在你的目標(biāo)購(gòu)房區(qū)域內(nèi)，如果200個(gè)月至250個(gè)月的房屋租金可以購(gòu)買到一套中等價(jià)位的房產(chǎn)，就說(shuō)明當(dāng)?shù)貥鞘斜容^安全。

 

家庭年收入與房屋均價(jià)比——幫你判斷當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)是否合理

 

一般情況下，4～6年的家庭年收入是購(gòu)買本區(qū)域中等價(jià)位房產(chǎn)比較合理的價(jià)格。這個(gè)數(shù)字在美國(guó)是5年，在澳大利亞是6年。

 

失業(yè)率——幫你判斷未來(lái)3～6個(gè)月房?jī)r(jià)走勢(shì)

 

通常情況下，失業(yè)率處于下降周期時(shí)，房?jī)r(jià)處于上升周期；失業(yè)率處于上升周期時(shí)，房?jī)r(jià)處于價(jià)格調(diào)整或者下跌周期。

 

第二招：買公寓還是別墅？海外購(gòu)房，土地才值錢！

 

在海外購(gòu)房時(shí)，千萬(wàn)別忽略土地的價(jià)值。國(guó)內(nèi)買居住用房，只有70年產(chǎn)權(quán)，而國(guó)外更多是永久產(chǎn)權(quán)。土地是有限資源，長(zhǎng)期來(lái)看，土地的價(jià)值永遠(yuǎn)存在，而房產(chǎn)隨著時(shí)間的推移，會(huì)有損壞、折舊。

 

劉磊認(rèn)為，在海外投資房地產(chǎn)時(shí)，要充分評(píng)估土地價(jià)值，這不僅是地段那么簡(jiǎn)單，還要通過(guò)土地價(jià)值和建筑價(jià)值的比例進(jìn)行判斷。

 

劉磊舉例說(shuō)明：李先生想在澳大利亞的墨爾本投資一套房產(chǎn)，目前他看好兩套房產(chǎn)，價(jià)格同樣是50萬(wàn)澳元，一套是公寓，另一套是獨(dú)棟別墅。高層公寓：投資額50萬(wàn)澳元，位于市中心，兩房，2014年完工，其土地價(jià)值為10萬(wàn)澳元，建筑價(jià)值為40萬(wàn)澳元，聯(lián)名地契。別墅：投資額50萬(wàn)澳元，地點(diǎn)在郊區(qū)，土地價(jià)值27萬(wàn)澳元，建筑價(jià)值23萬(wàn)澳元，獨(dú)立地契。根據(jù)土地價(jià)值與建筑價(jià)值的比例比較原則可以判斷：在相同或接近的投資額度下，選擇土地價(jià)值與建筑價(jià)值比值高且是獨(dú)立地契的別墅，更勝一籌。

 

很多人會(huì)想，墨爾本市中心公寓是不是增值更快？但通過(guò)歷史數(shù)據(jù)推演和分析可以得出：在海外成熟的地產(chǎn)市場(chǎng)中，城鎮(zhèn)人口收入差別不大，醫(yī)療和教育資源配比也幾乎沒(méi)有差別的情況下，是不會(huì)出現(xiàn)長(zhǎng)期市中心公寓上漲情況的。“空置率和租金回報(bào)率的高低，最終都是由該地區(qū)的供給和需求關(guān)系決定的，而非位置本身。”劉磊說(shuō)。