國(guó)家執(zhí)行住宅限購(gòu)政策以來(lái)，寫字樓、商鋪等一度成了不少開(kāi)發(fā)商的“救命稻草”，不過(guò)，太多人搶這根草的時(shí)候，商業(yè)地產(chǎn)有壓力了。
據(jù)鄭州市房管局統(tǒng)計(jì)，截至今年9月份，非住宅庫(kù)存創(chuàng)下歷史最高值，首次超過(guò)住宅庫(kù)存，預(yù)計(jì)可售三年半還多。
現(xiàn)狀
非住宅庫(kù)存高企，開(kāi)發(fā)企業(yè)推遲開(kāi)發(fā)周期
梁先生是鄭州一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的總經(jīng)理助理，最近他發(fā)現(xiàn)自己的工作節(jié)奏慢了下來(lái)，原因就在于公司計(jì)劃今年推出的寫字樓計(jì)劃暫時(shí)擱淺，預(yù)計(jì)到明年才會(huì)啟動(dòng)。
2004年，梁先生所在的公司在鄭州市金水路金水立交附近拿了一塊地，規(guī)劃建設(shè)住宅和寫字樓，很快住宅地塊開(kāi)始啟動(dòng)，并在近兩年銷售一空，本來(lái)預(yù)計(jì)今年啟動(dòng)的寫字樓項(xiàng)目，卻暫時(shí)擱淺了。
“之前我們找人做了個(gè)市場(chǎng)調(diào)查，光鄭東新區(qū)高鐵站西廣場(chǎng)就有一二十個(gè)寫字樓項(xiàng)目要?jiǎng)庸せ蛞呀?jīng)動(dòng)工，而東廣場(chǎng)還有很大的體量等著釋放。公司決定不湊這個(gè)熱鬧，計(jì)劃明年再動(dòng)，錯(cuò)過(guò)這個(gè)銷售高峰期。”他說(shuō)。
數(shù)據(jù)顯示，三季度，非住宅投放量達(dá)到136.47萬(wàn)平方米，同比翻了一倍。僅鄭東新區(qū)，9月份非住宅投放量便有85.69萬(wàn)平方米，創(chuàng)單月投放最高值。
尤其是寫字樓投放面積，整個(gè)三季度，鄭東新區(qū)投放量同比翻了接近三倍，環(huán)比更是增長(zhǎng)近6倍。
調(diào)查
高鐵商圈的黃金地帶，市場(chǎng)并不黃金
9月28日，鄭州東站正式投入運(yùn)營(yíng)，這被不少人看做鄭州邁入高鐵時(shí)代的開(kāi)始。
在另一些人的口中，一個(gè)高鐵商業(yè)圈早已開(kāi)始謀劃，高端寫字樓、大型商場(chǎng)、星級(jí)酒店和餐飲場(chǎng)所，已經(jīng)先于鄭州東站投入市場(chǎng)。
盡管鄭州東站附近也被看做鄭州的黃金地段，但附近寫字樓的價(jià)格并不高。位于東風(fēng)南路西側(cè)，與鄭州東站西廣場(chǎng)隔路相望的一樓盤，未來(lái)將成雙塔建筑，記者在這里走訪時(shí)，得知精裝的寫字樓每平方米均價(jià)為1.39萬(wàn)元。
而與其相隔不遠(yuǎn)的另一樓盤，售樓部稱，售價(jià)跟今年1月開(kāi)盤的兩棟樓均價(jià)差不多，“每平方米一萬(wàn)五六吧”。
“東區(qū)寫字樓價(jià)格已經(jīng)下降了15%，而且是暗降，后市更不樂(lè)觀。第一個(gè)降價(jià)，且賣得不錯(cuò)的開(kāi)發(fā)商，目前的去化率也只有1/4~1/3，別的更不樂(lè)觀。”易居中國(guó)鄭州公司執(zhí)行總經(jīng)理金琪昌表示。
分析
住宅限購(gòu)把開(kāi)發(fā)商趕上了商業(yè)地產(chǎn)的獨(dú)木橋
“高鐵站商業(yè)地產(chǎn)的扎堆供應(yīng)，得從當(dāng)初的CBD說(shuō)起。”梁先生說(shuō)。
2005~2008年，第一波CBD的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始供應(yīng)時(shí)，當(dāng)時(shí)的均價(jià)不過(guò)四五千元，而且前期因?yàn)榄h(huán)境、交通等配套不完善，賣得并不好。“最開(kāi)始是強(qiáng)制一些政府部門搬過(guò)來(lái)，吃個(gè)飯要開(kāi)車走好遠(yuǎn)。”
隨著CBD環(huán)境的逐漸改善，加上配套設(shè)施的完備，CBD的寫字樓價(jià)格開(kāi)始漲起來(lái)并變得緊俏，不少開(kāi)發(fā)商看到鄭州東區(qū)的潛力，而這個(gè)時(shí)候，CBD已經(jīng)沒(méi)有空間。
緊跟著就是高鐵站規(guī)劃的實(shí)施，讓不少開(kāi)發(fā)商重新看到希望，而政府在這時(shí)也推出了大量緊鄰高鐵站的土地，開(kāi)發(fā)商一窩蜂開(kāi)始拍地、上項(xiàng)目。
“這其中還有一個(gè)催化劑，就是政府政策的導(dǎo)向，也就是住宅限購(gòu)，把開(kāi)發(fā)商趕上了商業(yè)地產(chǎn)的獨(dú)木橋。”河南地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)合有限公司總經(jīng)理、河南房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)秘書長(zhǎng)趙進(jìn)京表示。
建議
取消一些沿街商業(yè)
發(fā)展大型購(gòu)物中心
今年8月7日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于深化流通體制改革加快流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見(jiàn)》。意見(jiàn)提及，要制定完善社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配置，其中，新建社區(qū)(含廉租房、公租房等保障性住房小區(qū)、棚戶區(qū)改造和舊城改造安置住房小區(qū))商業(yè)和綜合服務(wù)設(shè)施面積占社區(qū)總建筑面積的比例不得低于10%。
這條政策的出臺(tái)，加上近期非住宅地產(chǎn)的高庫(kù)存，讓人不禁擔(dān)憂，社區(qū)商業(yè)的大量普及，會(huì)不會(huì)雪上加霜？
“政策的出發(fā)點(diǎn)是好的，從功能性上來(lái)考慮，方便了社區(qū)居民的生活。但從長(zhǎng)期來(lái)看，這必然會(huì)加重商業(yè)地產(chǎn)高庫(kù)存的壓力，也不利于商業(yè)地產(chǎn)的有序發(fā)展，對(duì)交通也會(huì)造成不小的壓力。”趙進(jìn)京表示。
他建議，應(yīng)該學(xué)習(xí)國(guó)外，取消一些沿街商業(yè)，發(fā)展大型購(gòu)物中心，既能解決大量商業(yè)綜合體的發(fā)展，又可解決鄭州市交通擁堵的老難題。
除了政策的影響，商業(yè)地產(chǎn)額發(fā)展和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平、市場(chǎng)容量也有很大關(guān)系。
“經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的不景氣，對(duì)拉動(dòng)投資性需求不給力，而商業(yè)地產(chǎn)，尤其是寫字樓，多是金融類、法律、服務(wù)等行業(yè)聚集地，這些行業(yè)的興盛也和經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系密切。而在河南這些產(chǎn)業(yè)發(fā)展并不理想。”河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)教授、城市發(fā)展研究中心主任劉社表示。
她說(shuō)，這也是很多人唱衰商業(yè)地產(chǎn)的原因。
河南商業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)宋向清則認(rèn)為，整體的經(jīng)濟(jì)環(huán)境不好，企業(yè)下行壓力太大，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的需求不足，大量商業(yè)地產(chǎn)處于閑置狀態(tài)。
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