春節(jié)過后，房地產(chǎn)市場形勢發(fā)生較大變化，多地購房降低首付比例，還有一線城市下調(diào)房貸利率。過往多年，伴隨著調(diào)控政策“放松-收緊-放松”的變化，房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)出“熱-冷-熱”的走勢，有人據(jù)此認為，本輪樓市調(diào)控是歷史的重演，還有人預(yù)測，房價會再次大幅上漲。真的會這樣嗎？

復(fù)盤本輪樓市調(diào)控可發(fā)現(xiàn)，面對一些房企陷入流動性危機，從2021年第四季度開始，與企業(yè)相關(guān)的政策出現(xiàn)變化。之后，面向購房者的寬松政策增多，例如購房補貼、契稅減免、公積金貸款額度增加以及貸款條件放寬等。

到春節(jié)后，菏澤、重慶、贛州、佛山相繼傳出商業(yè)性住房貸款首付下降的消息。在調(diào)控政策中，限購、限貸才是最核心的措施，它們的松動與否關(guān)系著市場的冷與熱。與此同時，許多城市住房貸款的發(fā)放速度明顯加快，房貸利率逐步下調(diào)。

但需要注意的是，如果據(jù)此推斷未來的房價會大幅上漲，則就忽略了許多外部因素，就如同配方一樣的菜肴，不同的廚師也會做出不一樣的味道。

自“房住不炒”提出以來，這一調(diào)控原則已經(jīng)逐漸深入人心，各類有關(guān)房地產(chǎn)市場的措施均有所加強，即使面對2020年初疫情的影響，調(diào)整政策仍未松動，足見政府的決心。而從市場環(huán)境看，之所以過去每次調(diào)控松動后，都會出現(xiàn)樓市交易火熱、價格上漲，是因為中國的城市化正在快速推進，大量居民有購房需求。但截至2021年末，中國常住人口城鎮(zhèn)化率已達到64.72%，且很多城市目前的住房供給較大，未來購房需求的釋放會有所放慢。

近幾年，雖有一些城市的房價出現(xiàn)下跌，但全國的房價仍處在上升期，2015年，全國商品住宅均價為6472元/平方米，到2021年已突破1萬元/平方米。每一次價格的抬升，都會使有支付能力的購房者減少一些，所以，政策微調(diào)不一定會讓需求快速增加，進而拉動價格上漲。

因此，本輪調(diào)控政策調(diào)整，是出于穩(wěn)定市場的需要，貫徹了因城施策、分類調(diào)控的精神，不違背“房住不炒”的原則，也符合2021年12月召開的中央經(jīng)濟工作會議提出的“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。況且，作為近兩年對行業(yè)影響最大的房地產(chǎn)貸款集中度管理制度、“三道紅線”兩項政策，如今依舊有效，仍能控制資金有序進入房地產(chǎn)市場。至于購房補貼、公積金貸款政策調(diào)整等，仍符合現(xiàn)有的政策框架，而房貸發(fā)放提速及利率下行，更應(yīng)被視為對過去一年政策的調(diào)整，讓住房貸款回歸正常水平。

房地產(chǎn)市場的環(huán)境已經(jīng)發(fā)生變化，房價在短期內(nèi)發(fā)生大幅上漲的可能性明顯降低，尤其是城市群以外的三四線及以下城市。當(dāng)然，相對寬松的政策會有助于庫存壓力較大的城市加速房源去化，增加住房交易量，滿足多樣的購房需求。

不過，也要警惕的是，當(dāng)前一二線及其他核心城市依然存在住房難、住房貴的問題，住房矛盾依舊突出，未來仍需密切關(guān)注這類城市房價的變動，多措并舉地解決新市民居住需求。（薛宇飛）