4月中旬出臺的“國十條”,凸現(xiàn)了中央政府抑制樓市投資投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、增加供應(yīng)、遏制房價過快上漲的決心。然而, 目前樓市仍處于走向未明的“混沌期”:高漲的房價總體稍現(xiàn)松動,但熱點(diǎn)地區(qū)投資投機(jī)性需求仍顯活躍;地方調(diào)控細(xì)則陸續(xù)出臺,卻似乎越來越顯“柔性”;土地市場稍趨平靜,但高溢價地塊仍在冒頭……種種跡象表明,尚不能對調(diào)控成效過于樂觀。分析人士認(rèn)為,除資金無憂的房企降價促銷的內(nèi)生動力依然不足外,另有一個原因就是:一些地方調(diào)控政策力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于預(yù)期。信號不一,“看空”和“看漲”的博弈自然就要繼續(xù)。

北京4月30日發(fā)布的《貫徹落實(shí)國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知》,明確要求“暫停對購買第三套及以上住房以及不能提供1年以上北京市納稅證明或社會保險繳納證明的非北京市居民發(fā)放貸款”,措詞嚴(yán)厲,似乎更甚于“國十條”。進(jìn)入5月后,各地方細(xì)則陸續(xù)發(fā)布,調(diào)子明顯趨向“溫和”。

國土資源部近期下發(fā)通知,部署2010年城市土地價格調(diào)查和監(jiān)測工作。與往年略有不同的是,今年新增了一項(xiàng)工作,需要完成35座重點(diǎn)城市的商品房成本構(gòu)成調(diào)查與監(jiān)測。

幾乎一夜之間,樓市勁吹“溫和風(fēng)”。鼓吹者的證據(jù)很多,有來自宏觀層面的,也有來自政府層面的,最明顯的證據(jù)就是越來越“軟”的地方樓市細(xì)則。盡管國家發(fā)改委已經(jīng)澄清了被誤讀的言論,但擋不住鼓吹者的熱情。

作為一個特殊的行業(yè),房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展離不開信貸的支持,可以說,信貸是支撐房地產(chǎn)行業(yè)不斷向前發(fā)展的原動力之一。一邊是高燒不退的市場,一邊是隨時準(zhǔn)備出拳的調(diào)控之手,面對這樣復(fù)雜的局面,商業(yè)銀行將作何抉擇?房地產(chǎn)信貸是否已經(jīng)風(fēng)險暗藏?對房地產(chǎn)信貸的調(diào)控是否能夠澆滅房地產(chǎn)市場的“虛火”?

    “樓市新政來了!”“投機(jī)客開始集中拋售!”“局部地區(qū)樓價陰跌不止。”“銀行說可承受房價下跌40%!”

     ——深圳5月6日發(fā)布細(xì)則,直接針對炒家,對“不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民”暫停發(fā)放購買住房貸款。西安在同日公布的通知中,沒有強(qiáng)調(diào)對投機(jī)購房的打壓,而是著眼調(diào)控供給,穩(wěn)字當(dāng)頭。

     ——浙江在5月19日“亮劍”,對首次購房給予公積金貸款優(yōu)先保障,同時要求研究實(shí)行特定的限購政策,可謂“有保有壓”,理性但相對溫和。

     ——廣州在5月21日亮明“底牌”,24條措施,重在加大土地和保障房供應(yīng)、加強(qiáng)市場監(jiān)管等,但不涉及抑制需求。

     ——重慶在5月21日公布了十條細(xì)則,鼓勵首次購房,強(qiáng)調(diào)差別化引導(dǎo),意在樓市平穩(wěn)健康,嚴(yán)厲程度低于先前預(yù)期。搜房網(wǎng)就“重慶版”政策進(jìn)行的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示,截至27日上午10時,有61.31%的網(wǎng)友認(rèn)為此十條“比較溫和”,34.02%的人認(rèn)為“對樓市無影響”。

    綜合看來,盡管已出臺的地方版樓市調(diào)控細(xì)則均在中央調(diào)控的大框架內(nèi),一些地方政策剛性不足,余地充分。隨著調(diào)控的深入,樓市“降溫”跡象已然顯現(xiàn),但部分地區(qū)似乎仍有一些“熱點(diǎn)”。

雖然“新政策”已實(shí)施一月有余,但樓市的調(diào)控遠(yuǎn)未到位。以房價來說,且不說不少城市房價未見明顯松動甚至?xí)r有上漲,即使個別地區(qū)出現(xiàn)3%、5%的回落,也只是階段性變動而已。日前已有不少銀行完成了相關(guān)的壓力測試,大多數(shù)銀行能承受的房價降幅在20%至30%之間。目前看來,房價的合理回調(diào)在信貸風(fēng)險上基本可控。另一個相關(guān)問題是房地產(chǎn)投資。雖然今年1月至4月房地產(chǎn)投資和新開工面積逐月加大,但業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì),受資金面收緊影響,5月以后的房地產(chǎn)開發(fā)投資情況可能會有所回落。在此情況下,中央及地方政策中三令五申的保障房措施更加值得期待。國土部確定的2010年計(jì)劃供地總量大超往年,且保障性住房和中小套型普通商品房的供地量達(dá)到總量的77%;一些地方2010年保障性住房和政策性住房的開工量占總量的60%或更多。如能嚴(yán)格按計(jì)劃實(shí)行,當(dāng)能確保房地產(chǎn)供應(yīng)的“大盤子”總體穩(wěn)定甚至有所增長,而且更重要的是能穩(wěn)定市場供應(yīng)的預(yù)期,不致重蹈“預(yù)期供應(yīng)不足而導(dǎo)致現(xiàn)實(shí)價格快漲”的局面。另一方面,如此規(guī)模的保障房倘能切實(shí)“落地”,當(dāng)在確保房地產(chǎn)開發(fā)投資,拉動鋼鐵、水泥等上游產(chǎn)業(yè)以及裝飾消費(fèi)品等下游行業(yè)諸方面有效彌補(bǔ)商品房開發(fā)可能回落造成的投資及消費(fèi)缺口。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,樓市調(diào)控當(dāng)務(wù)之急仍是要堅(jiān)決把調(diào)控政策執(zhí)行下去,“減法”和“加法”雙管齊下:一方面,堅(jiān)決抑制投資投機(jī)性需求,遏制部分城市房價過快上漲,且使房價合理回調(diào)的風(fēng)險也在可控之中;另一方面,確保增加商品房、保障房開工及供應(yīng)的措施能嚴(yán)格落實(shí),而保障房的加快推進(jìn)更有利于彌補(bǔ)商品房開發(fā)可能回落造成的投資及消費(fèi)拉動的缺口。