連日來，高總價、高單價的地王頻出無疑給本就火熱的上海樓市撒了一把“胡椒面”。
在靜安110億元地王誕生后的一周內(nèi)，上海多個待拍地塊被叫停，8月24日下午，上海土地交易市場公告，中止上海市普陀區(qū)蘇州河濱河地區(qū)控詳規(guī)劃調(diào)整pt0265-01南部地塊出讓活動。
在此之前的8月22日，上海土地交易中心已經(jīng)緊急中止三幅地塊的出讓。這三幅地塊包括8月22日上海土地交易中心公告的浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)D-04-06地塊，以及8月18日公告的浦東新區(qū)上海國際醫(yī)學園區(qū)20-10、21-10地塊。
另據(jù)和訊網(wǎng)消息，目前為止，上海8月待拍宅地被全部叫停，8月的隨后幾天將無宅地拍賣活動。全國地王誕生后，上海多幅地塊中止出讓，難免引起市場各種猜測。
同時，日前“地王制造機”信達也被爆出上半年財務(wù)成本劇增近200%，在專家看來，批量地王的產(chǎn)生或引發(fā)系統(tǒng)性金融風險。
8月31日，廈門迎來限購政策。與此同時，8月暫停土地出讓后，上海已傳出在信貸層面進行收緊的消息，盡管官方出來辟謠，但仍未能阻止“離婚潮”，與民政局離婚窗口一樣火爆的是上海樓市的日成交量。8月27日至29日，上海新房成交連續(xù)3天超千套，由于流量過大，房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)簽系統(tǒng)甚至一度出現(xiàn)癱瘓；8月30日一天，成交量超過了2000套。
“地王制造機”信達財務(wù)成本劇增
自2015年以來，被冠以“地王制造機”信達地產(chǎn)(5.380, -0.04, -0.74%)先后在全國市場高調(diào)奪得9幅地塊，其中7幅均是地王，合計涉及資金超過350億元。
其中，今年6月1日，上海掛牌出讓寶山區(qū)寶山新城顧村A單元10-03、10-05地塊，信達地產(chǎn)以58.05億元擊敗綠都地產(chǎn)、金茂電建聯(lián)合體等24家競爭對手摘得，平均樓板價36962元/平方米，溢價率超過300%。而就在5月末，信達地產(chǎn)則剛以123.18億元奪得杭州市濱江區(qū)奧體單元MU-01、MU-02、MU-03地塊，刷新全國總價地王。
據(jù)了解，2015年至今，信達地產(chǎn)分別在土拍市場獲得廣州天河地王、合肥濱湖地王、上海新江灣城地王、深圳坪山地王、杭州南星地王、杭州濱江地王和上海顧村地王等7宗地王。
8月23日，信達地產(chǎn)發(fā)布2016年中期報告稱，上半年，信達地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入約30.7億元，同比增幅41.8%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為1.3億元，同比下滑44.66%。若扣除非經(jīng)常性損益，信達地產(chǎn)凈利潤則虧損逾7000萬元，同比下滑131%。
自2008年底借殼上市以來，信達地產(chǎn)極少出現(xiàn)如此大幅的業(yè)績下滑，而這是否與其報告期內(nèi)密集的高溢價拿地有關(guān)呢？“因土地成交較為集中，報告期內(nèi)融資產(chǎn)生的財務(wù)費用同比增加 193.26%。”我們可以從信達地產(chǎn)半年報中窺得一二。
對于公司這份并不理想的中報成績單，8月25日，信達地產(chǎn)獨家回應(yīng)本報采訪時表示：“根據(jù)對市場形勢的分析，公司2015年以來加大三四線城市庫存的去化速度，同時加大一二線城市拓展的投資力度，為公司長期持續(xù)發(fā)展提供基礎(chǔ)條件。項目拓展的投資力度加大，增加了公司的融資需求，相應(yīng)的財務(wù)費用有所增加，客觀上會給當期的業(yè)績表現(xiàn)帶來一定的壓力。”
與此同時，信達地產(chǎn)半年報顯示，截至今年6月底，公司合并口徑下的授信總額為478.57億元，其中已消耗授信接近300億元，可使用余額182.64億元。
上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦稱，對于房企來說，高調(diào)拿地的確增加財務(wù)負擔，高成本也會吞噬今后的利潤。“目前，‘增收不增利’是很多房企存在的問題。而從信達項目分布來看，三四線項目大約占4成，由于去庫存，在價格方面會有所妥協(xié)，也影響到利潤。”
“地王”井噴下金融風險潛存
截至8月26日，本月全國共誕生47宗超過10億元的地塊，其中溢價率超過100%的地塊達到33宗。8月已成為名副其實的“地王月”。
在今年上海的土地市場中，建發(fā)、中駿、融信等閔系房企，正成為上海新地王的主角。
8月17日，融信以約110億元拍下最貴單價地王而一戰(zhàn)成名。該地塊位于上海靜安區(qū)，競拍樓面價10.03萬元/平方米，溢價率139%，刷新中國地王記錄。據(jù)了解，該地塊經(jīng)過400多輪競價，融信打敗了包括保利、融創(chuàng)、萬科在內(nèi)的17家知名房企。地塊可售樓面價高達14.3萬元每平方米，業(yè)內(nèi)預(yù)測其未來保本售價將超過15萬元。
據(jù)悉，這是融信年內(nèi)獲得的第14宗地，其中有7宗地塊的溢價率超過50%，10宗地塊成交額超過10億元。有媒體認為融信拿地激進的一個原因，是其拍地金額被指超過了銷售額。對此，融信中國控股有限公司執(zhí)行董事、首席財務(wù)官兼聯(lián)席公司秘書曾飛燕表示，公司今年截至到目前累計競得土地347億元，按權(quán)益比不到200億元總的土地支付壓力，公司在今年度要支付不到七成，到現(xiàn)在為止已經(jīng)支付65億元。從財報可以看到，6月末公司資金余額為128億元，下半年保守估計銷售回籠100億元，財務(wù)支付完全沒有任何壓力。”
對于靜安地王未來的開發(fā)，融信中國在8月25日回復(fù)《中國經(jīng)營報》記者采訪時表示：“公司靜安地塊已經(jīng)與國內(nèi)一家一線房企簽署合作協(xié)議，公司以及國內(nèi)主流地產(chǎn)企業(yè)都認為靜安地塊未來開發(fā)價值巨大，強強合作有利于發(fā)揮多方所長，但目前不方便透露具體情況。”
土地市場激進背后需要龐大的資金支持。去年同期，融信的凈資產(chǎn)負債率高達640%，年末，這一指標已下降到247%；到今年六月底，融信這一指標已降到90%。對此，融信中國回復(fù)《中國經(jīng)營報》記者稱：“公司在發(fā)展過程中，因階段性的戰(zhàn)略選擇，的確有負債率偏高的情況，但經(jīng)過近兩年的努力，資產(chǎn)負債率已大幅回落，截至6月30日，我司的資產(chǎn)負債率下降至77%，凈資產(chǎn)權(quán)益比例下降至90%。”
目前，融信共取得了15宗土地，新增土地儲備358萬平方米。對于公司下半年是否會繼續(xù)高調(diào)拿地，融信中國回應(yīng)《中國經(jīng)營報》記者采訪時表示：“公司今年投資目標已經(jīng)基本完成，資金情況仍相對充沛。下半年除了利潤水平特別好的地塊公司不會大規(guī)模參與拿地。”
靜安地王誕生的同日，建發(fā)中糧首開聯(lián)合體以總價67.9億元奪得寶山顧村住宅地塊，樓板價為53727元/平方米，溢價率115%。而中駿以6億元競得青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)徐南路北側(cè)08-04地塊，溢價率165.16%，成交樓板價45070元/平方米。
記者同時了解到，廈門建發(fā)股份(11.750, 0.03, 0.26%)有限公司（以下簡稱“建發(fā)股份”）則正在不斷融資。今年以來，建發(fā)股份通過短期融資券募集規(guī)模達50億元。而中駿置業(yè)控股有限公司（以下簡稱“中駿置業(yè)”）則與包括中國銀行(3.470, -0.01, -0.29%)、匯豐銀行、平安銀行(9.450, 0.00, 0.00%)及恒生銀行訂立融資協(xié)議，獲授予一筆本金4億美元的定期貸款融資，為期三年六個月。
越來越多的房企通過金融機構(gòu)場外配資“加杠桿”的方式進行拿地，甚至不惜成本制造“地王”。“隨著政策面的收緊與市場調(diào)整期的到來，在上述熱點城市制造‘地王’的風險會增加，一旦這樣的風險到來，風險就不僅僅會波及房企自身，還會波及金融機構(gòu)，甚至金融機構(gòu)背后的個人投資者。”同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉稱，對于上海土地市場來說，一旦樓市進入調(diào)整的階段，整個市場有可能會出現(xiàn)跌聲一片，批量的“地王”項目有可能因此而陷入困局，系統(tǒng)性的金融風險極有可能會爆發(fā)。
滬再現(xiàn)“離婚潮” 土拍叫停難擋樓市成交熱情
8月22日，距離靜安史上最高單價地王誕生僅5天時間，上海土地交易中心已經(jīng)緊急中止三幅地塊的出讓。上述地塊出讓叫停的理由為：要對出讓條件中設(shè)置的公共服務(wù)設(shè)施要求作進一步優(yōu)化和周邊教育配套問題尚在協(xié)調(diào)落實中。
據(jù)了解，這次推出的浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)D-04-06地塊，起拍總價高達25億元，出讓面積56518.3平方米，容積率1.5，起拍樓板價接近3萬元/平方米。按照今年以來上海外環(huán)外土拍平均100%的溢價率來看，該地塊成交樓板價突破5萬元/平方米的可能性很大，因此，其被外界判斷為將是在上海外環(huán)外產(chǎn)生的第一個未來售價或近10萬元/平方米的地塊。
“這些地塊均是住宅地塊，并且位置都不錯，而且唐鎮(zhèn)已是多年沒有出過宅地，一旦面世，刷新區(qū)域價格新高的可能性較大。而且周邊部分在售項目已經(jīng)不愿銷售，坐等拍賣結(jié)果出來待價而沽，市場恐慌心態(tài)再起，風險不得不防。”盧文曦告訴記者，從時間節(jié)點來看，正好處于“金九”前夕，通過這些信號釋放，可能意在降低市場預(yù)期。
在剛剛過去的7月和即將結(jié)束的8月，上海以近487億元的土地出讓金在一線城市中遙遙領(lǐng)先，在7月和8月的地王中，除了110.1億元總價的靜安地王，還有88億元的浦東祝橋地王，47億元的松江大學城地王等。反觀整個上半年，上海的土地出讓金才506億元。
“在當前土地市場相對過熱的市場狀態(tài)下，中止土地出讓是一個比較正確的決定。”億瀚智庫研究總監(jiān)張化東稱，土地價格上漲一部分原因在于前期較為寬松的信貸政策，后續(xù)如果有一些針對性的信貸政策出來，可能有助于扭轉(zhuǎn)地王態(tài)勢。
同時，有媒體援引消息人士稱上海市政府近期將召開會議，考慮調(diào)整土地和住房政策，以抑制近期上漲的房價和地價。上?？紤]收緊銀行貸款政策，以控制土地融資，同時考慮調(diào)整購房貸款政策，認房又認貸。
受此消息影響，上海各地民政局出現(xiàn)一波離婚高潮。8月29日，上海徐匯區(qū)民政局離婚窗口，一大早就有多位市民排隊辦離婚。隨后，徐匯區(qū)等地婚姻登記中心均貼出通知表示，由于辦理離婚登記人數(shù)眾多，已超出業(yè)務(wù)接待能力，只能采取臨時“封閉”的措施，要求需辦理離婚登記的當事人改日再辦。
據(jù)悉，繼8月28日上海新房賣掉1267套后，8月29日截至15：50，上海新房成交1066套，連續(xù)3天超過1000套，而8月30日一天，成交量更是超過了2000套。交易中心網(wǎng)簽系統(tǒng)一度陷入癱瘓。
張宏偉認為，市場火熱以及地王頻出可能會加速政策從嚴執(zhí)行，尤其是靜安融信百億地王之后，官方會密切關(guān)注上海樓市變化。9月前后樓市調(diào)控政策有可能會進一步從嚴執(zhí)行，新一輪的“控地王”降杠桿等措施也會來臨，房地產(chǎn)市場調(diào)整極有可能會因此而來臨。
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