近兩年來(lái)，沈陽(yáng)房?jī)r(jià)不斷上升，房地產(chǎn)市場(chǎng)中因賣房人逐利而對(duì)已經(jīng)成交的房屋交易反悔的情況越來(lái)越多，由此引發(fā)的訴訟也隨之攀升。沈河區(qū)法院今年就審理十余起賣房反悔案。賣房人反悔理由最多的是夫妻雙方中有一方不同意。12月19日，沈河區(qū)法院審結(jié)一案例，賣房人因反悔須賠償買(mǎi)房人經(jīng)濟(jì)損失，中介審核不嚴(yán)存過(guò)錯(cuò)須退還中介費(fèi)。

 

賣房人收完定金要漲價(jià)

 

2012年12月18日，張某經(jīng)沈陽(yáng)某中介介紹，購(gòu)買(mǎi)沈河區(qū)一處房屋，看完房后交付給賣房人包某定金2萬(wàn)元。此后雙方約定，等2013過(guò)完年賣房人丈夫出國(guó)回來(lái)后再辦理交易手續(xù)，張某又給中介1萬(wàn)元。

 

可是剛過(guò)兩天，包某就反悔了，告知中介，丈夫不同意賣房，他們沒(méi)有協(xié)商好，房子無(wú)法交易了。2013年1月15日，包某又找到張某，明確提出如想交易就要漲價(jià)。

 

張某對(duì)賣房人反悔非常氣憤，將其告上法庭，要求雙倍返還定金4萬(wàn)元，中介退回中介費(fèi)1萬(wàn)元。

 

辯稱無(wú)權(quán)單獨(dú)賣夫妻房

 

對(duì)此，包某顯得很有信心，辯稱：當(dāng)時(shí)確實(shí)是我想賣房，我丈夫在國(guó)外我沒(méi)有和他商量就簽字了。房子是我丈夫的名，我無(wú)權(quán)單獨(dú)處分，我替丈夫簽的名，房屋買(mǎi)賣合同應(yīng)屬無(wú)效，合同約定的違約條款相應(yīng)無(wú)效。張某給的2萬(wàn)元定金我只收了1萬(wàn)元，另1萬(wàn)元作為賣房抵押金留在中介處，所以我不同意雙倍返還定金4萬(wàn)元。因?yàn)楹贤s定房屋交付時(shí)間是4月10日，如張某同意，我可以按原合同內(nèi)容繼續(xù)履行。

 

中介則辯稱，他們已經(jīng)盡到審核義務(wù)，簽約時(shí)包某提供了一份聲明，聲明中提到已獲取丈夫的簽約銷售代收房款的權(quán)益。

 

法院認(rèn)定賣方毀約應(yīng)賠

 

法院認(rèn)為，出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買(mǎi)受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模ㄔ簯?yīng)予支持。本案中，訴爭(zhēng)房產(chǎn)為包某夫妻共同財(cái)產(chǎn)，包某不具有單獨(dú)的處分權(quán)，包某以丈夫名義處分該房屋，致使合同不能履行，包某應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

 

對(duì)雙倍返還定金的訴訟請(qǐng)求，因包某夫妻在合同約定的履行交付時(shí)間前，同意履行合同，故本案應(yīng)根據(jù)具體情況返還定金及適當(dāng)賠償損失為宜。法院判決包某返還張某定金2萬(wàn)元，賠償經(jīng)濟(jì)損失5000元，中介返還包某抵押金1萬(wàn)元。

 

中介審核不嚴(yán)退中介費(fèi)

 

關(guān)于居間方的責(zé)任問(wèn)題，法院認(rèn)為，中介促成買(mǎi)賣雙方簽訂合同應(yīng)在合法的基礎(chǔ)上，不得損害委托方的利益，而該中介在明知訴爭(zhēng)房產(chǎn)為包某和丈夫的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，并且登記在丈夫名下，包某無(wú)全部的處分權(quán)，亦未提供包某丈夫的委托和同意出賣的手續(xù)，而促成雙方簽訂買(mǎi)賣合同，造成合同無(wú)法履行的行為存在過(guò)錯(cuò)，損害了買(mǎi)房人的利益，應(yīng)承擔(dān)不得要求支付報(bào)酬和損害賠償責(zé)任，故對(duì)張某要求其返還中介費(fèi)的請(qǐng)求應(yīng)予支持。法院同時(shí)判決中介返還張某中介費(fèi)1萬(wàn)元。

 

買(mǎi)房需嚴(yán)格審查賣房人

 

沈河區(qū)法院民二庭一位法官告訴記者，不少賣房人在賣房辦理過(guò)戶手續(xù)過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)房屋價(jià)格又上漲了，于是反悔，以種種借口不辦理過(guò)戶手續(xù)，導(dǎo)致另一方起訴至法院。賣房人反悔的理由比較常見(jiàn)的有：沒(méi)有收取定金；尚未辦理房產(chǎn)證；夫妻雙方中有一方不同意；簽訂房屋買(mǎi)賣合同時(shí)存在重大誤解等。

 

據(jù)法官介紹，從該院審理的該類型案件的結(jié)果看，賣房人都敗訴了。根據(jù)“合同必須遵守”的法律原則，在房屋買(mǎi)賣合同沒(méi)有無(wú)效事由或沒(méi)有被依法撤銷的情況下，不論是買(mǎi)房人還是賣房人都應(yīng)嚴(yán)格按照房屋買(mǎi)賣合同履行各自的義務(wù)。

 

法官提醒買(mǎi)房人，在簽訂房屋買(mǎi)賣合同時(shí)一定要對(duì)違約情形進(jìn)行事先約定，要嚴(yán)格審查賣房人的身份資格，盡量了解清楚房屋是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)、遺產(chǎn)，或者房屋上面是否有其他權(quán)利如抵押、擔(dān)保等，盡量要求賣方全面陳述自己的家庭情況以及房屋涉及的擔(dān)保、抵押等情況。在與不動(dòng)產(chǎn)登記簿上未有登記的產(chǎn)權(quán)人交易時(shí)，為保障交易安全，應(yīng)當(dāng)要求其出示產(chǎn)權(quán)人的授權(quán)委托書(shū)，而不能輕信任何承諾。