此前數(shù)月，多地已經(jīng)陸續(xù)發(fā)布相關(guān)新政，以不同方式、不同程度調(diào)整房地產(chǎn)政策。5月15日，市場(chǎng)再度迎來一條適用于全國(guó)范圍的調(diào)整政策，首套房貸利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)。
調(diào)整前，首套房貸利率下限為相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率LPR。4月20日發(fā)布的5年期以上LPR為4.6%，也就是說，首套房貸利率下限從4.6%降到4.4%。
目前，記者了解到天津、青島、濟(jì)南、洛陽(yáng)等地部分銀行首套房貸利率最低均降至4.4%。截至發(fā)稿之時(shí)，記者從深圳地區(qū)的市場(chǎng)相關(guān)人士處獲悉，新政出臺(tái)后，深圳地區(qū)部分銀行開會(huì)研究決定房貸利率保持不變，LPR基礎(chǔ)上 30bp，即4.9%。與此同時(shí)，也有銀行表示，由于央行將下限下調(diào)20bp，銀行執(zhí)行的首套房貸利率同步下調(diào)為4.4% 30bp，即4.7%。
強(qiáng)二線城市率先反應(yīng)
至今，央行該則新政發(fā)布僅3個(gè)工作日，據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，已經(jīng)有不少城市開始實(shí)際執(zhí)行新的利率。根據(jù)此前媒體報(bào)道，鄭州、天津、濟(jì)南、溫州等地已有部分銀行首套房貸利率最低降至4.4%。
除此之外，5月18日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者還采訪了解到，青島、洛陽(yáng)等地也已經(jīng)開始按照最低標(biāo)準(zhǔn)即4.4%執(zhí)行首套房利率。光大銀行(601818)青島某支行對(duì)記者表示，購(gòu)買具有準(zhǔn)入資格的開發(fā)商的一手房最低利率大概率都是4.4%，二套房是5.2%。未來需要關(guān)注20日的LPR有無變化。
洛陽(yáng)地區(qū)的首套房利率則從此前的6.37%降至4.4%，由于降幅過大，引發(fā)了諸多購(gòu)房者的爭(zhēng)議。
此外，記者還了解了合肥、蘇州、杭州、寧波等強(qiáng)二線城市目前的房貸利率執(zhí)行情況，他們雖然沒有直接降到最低標(biāo)準(zhǔn)，但是對(duì)新政也迅速作出了反應(yīng)，杭州地區(qū)部分銀行的首套房利率下調(diào)了10-20bp。
蘇州地區(qū)一家大行人士則向記者確認(rèn)，已經(jīng)確定下調(diào)為4.4%，“符合條件的現(xiàn)在申請(qǐng)可以按照4.4%，只是還沒發(fā)文，預(yù)計(jì)一周之內(nèi)。”
合肥地區(qū)也在最近兩天迅速作出了反應(yīng)。據(jù)記者了解，招商、平安、光大、中信等5月17日已經(jīng)將首套房利率下調(diào)到了5.18%，5月16日之前主流銀行的首套房利率在5.4%-5.58%。
值得注意的是，這些城市對(duì)房貸利率調(diào)整動(dòng)作反應(yīng)十分積極，動(dòng)作迅速。16日，農(nóng)行合肥地區(qū)房貸業(yè)務(wù)人士表示，最新利率待上級(jí)行統(tǒng)一調(diào)整。18日，該行即宣布，從19日起，除合肥外，安徽其他城市首套房利率為4.9%，二套房利率為5.59%。據(jù)記者了解，在此之前，這些地區(qū)的首套房利率為5.1%。
一線反應(yīng)略緩
記者同樣調(diào)查了解了北京、上海等一線城市的房貸利率變動(dòng)情況。北京目前的首套和二套房貸利率分別為5.15%和5.65%。農(nóng)業(yè)銀行(601288)北京一支行的房貸經(jīng)理表示，“雖然15日央行發(fā)文說可以將首套房貸利率下調(diào)20個(gè)bp，但目前北京銀保監(jiān)還未有相關(guān)通知，所以目前還是保持不變的”。
上海地區(qū)一家銀行房貸經(jīng)理向記者表示，目前上海房貸仍是首套4.95%、二套5.65%，暫時(shí)沒有變化，未來也許會(huì)有調(diào)整。
農(nóng)業(yè)銀行廣州一家支行的客戶經(jīng)理表示，廣州最新的房貸利率為首套5.2%、二套5.4%，“與年初的首套5.9%相比，目前的利率已經(jīng)下降了很多，疫情之后就在不斷下調(diào)”。
截至發(fā)稿之時(shí)，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從深圳地區(qū)的市場(chǎng)相關(guān)人士處獲悉，新政出臺(tái)后，深圳地區(qū)部分銀行開會(huì)研究決定房貸利率保持不變，LPR基礎(chǔ)上 30bp，即4.9%。與此同時(shí)，也有銀行表示，由于央行將下限下調(diào)20bp，銀行執(zhí)行的首套房貸利率同步下調(diào)為4.4% 30bp，即4.7%。
對(duì)于不同城市在新政面前表現(xiàn)出的不同反應(yīng)，業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者分析稱，正常情況下，市場(chǎng)壓力大的城市，調(diào)整動(dòng)力較強(qiáng)，對(duì)政策的響應(yīng)自然更加快速積極。
房貸利率是購(gòu)房的諸多因素之一，但對(duì)于房貸利率調(diào)整能起多大效果，多位業(yè)內(nèi)人士并不樂觀。合肥一位房地產(chǎn)界人士對(duì)記者表示，房貸利率調(diào)整之后市場(chǎng)變化一般不太明顯。
據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，今年以來超過70個(gè)城市樓市調(diào)控政策放寬，包括公積金貸款支持，如降低首付比、提高公積金貸款上限、延長(zhǎng)貸款年限、父母公積金可用于子女購(gòu)房等，限制性政策包括限購(gòu)、限貸、限售等政策均有不同程度的放寬。政策放松的城市由三線城市傳導(dǎo)到二線省會(huì)城市，如南京、蘇州、蕪湖等長(zhǎng)三角區(qū)域強(qiáng)二三線城市，以及天津、蘭州、煙臺(tái)、銀川等北方城市。
存量房貸利率能否調(diào)整
由于此次房貸下限下調(diào)主要是針對(duì)新增購(gòu)房者，存量購(gòu)房者往往會(huì)產(chǎn)生“落差”。尤其是對(duì)于下調(diào)幅度較大的城市，會(huì)引起較大的爭(zhēng)議。那么對(duì)于此前已經(jīng)辦理購(gòu)房貸款、或者在貸款流程當(dāng)中的購(gòu)房者而言，在這種利率大面積下調(diào)的情況下，是否也有下調(diào)空間呢？記者對(duì)此也進(jìn)行了調(diào)查了解。
對(duì)于貸款辦理流程中的情況，由于房貸辦理會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，期間涉及審批、簽約、放款等多個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，房貸利率調(diào)整的情況亦可能發(fā)生在這個(gè)過程當(dāng)中。因此，一般情況下，銀行會(huì)與購(gòu)房者約定一個(gè)時(shí)間點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)，即在該時(shí)間點(diǎn)之后發(fā)生的不影響該筆房貸約定的利率。對(duì)于這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，每家銀行的約定都不一樣，有的銀行按照征信查詢時(shí)間，有的銀行按照合同簽訂時(shí)間等。
對(duì)于已經(jīng)辦理完結(jié)的房貸，則要區(qū)分具體合同的約定。中國(guó)銀行(601988)天津某支行客戶經(jīng)理表示，對(duì)于該行客戶而言，近期辦理放貸都是按照最新利率即首套4.4%執(zhí)行，對(duì)于之前已經(jīng)辦理的貸款則采取一年一浮動(dòng)的方式。比如，若是去年5月份辦理的房貸，那今年5月份正好滿一年，可以按照最新的利率，也就是4.4%進(jìn)行調(diào)整。
中國(guó)銀行鄭州地區(qū)同樣如此，貸款也是一年一浮動(dòng)，不過有兩種方式，一是選擇固定在每年1月1日按照最新利率調(diào)整，二是辦理貸款12個(gè)月后按照最新利率進(jìn)行調(diào)整。
上述農(nóng)行廣州一家支行的客戶經(jīng)理表示，這取決于簽訂合同時(shí)采取了固定利率還是浮動(dòng)利率：如果是固定利率就沒法變動(dòng)，如果是浮動(dòng)利率則需要與當(dāng)時(shí)辦理的銀行進(jìn)行協(xié)商，看能否調(diào)整。
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