濟南二環(huán)南路與二環(huán)東路交界處往南、興隆莊的5個村莊里，原本空蕩的山坡上突兀地矗立著幾處多層建筑，大多只建了半截;幾輛小型貨車時不時地進進出出，三三兩兩的村民沿街有一搭沒一搭地聊著天。
這個有著2600多年歷史的興隆村正在因為華潤置地旅游項目的落地失去往日的平靜。據(jù)悉，華潤置地將在這里投資350億元，打造一個占地3.15萬畝的旅游地產(chǎn)項目。
業(yè)內人士認為，作為一個戰(zhàn)略和利潤導向型企業(yè)，雄厚的集團財務支撐和高杠桿操作使華潤置地撬動一個350億元的項目看起來并非難事，但市場前景的不確定性、游樂類旅游項目開發(fā)經(jīng)驗的欠缺，以及旅游產(chǎn)品高投入、慢回報等因素仍使得華潤置地在濟南的首試充滿了風險。
背靠母公司融資
這是繼奧體中心東部板塊和西客站西部開發(fā)之后，濟南市最大規(guī)模的招商引資項目。在放棄與濟南民企合作開發(fā)興隆片區(qū)的計劃之后，濟南市政府在2010年的香港山東周上，與華潤集團簽訂了興隆莊片區(qū)合作協(xié)議，計劃把該片區(qū)打造成中國首個都市泛旅游綜合體。
據(jù)悉，華潤置地濟南旅游綜合體項目建成后將有齊魯文化公園、機械風暴大冒險樂園、水公園、光電迷城主題公園和郊野公園5個主題項目。
據(jù)華潤置地方面透露，目前，華潤集團已經(jīng)開始著手尋找旅游項目方面的合作方。目前正在與日本世嘉公司洽談水世界項目合作，而機械冒險樂園項目正在與韓國的一家公司協(xié)商合作。在合作形式上，華潤將進行資金投入和后期運營，相關專業(yè)公司進行旅游產(chǎn)品的開發(fā)。
目前，華潤置地(山東)發(fā)展有限公司已斥資近11億元，分別以255萬元/畝和233.5萬元/畝拿下了興隆莊片區(qū)2012-G024地塊和2012-G025地塊共453畝居住用地。加上華潤置地參與該片區(qū)市政基礎設施建設的2.5億元投入，目前，華潤置地在濟南的投入至少已有20億元。未來兩萬多畝土地出讓金和高投入、慢回報的大型游樂綜合體投入等，仍需要華潤置地更大規(guī)模的資金流。
“2012年，整個房地產(chǎn)行業(yè)的平均加權融資利率是11%，而華潤置地僅有3.7%，是極低的，并且它的資金池可以說非常充裕。”蘭德咨詢總裁宋延慶認為，華潤置地會采用高杠桿的模式運作，即僅通過幾十億元資金撬動350億元的綜合體項目。
作為戰(zhàn)略和利潤導向型企業(yè)的華潤集團向來都有一個清晰的賬本。“哪些是純投入部分，哪些投入會產(chǎn)生收益，哪些是純收益產(chǎn)品，我們都會把賬算得很清楚，并且對于開發(fā)節(jié)奏也會有一個很好的把握。”華潤置地內部人士表示。
與大多數(shù)旅游綜合體項目開發(fā)模式一樣，華潤置地濟南項目仍是先通過前期住宅產(chǎn)品回收現(xiàn)金流。據(jù)業(yè)內人士給中國房地產(chǎn)報計算的該項目的盈利情況可以發(fā)現(xiàn)，其毛利潤是非常高的。按照興隆莊片區(qū)2012-G024地塊共225畝、購地金額57375萬元、地上容積率1.8%計算，其樓面價僅為1550元/平方米。根據(jù)公開信息發(fā)現(xiàn)，該項目從2012年10月開盤以來銷售情況非常樂觀，定價均在7000元/平方米以上;目前二期住宅的銷售價格已經(jīng)達到1萬元/平方米以上，其盈利情況可見一斑。
另據(jù)了解，在這個項目上，華潤置地依然采用了經(jīng)典的孵化發(fā)展模式。背靠著母公司華潤集團，定向增發(fā)注入母公司資產(chǎn)，形成所謂“母公司孵化戰(zhàn)略”模式，再以央企身份獲得大量成本相對較低且平穩(wěn)的銀行貸款用以融資，并憑此繼續(xù)擴張，兩相作用之下，華潤置地幾乎是坐地數(shù)錢。“對于一個前期不盈利的大規(guī)模投資項目來說，這樣的模式能夠保證華潤置地在資本市場不會受到影響。”上述華潤置地人士表示。
潛在風險
據(jù)華潤置地方面介紹，濟南旅游綜合體項目是華潤做的第二個旅游項目。其第一個旅游綜合體項目是位于海南萬寧的石梅灣旅游度假項目。但據(jù)中國房地產(chǎn)報了解，該項目僅是借助自然資源打造的度假房地產(chǎn)，并沒有規(guī)劃大型游樂設施。做游樂類旅游地產(chǎn)項目，華潤還是第一次，再加上濟南旅游業(yè)仍處在初級階段，這些都給華潤置地的濟南項目帶來了發(fā)展的不確定性。
潛在的風險還在土地方面。
2010年5月，華潤集團與濟南市政府簽訂協(xié)議后不久，興隆莊片區(qū)的拆遷工作便已啟動。時至今日，拆遷工作進展頗為緩慢。
此前，為了應對隨即出現(xiàn)的大規(guī)模的村民突擊建房行為，政府凍結了興隆地區(qū)2.5萬畝土地的使用，禁止項目建設、戶口遷入及土地、房屋的變更。然而，這樣的政令并沒有擋住村民們連夜加蓋房屋的行為。據(jù)中國房地產(chǎn)報記者了解，為了爭取到盡量多一點補償?shù)拇迕駛冋谂c當?shù)卣M行著抗爭。
然而，這樣的拆遷節(jié)奏卻讓華潤置地方面面臨著較大壓力。上述華潤置地內部人士表示，“我們希望政府能夠加快拆遷進程，讓項目早日啟動”。
“開發(fā)商與地方政府之間因為權責不清而出現(xiàn)尷尬局面的情況時有發(fā)生，建議華潤一定要跟當?shù)卣炗喢鞔_的權責關系，防止意外情況發(fā)生。”宋延慶說。
免責聲明：凡本站注明 “來自：XXX（非家在臨沂網(wǎng)）”的新聞稿件和圖片作品，系本站轉載自其它媒體，轉載目的在于信息傳遞，并不代表本站贊同其觀點和對其真實性負責。如有新聞稿件和圖片作品的內容、版權以及其它問題的，請聯(lián)系本站新聞中心，郵箱：405369119@qq.com
