金秋時(shí)節(jié)來(lái)臨，也成為各大市場(chǎng)驗(yàn)收成果的時(shí)期。

隨著樓市進(jìn)入“新常態(tài)”，“金九銀十”之后的房地產(chǎn)企業(yè)是否依然賺得盆滿缽滿成了市場(chǎng)關(guān)注的問題。實(shí)際上，今年“金九”的銷售業(yè)績(jī)似乎讓市場(chǎng)看到了希望，來(lái)自主要房企的銷售數(shù)據(jù)顯示，9月銷售金額環(huán)比上漲28%，同比上升了18%。

然而，盡管今年的樓市相比去年有一定程度復(fù)蘇，但房企卻凸顯增收不增利的現(xiàn)象，房企利潤(rùn)率持續(xù)下滑。來(lái)自中原地產(chǎn)研究部最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在公布業(yè)績(jī)預(yù)告的46家房企中，僅17家企業(yè)實(shí)現(xiàn)了預(yù)增、略增或扭虧，20家房企預(yù)計(jì)虧損，房地產(chǎn)行業(yè)凈利潤(rùn)下滑現(xiàn)象進(jìn)一步加劇，尤以中小房企的業(yè)績(jī)最為堪憂。房企之間分化愈發(fā)明顯，行業(yè)洗牌加劇，甚至陸續(xù)出現(xiàn)房地產(chǎn)上市企業(yè)退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

在行業(yè)洗牌不斷加速的同時(shí)，謀求轉(zhuǎn)型似乎成為中小房企的“翻身”之舉，轉(zhuǎn)型之路該如何選擇，轉(zhuǎn)型中的房地產(chǎn)企業(yè)又將面臨何種挑戰(zhàn)與困難？

行業(yè)分化加劇

《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者從中原地產(chǎn)研究部的統(tǒng)計(jì)報(bào)告中了解到，從已經(jīng)公布三季報(bào)預(yù)告的房企來(lái)看，格力地產(chǎn)、濱江集團(tuán)、中糧地產(chǎn)、世聯(lián)行等7家企業(yè)對(duì)今年前三季度歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)將有所增加，深大通、珠海港、萬(wàn)好萬(wàn)家等4家房企預(yù)計(jì)將扭虧為盈。

然而，除此以外的多達(dá)22家企業(yè)的數(shù)據(jù)則不夠樂觀，銀潤(rùn)投資、津?yàn)I發(fā)展、廣宇集團(tuán)等8家企業(yè)公布了預(yù)虧預(yù)報(bào)。另外，有4家企業(yè)利潤(rùn)預(yù)警，10家企業(yè)利潤(rùn)將明顯減少。

其中，預(yù)計(jì)虧損額度最高的是嘉凱城，預(yù)計(jì)虧損達(dá)6億元，而該企業(yè)在2009年凈利曾高達(dá)11.97億元。對(duì)此，嘉凱城表示，“公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)前三季度項(xiàng)目結(jié)算少，產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)收入及凈利潤(rùn)較少。此外，公司城鎮(zhèn)生活平臺(tái)戰(zhàn)略處于投入階段，尚未產(chǎn)生收益。”

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)表示，從房企公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，不僅限于一二線城市與三四線城市之間房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化現(xiàn)象，房地產(chǎn)企業(yè)之間的分化現(xiàn)象也已十分嚴(yán)重。

“雖然2015年樓市相比2014年復(fù)蘇，但房企增收不增利的現(xiàn)象依然明顯，房企的利潤(rùn)率持續(xù)下調(diào)，特別是中小企業(yè)，表現(xiàn)更是明顯。”張大偉說(shuō)。

同時(shí)，中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉在接受《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)指出，“一方面由于房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，需求降低，房?jī)r(jià)回調(diào)；另一方面在于拿地就能賺錢的時(shí)代已經(jīng)過去，營(yíng)業(yè)成本水漲船高，這兩方面導(dǎo)致了房企利潤(rùn)大幅度下滑。”

對(duì)于房企利潤(rùn)逐漸分化的現(xiàn)象，韓長(zhǎng)吉指出，“在房?jī)r(jià)被熱炒時(shí)，來(lái)掘金者眾多，投資者中不乏夾雜著大量投機(jī)者，而市場(chǎng)蕭條時(shí)，潮水逐漸褪去，就能發(fā)現(xiàn)誰(shuí)才是房產(chǎn)市場(chǎng)的裸泳者。預(yù)計(jì)未來(lái)這種利潤(rùn)持續(xù)下降與分化的局面將會(huì)持續(xù)加劇，行業(yè)將面臨深度洗牌。”

“金九”不再“金”

盡管房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)普遍不理想，但銷售業(yè)績(jī)卻稍顯樂觀。

來(lái)自中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，在已經(jīng)公布9月銷售業(yè)績(jī)的23家房企中，合計(jì)銷售1167億元，比8月環(huán)比上漲了7%。前9月銷售額合計(jì)達(dá)到9123.89億，同比漲幅達(dá)到20.2%，而這一數(shù)據(jù)相比8月份的1090億上漲了7%。整體來(lái)看，雖然9月大部分城市市場(chǎng)平淡，但主流標(biāo)桿房企仍收獲了金九月。

其中，萬(wàn)科、碧桂園、招商地產(chǎn)等11家房企9月銷售業(yè)績(jī)出現(xiàn)環(huán)比上漲，保利、恒大、雅居樂等12家房企出現(xiàn)環(huán)比下滑。從前9月銷售金額來(lái)看，僅融創(chuàng)和富力地產(chǎn)出現(xiàn)同比下滑，其余21家企業(yè)均出現(xiàn)同比增長(zhǎng)。

韓長(zhǎng)吉認(rèn)為，正是在一系列利好政策的刺激下，盡管房企利潤(rùn)不理想，但銷售數(shù)據(jù)卻呈現(xiàn)樂觀。“9月房地產(chǎn)行業(yè)接連迎來(lái)政策利好，先是中國(guó)樓市‘限外令’10年來(lái)首現(xiàn)松動(dòng)，再是降準(zhǔn)、降息、貸款利率再創(chuàng)歷史新低，然后是非限購(gòu)城市首套房首付降低到25%，還有地方政府伸出救市援手。”

“金九”房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售的有所抬頭，也使得市場(chǎng)對(duì)“銀十”充滿期待。張大偉認(rèn)為，“隨著9月新批預(yù)售證面積增加，10月推售量有望繼續(xù)維持高位。供應(yīng)充足加之月末“930新政”利好，‘銀十’成交表現(xiàn)可期。”

然而實(shí)際上，今年的“金九”卻并不如預(yù)期，雖然大部分房企業(yè)績(jī)都很突出，但整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)卻有所疲軟。

來(lái)自中原地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，北京9月純商品房成交量環(huán)比下跌超過兩成。對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析，“2015年股市的快速走低使得樓市購(gòu)買力也相應(yīng)下滑，影響了下半年的樓市成交走勢(shì)。”

張大偉指出，房地產(chǎn)整體市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的“四不均”，即需求不均衡、供應(yīng)不均衡、庫(kù)存不均衡以及價(jià)格漲跌幅不均衡。“從全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)看，很多城市的庫(kù)存積壓已經(jīng)非常嚴(yán)重，局部三四線市場(chǎng)即使在救市的情況下，依然醞釀崩盤風(fēng)險(xiǎn)。”

同時(shí)，張大偉進(jìn)一步表示，造成9月房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)出現(xiàn)上漲的一個(gè)重要原因，即來(lái)自一二線城市房企銷售的拉動(dòng)。因此，要注意房地產(chǎn)市場(chǎng)所將面臨的巨大風(fēng)險(xiǎn)，即避免一二線城市房?jī)r(jià)上漲失控，以及三四線城市的樓市跌入深淵。

轉(zhuǎn)型在即

地價(jià)上漲較快、資金成本增加……已經(jīng)成為房企業(yè)績(jī)報(bào)告中的高頻詞，足見房地產(chǎn)企業(yè)增收不增利的現(xiàn)象愈發(fā)顯著。有房企的管理人士指出，目前房地產(chǎn)企業(yè)的平均利潤(rùn)正在以每年1%的速度下滑。

而凈利潤(rùn)的持續(xù)下跌，無(wú)疑標(biāo)志著房地產(chǎn)行業(yè)暴利時(shí)代消逝。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)分化程度不斷上升，行業(yè)內(nèi)洗牌加速，已經(jīng)有越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇退出市場(chǎng)。

來(lái)自中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心歷年的監(jiān)測(cè)顯示，2009年底滬深兩市涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司有303家，約占滬深上市公司總數(shù)的18%。而到2014年，滬深兩市涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司卻不足200家。而這也意味著，5年的時(shí)間里有超過100家A股涉房企業(yè)逐漸退出了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

韓長(zhǎng)吉認(rèn)為：“房地產(chǎn)市場(chǎng)的寒冬已經(jīng)來(lái)臨，行業(yè)凈利潤(rùn)持續(xù)下降，盈利空間被一再壓縮，這加劇了房企之間的競(jìng)爭(zhēng)。而競(jìng)爭(zhēng)力弱，生存能力不強(qiáng)的企業(yè)不是主動(dòng)離場(chǎng)，就是被動(dòng)淘汰。預(yù)計(jì)未來(lái)行業(yè)洗牌會(huì)進(jìn)一步加劇，市場(chǎng)集中度將大幅提高。”

一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示：“進(jìn)入樓市的白銀時(shí)代，許多上市房企開始進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和投資非房產(chǎn)業(yè)，在多元化的戰(zhàn)略上發(fā)力。比如中海、萬(wàn)科等拆分物業(yè)管理服務(wù)，綠地、碧桂園等房企開始探索金融領(lǐng)域。”

在韓長(zhǎng)吉看來(lái)，轉(zhuǎn)型很可能成為中小房企的救命稻草，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型主要朝著三個(gè)方向，第一個(gè)方向是向產(chǎn)業(yè)鏈上下游延伸，上至服務(wù)業(yè)、金融業(yè)，下至建筑業(yè)、旅游業(yè)，實(shí)現(xiàn)多元化發(fā)展；第二個(gè)方向是通過兼并擴(kuò)張，搶占市場(chǎng)份額；第三個(gè)是引入互聯(lián)網(wǎng)思維，用互聯(lián)網(wǎng)改造傳統(tǒng)社區(qū)，提高產(chǎn)品的附加值。

而在房企實(shí)現(xiàn)多元化轉(zhuǎn)型的案例中，恒大當(dāng)屬最為代表性的一個(gè)。2014年恒大地產(chǎn)年報(bào)顯示，截至2014年，礦泉水、糧油、乳業(yè)、健康四大產(chǎn)業(yè)累計(jì)投入了64.2億，占公司總資產(chǎn)1.35%。而上述四大產(chǎn)業(yè)也預(yù)計(jì)在2015年將投入20億元，2016投入15億元，2017年投入10億元。

然而，在恒大不斷多元化布局的背后也暗含著轉(zhuǎn)型所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)報(bào)顯示，2014年恒大的非地產(chǎn)業(yè)務(wù)總虧損為31.3億元，其中光礦泉水業(yè)務(wù)去年就虧損23.7億元。

韓長(zhǎng)吉指出，房企在轉(zhuǎn)型過程中也要注意規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，由于主營(yíng)業(yè)務(wù)資金回收期長(zhǎng)、凈利潤(rùn)不理想，將會(huì)對(duì)現(xiàn)金流產(chǎn)生不利影響，從而加大房企轉(zhuǎn)型的風(fēng)險(xiǎn)。尤其對(duì)于中小型房企來(lái)說(shuō)，更要避免盲目轉(zhuǎn)型。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉也指出，對(duì)于當(dāng)前許多“摸著石頭過河”轉(zhuǎn)型的房企來(lái)說(shuō)，需要調(diào)整好自己的布局策略，優(yōu)化自己的城市和項(xiàng)目布局，甚至部分項(xiàng)目轉(zhuǎn)手甩包袱，否則，極有可能陷入轉(zhuǎn)型過程中的“陷阱”。