臨沂市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會
臨沂市建設(shè)工程標(biāo)準(zhǔn)造價(jià)及招標(biāo)投標(biāo)協(xié)會
關(guān)于公布臨沂市市區(qū)多層商品住宅開發(fā)
成本構(gòu)成的公告
為幫助公眾了解商品住宅開發(fā)成本構(gòu)成，提高商品住宅交易價(jià)格透明度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場主體之間信息對稱性，維護(hù)交易雙方合法權(quán)益，促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，臨沂市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會同市建設(shè)工程標(biāo)準(zhǔn)造價(jià)及招標(biāo)投標(biāo)協(xié)會對臨沂市區(qū)多層商品住宅開發(fā)成本構(gòu)成進(jìn)行了調(diào)查摸底，現(xiàn)予以公布（詳見附表），并就有關(guān)事項(xiàng)說明如下。
一、 調(diào)查摸底范圍與板塊劃分
此次公布開發(fā)成本構(gòu)成調(diào)查摸底的范圍是臨沂市市區(qū)2008年年初以來竣工、開工、正在進(jìn)行銷售的多層商品住宅，按照商品住宅座落位置不同，將市區(qū)多層商品住宅市場劃分為以下四個(gè)板塊：
1、西城板塊：是指通達(dá)路以西，西至臨西九路，南至陶然路（兗石鐵路北側(cè)），北至濱河路（祊河南側(cè)），鑒于東城板塊多層商品住宅較少，此次公布開發(fā)成本構(gòu)成未再對其進(jìn)行調(diào)查摸底；
2、羅莊板塊：是指沂河路以南，南至工業(yè)路，東至羅四路，西至羅十路，包括羅莊區(qū)與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)兩個(gè)組成部分；
3、河?xùn)|板塊：是指濱河?xùn)|路以東，東至東外環(huán)（沃爾沃路），北至金橋街，南至北橫路，包括河?xùn)|區(qū)與經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)兩個(gè)組成部分；
4、北城板塊：是指北城新區(qū)青年路以南區(qū)域；
鑒于城西板塊、羅莊板塊和河?xùn)|板塊框架結(jié)構(gòu)多層商品住宅較少，本次僅公布其磚混結(jié)構(gòu)多層商品住宅；同時(shí)鑒于北城板塊磚混結(jié)構(gòu)多層商品住宅較少，本次僅公布其框架結(jié)構(gòu)多層商品住宅。
二、開發(fā)成本構(gòu)成及支出情況
市區(qū)多層商品住宅開發(fā)成本共有七個(gè)組成部分，各組成部分具體內(nèi)容與支出情況如下：
1、土地成本：是指土地出讓金、契稅等，約占12.23-34.09％；
2、前期工程費(fèi)用：是指規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、建筑設(shè)計(jì)費(fèi)、人防設(shè)施費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、勞保統(tǒng)籌費(fèi)等，約占6.07-16.43％；
3、建筑安裝工程費(fèi)用：是指土建工程施工費(fèi)、安裝工程施工費(fèi)等，約占30.08-54.91%；
4、配套設(shè)施費(fèi)用：是指小區(qū)紅線內(nèi)道路、排水、環(huán)衛(wèi)、綠化、供水、供電、供熱、供氣、教育、衛(wèi)生等設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，約占2.43-9.41％；
5、開發(fā)間接費(fèi)用：是指建設(shè)管理費(fèi)、銷售管理費(fèi)、資本化借款費(fèi)用及前期物業(yè)管理費(fèi)、工資福利等費(fèi)用，約占3.71-11.04%；
6、不可預(yù)見費(fèi)用：是指材料漲價(jià)及銀行利率調(diào)整等因素，約占1.62-3.79%；
7、經(jīng)營稅金及附加：是指營業(yè)稅及附加、土地增值稅以及印花稅等，約占5.84-10.99%。
三、開發(fā)成本影響因素分析
影響市區(qū)多層商品住宅開發(fā)成本的因素主要是有以下五個(gè)方面：
1、土地購置費(fèi)用：由于住宅小區(qū)地理位置、容積率、土地出讓年限、征地時(shí)間不同，其土地購置費(fèi)用不同。
2、工程建造標(biāo)準(zhǔn)：此次調(diào)查對象為毛坯房，所謂毛坯房是指廚房、廁所的吊頂和墻地面及外門由開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一組織施工，其它房間墻地面和頂棚僅做普通抹灰，內(nèi)門由業(yè)主自己安裝。但由于其建筑結(jié)構(gòu)、外墻裝飾標(biāo)準(zhǔn)、垂直交通方式等方面不同，其建安成本不同，例如建筑結(jié)構(gòu)有的為磚混，有的為框架；外墻裝飾有的為乳膠漆，有的為干掛花崗石；垂直交通方式有的為樓梯，有的為電梯，等等。
3、配套設(shè)施建設(shè)：此次調(diào)查的小區(qū)內(nèi)部道路、停車、綠化、環(huán)衛(wèi)、供水、供電、供熱、供氣、教育、衛(wèi)生、商業(yè)等配套設(shè)施建設(shè)均符合國家《居住區(qū)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》的要求，但由于各項(xiàng)目配套設(shè)施建設(shè)檔次不同，其配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用支出不同，例如小區(qū)停車有的采取地面停車位停車，有的采取地下停車場停車，小區(qū)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)與中水回用設(shè)施有的已規(guī)劃設(shè)計(jì)、準(zhǔn)備建設(shè)，有的未規(guī)劃設(shè)計(jì)、不準(zhǔn)備建設(shè)，等等。
4、企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力：企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力、資金來源、融資渠道、開發(fā)周期等因素影響開發(fā)成本。有的企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，自有資金較多，借貸資金較少、且以銀行貸款為主，手續(xù)辦理與工程款支付及時(shí)，開發(fā)周期縮短，借款利息支出較少，降低了開發(fā)成本；有的企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱，自有資金較少，借貸資金較多、且以民間融資為主，手續(xù)辦理與工程款支付不及時(shí)，開發(fā)周期延長，借款利息支出支出較多，增加了開發(fā)成本。
5、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模：零星開發(fā)項(xiàng)目，主要依托社會公共資源進(jìn)行配套，企業(yè)在項(xiàng)目配套設(shè)施建設(shè)方面投入較少，開發(fā)成本相應(yīng)降低。
四、其它事項(xiàng)說明
1、本次公布市區(qū)多層商品住宅開發(fā)成本構(gòu)成是在認(rèn)真總結(jié)上次公布中心城區(qū)高層商品住宅開發(fā)成本構(gòu)成工作經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，廣泛地吸取了各級領(lǐng)導(dǎo)、專家和社會公眾的意見建議，在諸多方面進(jìn)行了改進(jìn)。主要是擴(kuò)大了樣本抽查比例，各板塊符合條件的項(xiàng)目絕大多數(shù)被列入抽查范圍；核查工作更加嚴(yán)格細(xì)致，在組織企業(yè)申報(bào)開發(fā)成本構(gòu)成的基礎(chǔ)上，市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會與市建設(shè)工程標(biāo)準(zhǔn)造價(jià)及招標(biāo)投標(biāo)協(xié)會組織專業(yè)人員對項(xiàng)目建設(shè)狀況、成本支出情況進(jìn)行了深入細(xì)致的調(diào)查了解與核實(shí)，并與上次公布的中心城區(qū)高層商品住宅開發(fā)成本構(gòu)成進(jìn)行了對比分析，力求所公布結(jié)果客觀、真實(shí)。
2、本次調(diào)查開發(fā)成本構(gòu)成工作區(qū)分已竣工項(xiàng)目和在建項(xiàng)目兩種情況，已竣工項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成按實(shí)際支出核算，在建項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成按照實(shí)際支出結(jié)合預(yù)算支出核算。
3、本次公布的開發(fā)成本構(gòu)成僅供社會各界人士參考。
附：臨沂市區(qū)多層商品住宅開發(fā)成本統(tǒng)計(jì)表
二00九年七月十六日
