京滬二手房量?jī)r(jià)齊跌 購(gòu)房者議價(jià)能力增強(qiáng)

記者近日走訪京滬二手房市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，以北京、上海為代表的重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)遇冷，在嚴(yán)厲調(diào)控政策的影響下，遏制炒房效應(yīng)初顯，一二線樓市開始進(jìn)入調(diào)整周期。

專家認(rèn)為，隨著住建部門和地方政府對(duì)整治市場(chǎng)秩序持續(xù)保持高壓態(tài)勢(shì)，樓市調(diào)控效果將在全國(guó)熱點(diǎn)城市表現(xiàn)得尤為突出。

京滬二手房成交量?jī)r(jià)下跌

鏈家研究院日前發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，5月北京鏈家二手房成交量環(huán)比下降23.9%，不足3月成交量的六分之一，為自2015年以來(lái)最低點(diǎn)。與此同時(shí)，二手房成交周期也在拉長(zhǎng)，成交周期平均52天，為自2012年以來(lái)最長(zhǎng)，購(gòu)房者觀望情緒明顯。

上海也出現(xiàn)類似情況。記者近日在上海二手房市場(chǎng)走訪發(fā)現(xiàn)，隨著樓市成交平穩(wěn)下行，各區(qū)域中介帶看量普遍出現(xiàn)二至三成下滑，成交量呈現(xiàn)近二成回落。在一些傳統(tǒng)的熱點(diǎn)板塊，如長(zhǎng)寧區(qū)中山公園、靜安新客站等區(qū)域成交量也環(huán)比下降一至二成；近郊板塊的二手房成交跌幅則更為明顯，基本在二成以上。

上海二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為，帶看量減少、置換客減少是上海二手房市場(chǎng)成交降溫的主要原因。部分中介則告訴記者，“目前，六成以上的成交為學(xué)區(qū)房購(gòu)買需求。”

在成交價(jià)格方面，據(jù)鏈家數(shù)據(jù)，今年5月北京市二手房成交均價(jià)環(huán)比下跌2.3%，連漲17個(gè)月后出現(xiàn)兩個(gè)月下跌。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院的統(tǒng)計(jì)亦顯示，在有交易的12個(gè)區(qū)域中，多達(dá)8個(gè)區(qū)的成交均價(jià)都在下跌，僅有4個(gè)區(qū)的價(jià)格上漲。跌幅最大的是通州區(qū)、亦莊開發(fā)區(qū)，幅度都超過了20%。

在上海，為求順利置換，賣家的讓價(jià)幅度普遍在1%－2%。而對(duì)于大、中戶型改善房源來(lái)說，由于需求相對(duì)較少，一些賣家為盡快置換出售房源，降價(jià)幅度在2%－3%，部分急售賣家甚至提供4%左右的降價(jià)空間。

購(gòu)房者議價(jià)能力增強(qiáng)

多位二手房中介告訴記者，目前北京和上海的二手房交易有趨于“買方市場(chǎng)”的傾向，如一些熱門區(qū)域新增房源數(shù)量增加，購(gòu)房者議價(jià)能力增強(qiáng)。

在北京的熱門區(qū)域朝陽(yáng)望京，看中望京新城一套三室兩廳的鄭先生告訴記者，目前這套房子均價(jià)為66000元，相比政策出臺(tái)前均價(jià)下降2000元左右，但與去年9月份相比價(jià)格高出近1萬(wàn)元。“當(dāng)時(shí)的價(jià)格應(yīng)該是我目前的心理預(yù)期，期待密集的調(diào)控政策出臺(tái)后，效果能在房?jī)r(jià)上逐漸顯現(xiàn)出來(lái)。”鄭先生說。

“去年三季度時(shí)出現(xiàn)的‘秒簽’或是賣家坐地漲價(jià)、跳價(jià)毀約的情況已經(jīng)沒有了，現(xiàn)在只要雙方都有誠(chéng)意，在賣方掛牌價(jià)的基礎(chǔ)上談下幾萬(wàn)到幾十萬(wàn)都是有可能的。”在亦莊一家二手房中介機(jī)構(gòu)工作的孫潔告訴記者，他近期經(jīng)手成交的金色漫香林二期兩套90平方米左右的二手房，最終成交價(jià)與掛牌價(jià)格分別相差了35萬(wàn)和20萬(wàn)。

記者注意到，雖然當(dāng)前二手住宅價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)，但一些熱門區(qū)域房源均價(jià)與去年北京二手房?jī)r(jià)格非理性上漲后的價(jià)格相比并未出現(xiàn)過于明顯的變化。多位近期有購(gòu)房計(jì)劃的買房者表示，他們?nèi)詴?huì)長(zhǎng)時(shí)間處于觀望狀態(tài)，眼前的回落只是向著年初的水平過渡。

鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，強(qiáng)有力的政策已經(jīng)改變了北京二手房市場(chǎng)的預(yù)期。隨著交易量的持續(xù)下滑，業(yè)主已經(jīng)無(wú)力維持強(qiáng)勢(shì)地位，漲價(jià)占比下降，降價(jià)占比增加。而買家觀望情緒濃，市場(chǎng)議價(jià)空間在增大，曾經(jīng)堅(jiān)挺的房?jī)r(jià)已經(jīng)開始松動(dòng)，下跌成為了必然趨勢(shì)，調(diào)控政策正在實(shí)現(xiàn)預(yù)期效果。

在上海，在市場(chǎng)成交縮水下，目前二手房市場(chǎng)上首套購(gòu)房者開始占據(jù)主體地位，部分地區(qū)以價(jià)換量趨勢(shì)明顯。在閔行古美羅陽(yáng)、金虹橋等剛需聚集的區(qū)域，一些去年掛牌至今的房源陸續(xù)開始成交，但實(shí)際成交價(jià)一般下調(diào)3%－5%。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，首付比例以及貸款成本的提高，使居民對(duì)購(gòu)房貸款的使用程度降至2015年以來(lái)最低水平。“一些賣家降價(jià)攬客，目前銀行辦理個(gè)貸時(shí)間較長(zhǎng)，部分持有售后公房的連環(huán)置換客選擇下家客戶，通常有付款比例要求，面對(duì)高首付客戶也愿意給出更多的議價(jià)空間，甚至5%幅度。一些板塊內(nèi)的中、大戶型成交上升，往往以價(jià)換量，房?jī)r(jià)水平不漲甚至開始下跌。二手房賣家為爭(zhēng)搶客戶，無(wú)奈只能降價(jià)。”幾位二手房中介均向記者表示，現(xiàn)在市場(chǎng)上，“購(gòu)房者的話語(yǔ)權(quán)大了很多。”

調(diào)控政策下二手房市場(chǎng)成交將穩(wěn)中下調(diào)

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前，北京和上海一手住宅供應(yīng)相對(duì)較少，二手房仍是成交主力。在繼續(xù)加碼的調(diào)控政策背景下，成交量難現(xiàn)規(guī)?；?，而價(jià)格也隨著需求的轉(zhuǎn)移出現(xiàn)波動(dòng)，穩(wěn)中下調(diào)或是基本特征。

3月底，住建部要求各地持續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，重點(diǎn)整治房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的三類違法違規(guī)行為：一是壟斷房源，操縱市場(chǎng)價(jià)格；二是造謠生事，誤導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期；三是提供虛假證明，擾亂市場(chǎng)秩序。住建部同時(shí)指出，加強(qiáng)二手房市場(chǎng)管理是調(diào)控當(dāng)務(wù)之急，各地要因地制宜、綜合施策，盡快穩(wěn)定二手房市場(chǎng)。對(duì)于市場(chǎng)出現(xiàn)的違法違規(guī)行為，必須嚴(yán)厲打擊，出頭必打。

上海二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為，在北京和上海，伴隨著對(duì)商住、首付貸以及不規(guī)范中介行為等的整治行動(dòng)，4月和5月二手房并未站穩(wěn)正常年份月度成交量均線，價(jià)格漲幅微弱接近走平，傳統(tǒng)“銀四”和“紅五月”不再。跡象表明市場(chǎng)置換動(dòng)力在減弱，預(yù)計(jì)中端改善房成交受關(guān)聯(lián)影響或繼續(xù)回落，而高端房源在樓市去投資化后，需求開始穩(wěn)定，這表明了調(diào)控對(duì)居住屬性的精準(zhǔn)定位的政策效應(yīng)。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，從全國(guó)來(lái)看，隨著調(diào)控城市越來(lái)越多，各地在借鑒京滬等城市的調(diào)控政策經(jīng)驗(yàn)，未來(lái)出臺(tái)的政策力度將越來(lái)越強(qiáng)，從而進(jìn)一步遏制炒房空間。二手房市場(chǎng)上，整頓、規(guī)范市場(chǎng)秩序?qū)τ谥薪楹逄Х績(jī)r(jià)的始終保持高壓態(tài)勢(shì)。在步步施壓下，全國(guó)樓市整體成交將繼續(xù)維持在較低水平盤整。