銀行、票據(jù)、信托、再融資、海外發(fā)債等渠道全面收緊；“明股實(shí)債”被叫停，萬科等成立基金股權(quán)融資
給我一根杠桿就可以撬動(dòng)整個(gè)樓市的時(shí)代一去不復(fù)返。在金融去杠桿和樓市調(diào)控的雙重背景下，房子開始難賣的同時(shí)，房地產(chǎn)融資的難度也陡增。
5月底，一則銀監(jiān)會(huì)嚴(yán)查違規(guī)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)、融資渠道被收緊的消息把夾縫中的房地產(chǎn)融資推向臺(tái)前。此前，銀監(jiān)會(huì)2017年3月底至4月集中發(fā)文整頓，銀行表外、通道融資業(yè)務(wù)受到影響，地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)更首當(dāng)其沖，銀行幾乎不再放行房地產(chǎn)開發(fā)貸，全面收緊額度。
隨著銀行、票據(jù)、信托、再融資、海外發(fā)債等渠道全面收緊甚至叫停，昔日的高杠桿狂奔被鎖住了咽喉。6月的初夏時(shí)節(jié)，一位中型房企的財(cái)務(wù)人員王剛（化名）和他的老板們卻要想著如何“過冬”自救。低成本融資的日子已經(jīng)遠(yuǎn)去，是時(shí)候儲(chǔ)備食物為自己“輸血”過冬了。
據(jù)新京報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，過去幾年來房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行理財(cái)、券商資管、基金子公司、私募基金等通道流入房地產(chǎn)的資金絕大多數(shù)為債權(quán)或“明股實(shí)債”，目前，這類融資基本被叫停。包括萬科、恒大在內(nèi)的大型開發(fā)商轉(zhuǎn)而在項(xiàng)目層面紛紛開展股權(quán)融資合作。
銀行“縮表”，房地產(chǎn)信托融資暫停
房地產(chǎn)融資開啟“蘿卜蹲”模式，銀行貸款、私募基金、再融資、國內(nèi)外發(fā)債等相繼被收緊后，監(jiān)管再度指向房地產(chǎn)信托。
5月24日，中國證券報(bào)報(bào)道稱，銀監(jiān)會(huì)向各銀監(jiān)局下發(fā)《2017年信托公司現(xiàn)場檢查要點(diǎn)》，該文件顯示，違規(guī)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)被列入2017年信托公司現(xiàn)場檢查要點(diǎn)，包括是否通過股債結(jié)合、合伙制企業(yè)投資、應(yīng)收賬款收益權(quán)等模式變相向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資規(guī)避監(jiān)管要求，或協(xié)助其他機(jī)構(gòu)違規(guī)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)等。
對(duì)此，銀監(jiān)會(huì)回應(yīng)稱，根據(jù)銀監(jiān)會(huì)2017年現(xiàn)場檢查計(jì)劃，監(jiān)管部門將對(duì)部分信托公司進(jìn)行例行檢查。為提高檢查的針對(duì)性和有效性，銀監(jiān)會(huì)相關(guān)部門4月中旬制定印發(fā)了《2017年信托公司現(xiàn)場檢查要點(diǎn)》，供具體檢查時(shí)參考。印發(fā)檢查要點(diǎn)是現(xiàn)場檢查的一種通行做法，僅用于指導(dǎo)具體檢查項(xiàng)目，并非發(fā)布監(jiān)管政策。
分析認(rèn)為，由于其他融資渠道相繼受到限制，信托已經(jīng)成為房地產(chǎn)商拿地融資的重要通道之一。但監(jiān)管層檢查違規(guī)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)以后，信托公司目前開展的拿地融資業(yè)務(wù)面臨收緊。這就意味著，房地產(chǎn)融資又一條重要通道正在被收緊。
Wind數(shù)據(jù)顯示，4月份房地產(chǎn)信托成立規(guī)模環(huán)比大幅下滑逾三成。而5月以來，房企國內(nèi)債券融資規(guī)模119.3億元，同比降逾八成。而一季度房企海外發(fā)債在經(jīng)歷了新高過后，二季度以來發(fā)行量則同比下降近六成。
一家大型信托高層人士透露，銀監(jiān)會(huì)要求對(duì)信托公司現(xiàn)場檢查每年都有，系常規(guī)項(xiàng)目。但是，這是首次點(diǎn)名針對(duì)火爆的房地產(chǎn)企業(yè)拿地融資的模式。自4月中旬收到文件以來，幾乎全面叫停該業(yè)務(wù)。不過，個(gè)別城市仍可給資質(zhì)排名實(shí)力強(qiáng)大的開發(fā)商進(jìn)行融資。
“我們暫時(shí)叫停了房地產(chǎn)信托融資”。昨日，多位中小型信托公司內(nèi)部人士做出上述表示，事實(shí)上信托融資的主要資金來源于銀行，而目前銀行全面“縮表”，大量表外業(yè)務(wù)和通道業(yè)務(wù)資金正在回流，信托資金來源也受到限制，因此，銀監(jiān)會(huì)發(fā)文后索性暫停該業(yè)務(wù)。
一家城商行內(nèi)部人士稱，其實(shí)信托公司發(fā)行的信托計(jì)劃，最大的資金來源是銀行，但是，現(xiàn)在多家銀行都限制甚至?xí)和Ｍ顿Y房地產(chǎn)信托。所以，房地產(chǎn)相關(guān)的信托發(fā)行收益都非常高。盡管如此，多家銀行依然暫停投資，房地產(chǎn)信托“斷供”。
記者獨(dú)家獲得的銀監(jiān)會(huì)2017年3月29日下發(fā)的“三違反”和相關(guān)附件顯示，銀監(jiān)會(huì)嚴(yán)查信貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市。要求各銀行檢查是否直接參與房地產(chǎn)炒作，是否在房地產(chǎn)開發(fā)貸款和按揭貸款中虛假、違規(guī)操作。
“去年資產(chǎn)慌，又沒有限制，大的房地產(chǎn)公司發(fā)行的信托計(jì)劃都被銀行搶購”。上述人士稱，而現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行信托計(jì)劃基本都賣不出去了。
明股實(shí)債叫停，萬科股權(quán)融資輸血
股權(quán)融資的時(shí)刻到了。
近年來，銀行系統(tǒng)的資金通過多種表外渠道流向了房地產(chǎn)。如今，隨著銀監(jiān)會(huì)開展“三三四”專項(xiàng)治理以來，表外、信托等通道類的產(chǎn)品將面臨大限。此前，證監(jiān)會(huì)嚴(yán)管房企再融資和海外發(fā)債與配股。今年2月，中國基金業(yè)協(xié)會(huì)出臺(tái)監(jiān)管細(xì)則，明確禁投16個(gè)城市的5類房地產(chǎn)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃，地產(chǎn)私募融資大幅收縮。
在銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、基金業(yè)協(xié)會(huì)等多部門嚴(yán)加看管房地產(chǎn)融資渠道，在私募做債權(quán)類地產(chǎn)項(xiàng)目所有路基本斷掉和明股實(shí)債被事實(shí)性叫停的時(shí)候，部分房企還有手中的底牌——股權(quán)融資。
據(jù)新京報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，過去幾年來房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行理財(cái)、券商資管、基金子公司、私募基金等通道流入房地產(chǎn)的資金絕大多數(shù)為債權(quán)或“明股實(shí)債”，如今，這類融資陸續(xù)被叫停。包括萬科、保利等在內(nèi)的一些大型開發(fā)商開始接受股權(quán)融資，在項(xiàng)目層面紛紛開展股權(quán)合作。
業(yè)內(nèi)人士稱，過去十年是房地產(chǎn)的黃金期，房企高速成長，房價(jià)節(jié)節(jié)攀高，盈利能力大增。因此，多種渠道融資大都是“明股實(shí)債”，因?yàn)殚_發(fā)商寧愿承擔(dān)高利息成本，也不愿意出讓手中更有價(jià)值的股權(quán)，讓渡利潤、分紅給項(xiàng)目股東。如今，這一局面正在轉(zhuǎn)向股權(quán)融資。
5月12日，恒大發(fā)布公告稱，中信銀行旗下基金豪擲超200億資金“入股＋貸款”，共同開發(fā)恒大旗下的十個(gè)項(xiàng)目。
中信旗下的信銀基金通過資本投資獲得相應(yīng)股權(quán)，并通過同等比例的委托貸款介入恒大的項(xiàng)目開發(fā)，雙方共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享收益。
此后的5月23日，萬科公告欲與招銀資本、長江招銀，一起設(shè)立商業(yè)地產(chǎn)投資基金，投資萬科及其控股子公司所持有的42項(xiàng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目（含在建和已完工項(xiàng)目），出讓價(jià)款為129億元，萬科出資50.31億元。
萬科在公告里毫不諱言，基金的成立是“綜合考慮目前的融資環(huán)境”。
萬科公布的2017年1季度報(bào)顯示，今年一季度其經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈流量首次告負(fù)，為－95.2億元，而2016年度的經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈流量則為395.7億元。同時(shí)，萬科的自由現(xiàn)金流也首次轉(zhuǎn)負(fù)，經(jīng)測算，2017年1季末自由現(xiàn)金流為－99億元。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次萬科成立的基金主要是以持股和提供資金為導(dǎo)向的，還沒有涉及證券化的模式，因而更像一種融資手段。
一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資的時(shí)刻到了，尤其是中小開發(fā)商有迫切的融資需求，“股+債”打包的做法已經(jīng)很多了。對(duì)于房企來說，融資的壓力會(huì)帶來很多“副作用”，比如說房企銷售和拿地的自由度都不大了，必須快速融資輸血。
股權(quán)質(zhì)押融資或?qū)⒃黾?/strong>
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，融資政策收緊，對(duì)于房企來說有利空效應(yīng)。尤其是在再融資收緊的基礎(chǔ)上，近期商業(yè)銀行也開始收緊了類似的政策，這都會(huì)對(duì)房企的后續(xù)戰(zhàn)略擴(kuò)張形成較大的擠壓。
他認(rèn)為，從過去的融資傳統(tǒng)和習(xí)慣，以及當(dāng)前的政策導(dǎo)向看，銀行貸款和私募會(huì)成為兩類主流的模式。其次則是信托。對(duì)于海外融資和資產(chǎn)證券化，預(yù)計(jì)還是小眾化的。從實(shí)際情況看，后續(xù)類似股權(quán)質(zhì)押等極端的做法也會(huì)頻頻采用。
“預(yù)計(jì)后續(xù)類似股權(quán)質(zhì)押等現(xiàn)象會(huì)增加，即房企的短期資金缺口或會(huì)增大，必須采取類似做法來獲取資金”。他說，對(duì)于一些高價(jià)地王來說也意味著潛在的拿地房企數(shù)量會(huì)減少。
今年4月份同策咨詢研究部監(jiān)測的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計(jì)538.58億元，環(huán)比2017年3月的588.17億元減少8.43%。其中，債權(quán)融資額度占房企融資總量的85.50%，銀行貸款緊隨其后。
不過，4月沒有發(fā)行公司債，股權(quán)融資占總?cè)谫Y金額比重為14.50%，除了少量小額的港股股票期權(quán)計(jì)劃外，4月的境內(nèi)再融資主要是通過典型房企的未上市子公司引入投資方增資入股的方式來籌集資金。
除去中國恒大更換部分投資方和擴(kuò)大投資額度涉及5億元人民幣以外，華夏幸福也通過信托計(jì)劃及其他第三方引入的股權(quán)融資金額高達(dá)70億元人民幣。
下半年并購重組將增多
融僑集團(tuán)副總裁康紅恩認(rèn)為，信托公司、資管計(jì)劃、私募、基金、銀行資金等都受到了影響，上述影響并非短期，而是在中長期范圍內(nèi)對(duì)房企的發(fā)展帶來較大的變化。
他認(rèn)為，融資渠道收緊在半年后影響會(huì)越來越大，可能會(huì)出現(xiàn)行業(yè)重組、并購的機(jī)會(huì)與趨勢，房企應(yīng)對(duì)這一形勢要有一個(gè)預(yù)判。“這次調(diào)控政策的思路很清楚，房地產(chǎn)行業(yè)不要過度金融化、高杠桿。房企必須準(zhǔn)確理解、掌握各項(xiàng)政策出臺(tái)的邏輯，并且主動(dòng)去適應(yīng)、調(diào)整、創(chuàng)新”。
康紅恩提醒道，房地產(chǎn)行業(yè)接下來會(huì)跟其他行業(yè)一樣，出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)資本，而不僅僅是金融資本。“會(huì)涌現(xiàn)更多產(chǎn)業(yè)上的資本，去做這個(gè)行業(yè)的整合、戰(zhàn)略投資、行業(yè)并購，以及多元化投資”。
對(duì)此，昨日一家私募基金董事長對(duì)新京報(bào)記者稱，目前部分房企資金鏈?zhǔn)志o張，預(yù)計(jì)下半年并購重組比較活躍。
央行原副行長、全國人大財(cái)經(jīng)委副主任委員吳曉靈也表示，應(yīng)推進(jìn)企業(yè)的并購重組，優(yōu)化企業(yè)結(jié)構(gòu)，把企業(yè)從沉重的債務(wù)中解脫出來，使企業(yè)把杠桿率控制在適度的范圍之內(nèi)。企業(yè)在收購、兼并的過程中，難免要用到各種金融工具，要有杠桿，“但是杠桿要適度，規(guī)則要明確。”
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