政府爭(zhēng)利

與供地?cái)?shù)量不足相對(duì)的是，土地出讓金收入年年創(chuàng)新高，2010年北京市住宅樓面地價(jià)已由2009年的6189元/平方米，飆升至8255.96元/平方米。在政府壟斷土地資源的制度下，土地永遠(yuǎn)是稀缺資源，土地市場(chǎng)上爭(zhēng)奪的主角是開發(fā)商，但最大的得益者是地方政府。

本刊記者根據(jù)北京市土地儲(chǔ)備中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)（按照合同出讓價(jià)款累加），截至12月16日，北京市土地出讓金收入為1047億元，比去年同期增加近60％，超過了2009年全年約930億元的出讓金收入。

由于部分開發(fā)商分期付款，拿地后無力付款等原因，實(shí)際土地出讓金和合同出讓價(jià)款有部分出入，如2009年北京市政府公布的實(shí)際出讓金收入為494億元。但是，即便之后的出讓金繳納出現(xiàn)問題，成交地價(jià)、樓面價(jià)和周邊的房?jī)r(jià)等市場(chǎng)指標(biāo)已實(shí)質(zhì)性地被推高。

濱江房地產(chǎn)副總朱立東曾向記者計(jì)算過開發(fā)商的開發(fā)成本，在購(gòu)房者付出的房?jī)r(jià)中，土地成本約三分之一，建安成本和各種稅費(fèi)共三分之一，開發(fā)商的利潤(rùn)約三分之一。2010年，北京住宅樓面地價(jià)已達(dá)到了8255.96元/平方米，照此計(jì)算，北京市商品房房?jī)r(jià)的正常水平應(yīng)為2.5萬元/平方米。

朱立東表示，在建安和稅費(fèi)成本無法壓縮的情況下，房?jī)r(jià)的漲跌變成了開發(fā)商和政府之間的利益爭(zhēng)奪，“政府一方面希望房?jī)r(jià)下跌，一方面又指望土地掙錢，房?jī)r(jià)下跌就只能指著開發(fā)商自己壓縮利潤(rùn)。”

實(shí)際情況是，即便在今年最嚴(yán)厲的調(diào)控下，開發(fā)商仍然堅(jiān)守著價(jià)格聯(lián)盟，銷售額再創(chuàng)新高，在土地市場(chǎng)的花費(fèi)和爭(zhēng)奪也不輸往年。

中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，排名前十的上市房企購(gòu)地共花費(fèi)1711億人民幣，同比增長(zhǎng)3％；2010年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置費(fèi)同比增長(zhǎng)78％。中原集團(tuán)研究部經(jīng)理劉淵預(yù)計(jì)，年末土地市場(chǎng)供應(yīng)的持續(xù)放量將使未來的土地成交熱度不減。

12月，消失了半年多的“地王”也重現(xiàn)江湖。在武漢，武漢聯(lián)投以8755元/平方米拿下武漢武昌新生路地塊，刷新此前由九龍倉(cāng)（8063元/平方米）創(chuàng)下的最高單價(jià)紀(jì)錄；上海青浦趙巷地塊被業(yè)貿(mào)投資有限公司以樓面價(jià)21648元/平方米競(jìng)得，溢價(jià)率為192％，刷新了此前金地集團(tuán)創(chuàng)造的紀(jì)錄。

火熱的商品房市場(chǎng)以外，北京市還制定了天量的保障性住房供地目標(biāo)——住宅供地總量的50％（即1250公頃）以上。但這部分又完成了多少呢？

北京市國(guó)土局11月10日發(fā)布的“2010年前三季度國(guó)土資源管理統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析”顯示，1-9月，北京市廉租房及公租房、限價(jià)商品房、定向安置房供地已提前完成全年計(jì)劃任務(wù)：保障性住房用地供應(yīng)1263公頃，完成計(jì)劃指標(biāo)（1250公頃）的101％。在操作環(huán)節(jié)，北京還采取了捆綁式出讓的方法，即出讓商品房土地時(shí)，規(guī)定開發(fā)商配建一定比例保障房。

由于保障性住房用地采用劃撥而非招拍掛形式，且很多沒有公開統(tǒng)計(jì)，上述數(shù)據(jù)受到質(zhì)疑。安信證券研究報(bào)告就以“疑竇叢生的保障房”為題，直接質(zhì)疑目前報(bào)出的今年保障房實(shí)際投資相對(duì)往年可能存在統(tǒng)計(jì)口徑的差異。

報(bào)告引用國(guó)家統(tǒng)計(jì)局不同時(shí)期公布的數(shù)據(jù)判斷，今年保障房的大部分開工及投資都來自于第三季度。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1月-6月，全國(guó)保障房投資額為433.19億元，同比減少1.7％；報(bào)告認(rèn)為，如此數(shù)據(jù)屬實(shí)，則意味著上半年保障房開工不足150萬套（以2009年全年保障房開工330萬套，上半年開工40％計(jì)算）。而住建部表示，今年1至9月，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房和各類棚戶區(qū)改造開工520萬套，占年度計(jì)劃580萬套的90％。由此可推算，今年第三季度保障房開工至少370萬套，以每套60平方米算，約2.2億平方米。但今年三季度全國(guó)房屋新開工3.9億平方米，扣除保障房，則商品房開工僅1.7億平方米，即同比下降30％以上。這與今年第三季度上市房企的開支情況不符。此外，報(bào)告也認(rèn)為明年1.3萬億元保障房的投資規(guī)模意味著地方政府土地出讓收入基本上完全用于保障安居工程——這顯然也是不可能的。

據(jù)媒體報(bào)道，近期，住建部向各地發(fā)出《關(guān)于報(bào)送城鎮(zhèn)保障性安居工程任務(wù)的通知》，明確提出2011年計(jì)劃建設(shè)保障性安居工程任務(wù)是1000萬套，相比2010年的580萬套新增了420萬套，且公共租賃房將占主要部分。

這個(gè)更加巨大的計(jì)劃，完成的數(shù)量和質(zhì)量仍將被市場(chǎng)打上一個(gè)大大的問號(hào)。