出賣人的交付房屋義務(wù) (1)交付是指對房屋的轉(zhuǎn)移占有 《合同法》第一百三十五條的規(guī)定,出賣人應(yīng)當履行向買受人交付標的物,并轉(zhuǎn)移標的物所有權(quán)的義務(wù)。 對于房屋的交付,最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十一條規(guī)定:對房屋的轉(zhuǎn)移占有,視為房屋的交付使 用。
1.出賣人的交付房屋義務(wù)
(1)“交付”是指對房屋的轉(zhuǎn)移占有
《合同法》第一百三十五條的規(guī)定,出賣人應(yīng)當履行向買受人交付標的物,并轉(zhuǎn)移標的物所有權(quán)的義務(wù)。
對于房屋的交付,最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十一條規(guī)定:“對房屋的轉(zhuǎn)移占有,視為房屋的交付使用,但當事人另有約定的除外。”故原則上,交房僅僅意味著對房屋的移轉(zhuǎn)占有。由于不動產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)以產(chǎn)權(quán)過戶登記為要件,與動產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)以標的物交付行為的完成即意味著標的物所有權(quán)的移轉(zhuǎn)完全不同。因此,房屋的交付只是房屋買賣合同履行行為的一部分,完整的履行行為應(yīng)當包括出賣人交付房屋于買受人并使其取得該物所有權(quán)的行為。房屋交付與房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)是兩種不同性質(zhì)的履行行為,應(yīng)當予以區(qū)分。當然,按照上條規(guī)定,如果當事人在合同中明確約定“房屋交付使用”不僅是轉(zhuǎn)移占有房屋,而且同時要移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的,就應(yīng)當按照約定來確定當事人雙方的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容。在此約定下,出賣人不僅應(yīng)當在合同約定的期限內(nèi)將房屋移轉(zhuǎn)給買受人占用,而且還應(yīng)當將房屋的所有權(quán)移轉(zhuǎn)于買受人,否則應(yīng)承擔違約責任。如果當事人僅約定了“房屋交付使用”的時間,而未明確約定其中包括房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的,出賣人只要在約定的期限內(nèi)將房屋移轉(zhuǎn)給買受人占用,即“交鑰匙”,就應(yīng)認定出賣人按期履行了“房屋交付使用”的義務(wù)。
(2)交房必須達到法定的以及約定的交付使用條件
交房,并不能簡單地從字面理解出賣人在約定的時間將房屋轉(zhuǎn)移于買受人占有。交房必須達到交付使用條件。交付使用條件,指的是房屋具備了按照房屋的性質(zhì)、用途使用的完整功能。
在非商品房買賣情況下,由于非商品房通常不是新建房屋,往往具備了一般的交付使用條件,所以其交付使用條件的具備,主要看當事人是否對房屋的交付使用條件有特殊的約定。在商品房買賣情況下,由于商品房通常系新建,新建房屋要具備按照房屋的性質(zhì)、用途使用的完整的功能常常需要一個過程,因此,應(yīng)主要考察房屋是否具備了完整的使用功能。一般來說,新建商品房具備完整使用功能需要兩個要件:房屋已經(jīng)完工。主體結(jié)構(gòu)已封頂、完工,房屋的外裝修已完成;房屋的基本配套設(shè)施,如水、電、暖氣、電梯等已經(jīng)可以使用。出賣人就出售房屋已取得政府有關(guān)部門的竣工驗收手續(xù),并能在交付時向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》以及《住宅使用說明書》。
2.延期交房的認定
原則上,出賣人不能在約定時間交付房屋便構(gòu)成延期交房。但在下列情況下,不構(gòu)成延期交房:
(1)因不可抗力對按時交付產(chǎn)生影響。根據(jù)《合同法》第一百十七條:“因不可抗力不能履行合同的,根據(jù)不可抗力的影響,部分或者全部免除責任,但法律另有規(guī)定的除外。當事人延期履行后發(fā)生不可抗力的,不能免除責任”的規(guī)定,因不可抗力的出現(xiàn)對房屋的正常交付產(chǎn)生重大影響,造成出賣人可能延期交房的,出賣人可因此部分或全部免除責任。但是,出賣人應(yīng)在合理時間內(nèi)對買受人及時履行通知義務(wù),否則構(gòu)成延期交房。
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