，最關(guān)鍵的還是保障房的供應(yīng)，不見得是住者有其屋，但必須住者有其居。
對(duì)于年輕人或低收入群體來說，租房要小面積化，小型化才便宜。全世界的很多年輕人都是租一個(gè)很小的房子，或者幾個(gè)人合租一個(gè)單元，然后再去發(fā)展自己的事業(yè)，看未來是不是能夠換房。
緩解大城市高房價(jià)的問題，應(yīng)該怎么辦？
要解決大城市房價(jià)過高的問題，首先應(yīng)當(dāng)從供給側(cè)入手，考慮怎樣增加供給，而不是怎樣抑制需求。
第一，要利用好現(xiàn)有的土地。這需要在有限土地蓋出更多的房子來，提高容積率，將有限的土地發(fā)揮出更大的效益。過去我們長期對(duì)容積率壓得比較低，所以土地少的情況下，要增加住房供給，容積率就得高一點(diǎn)。
第二，有限的土地怎么分配。過去是嚴(yán)格限制大城市供地，現(xiàn)在從雄安新區(qū)開始，國家給京津冀加了一塊城市用地?；浉郯拇鬄硡^(qū)，讓所有周邊的小城市都能通過軌道交通連接，對(duì)深圳、廣州、香港這些發(fā)展空間有限的大城市形成供給。在深圳工作的人，可以到外面來住，不必非得在深圳買房，說明它的供給范圍已經(jīng)擴(kuò)大了。
第三，增加土地供給。集體土地可以入市，有些民房、農(nóng)村宅基地上的房子也可以出租，這些政策也在放松。如果這些供給增加的話，緩解房地產(chǎn)市場壓力就問題不大。
一二三線城市的房價(jià)，從長期看將如何演變？
我不去做價(jià)格預(yù)測(cè),但大家可以關(guān)注一個(gè)趨勢(shì)，就是供給在增加。
近年來，政策不斷出臺(tái)，增加給大城市供給土地，減少給那些人口流出的小城市的供地，甚至停止給它們供地。蓋房子得兩三年的過程，但是隨著這兩年供地的增加，住房的供給將來也會(huì)增加，供求關(guān)系會(huì)發(fā)生改變。也就是說因?yàn)楣┣箨P(guān)系，它銷售量更大了，但是價(jià)格不一定去飆升。
當(dāng)然，未來穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，需求方也需要做事情，防止炒房的需求。逐步出臺(tái)的房產(chǎn)稅，就是防止炒房需求的長效機(jī)制。
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