明年樓市怎么走?多專家:房住不炒是底線,投資屬性繼續(xù)弱化

2021年12月24日 09:35
來源:第一財經(jīng)
在全國樓市仍處于下行期的背景下,本月以來,從中央到地方層面,相繼釋放出各類穩(wěn)樓市、穩(wěn)預(yù)期的消息。21日,地產(chǎn)股也出現(xiàn)了近期罕見的漲停潮。
伴隨年底各地樓市吹來陣陣“暖風(fēng)”,明年樓市政策如何走?時隔數(shù)年,官方重提“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)”意味著什么?“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”的同時,如何守住“房住不炒”的底線?
第一財經(jīng)記者采訪了中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛、北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波、人大國發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大、中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究中心執(zhí)行院長陳晟等多位專家學(xué)者,大家的共識是房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)地位從未發(fā)生改變,并將對于明年經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)中求進(jìn)”發(fā)揮重要作用;短期內(nèi)金融政策的調(diào)整不會改變“房住不炒”的主基調(diào),后者是底線也是暢通良性循環(huán)的關(guān)鍵。
在此背景下,專家學(xué)者表示,明年樓市政策會延續(xù)“脫虛向?qū)?rdquo;思路,弱化住房的投資屬性,支持滿足合理住房需求,推動房地產(chǎn)業(yè)回歸消費(fèi)、民生屬性。
第一財經(jīng):“房住不炒”6年5次被中央經(jīng)濟(jì)工作會議所強(qiáng)調(diào),這釋放了什么信號?面對仍處于慣性下行期的全國樓市,各地應(yīng)如何平衡好“因城施策”,提振樓市的政策與“房住不炒”的關(guān)系?
自2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會議首提“房住不炒”以來,這一表述僅缺席2017年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議。在今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議中,“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”再度被放在住房工作的首位。
同時,2016年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提到,要綜合運(yùn)用金融、土地、財稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制。不過近三年來,“長效機(jī)制”并未再提及。
樓建波稱,無論是“房住不炒”還是“長效機(jī)制”,都是樓市政策的大前提,并為促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展發(fā)揮著“潤物細(xì)無聲”的作用。得益于此,近幾年來,房地產(chǎn)市場的整體走勢保持平穩(wěn)。
“中央經(jīng)濟(jì)工作會議會基于不同年份的經(jīng)濟(jì)形勢,強(qiáng)調(diào)不同的工作重點,但不提‘長效機(jī)制’并不意味著下一年對該項工作就不再推進(jìn)。”樓建波稱。
況偉大進(jìn)一步表示,堅持“房住不炒”和建立“長效機(jī)制”,本質(zhì)上是同一問題,而手段上都是綜合利用金融、土地、財稅等來實現(xiàn)。建立“長效機(jī)制”旨在讓住房產(chǎn)業(yè)能夠可持續(xù)的發(fā)展下去,不過,今年為此提出了更高的要求,即“良性循環(huán)”。
“長效機(jī)制”中的提及的“財稅”手段,被業(yè)界普遍視為房地產(chǎn)稅。多名受訪專家稱,今年以來,穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革,做好試點工作,被中央多次提及,并被視為調(diào)整收入分配、實現(xiàn)共同富裕重要稅改的環(huán)節(jié),相關(guān)工作也在穩(wěn)妥推進(jìn),這正是體現(xiàn)了“長效機(jī)制”已得到了更深入的貫徹和落實。
不過在況偉大看來,要想真正落實“房住不炒”,加快建立“長效機(jī)制”,在未來的樓市調(diào)控機(jī)制中,限貸、限購仍是抑制“炒”、弱化住房投資屬性的關(guān)鍵。
除了抑制“炒”,倪鵬飛稱,“房住不炒”也體現(xiàn)在支持“住”上。
在樓市下行壓力大的背景下,“不要因抑制炒而誤傷了住房的合理需求”這一政策制定思路已被多次強(qiáng)調(diào)和落實。在先后召開的中央政治局會議和中央經(jīng)濟(jì)工作會議中,均提出“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”。
“這向市場發(fā)出明確的信號,住房市場仍然擁有較大的發(fā)展?jié)摿?,?dāng)前形勢下,對于提振市場信心,穩(wěn)定市場預(yù)期具有重要意義。”倪鵬飛稱。
11月28日,安徽省肥西縣花崗鎮(zhèn)回遷居民在回遷安置小區(qū)內(nèi)參觀。新華社圖。
第一財經(jīng):支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,是樓市低迷背景下提出的中短期維穩(wěn)政策,還是具有長期性指向意義?
近兩周來,在政策面,已有湖南衡陽、重慶璧山、金華武義、蕪湖、桂林、安丘和陜西、吉林等省市陸續(xù)推出購房補(bǔ)貼等需求端支持政策;在金融面,除了個人住房貸款持續(xù)回暖外,房企流動性問題也逐步得到化解之策,比如,央行和銀保監(jiān)會20日聯(lián)合發(fā)文稱,鼓勵銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購的金融支持和服務(wù)。
對于近期房地產(chǎn)市場政策和資金面頻頻傳出的利好消息,多家市場分析機(jī)構(gòu)將其歸因于中央高層會議在月初提出“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”所帶來的正面信號。
受訪專家普遍肯定了上述方向性政策的提出對短期內(nèi)“穩(wěn)市場”“穩(wěn)預(yù)期”的積極作用。但對于“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”是中短期還是長期政策存在分歧。
陳晟認(rèn)為,該政策的提出,是根據(jù)當(dāng)下的房地產(chǎn)市場供需情況和住房消費(fèi)的人群結(jié)構(gòu)給出的一個中短期方案。
他表示,在“支持合理住房需求”的相關(guān)工作中,一方面要加快推進(jìn)租賃市場建設(shè),改變結(jié)構(gòu)性供給不足的問題。在特大型城市中,預(yù)計未來有30%~40%的住房需求需要通過租賃市場來滿足;另一方面,在商品房市場中,要滿足居民的合理購房消費(fèi)需求,推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)脫虛向?qū)崱?/div>
而在樓建波看來,在中國房地產(chǎn)市場中,實行商品房市場和住房保障市場的“雙軌制”已有很多年了,而商品房市場在滿足人民群眾合理住房需求上從未缺位。
“故而,‘支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求’并不是一個新提法,也不能被視為一種中短期方案,而對于中央高層會議部署明年工作中提出的‘支持商品房市場’的相關(guān)表述,可以視為全國范圍內(nèi)推動商品房市場發(fā)展正迎來第三次鋪開。”樓建波稱。
況偉大提出稱,市場在關(guān)注“合理住房需求”這一說法時,也應(yīng)注意到其中包含抑制不合理需求的意味。目前,在大城市和特大城市中,購房者的投資性需求仍然較大。故而,“支持合理住房需求”,并不意味著會放開限購、限跌,只有在投機(jī)性需求降下乃至徹底去除的背景下,房地產(chǎn)市場才能真正回歸到消費(fèi)和民生屬性。“當(dāng)前,‘支持合理住房需求’這一定性說法的提出,主要意在防風(fēng)險。”
第一財經(jīng):中央政治局會議和中央經(jīng)濟(jì)工作會議均提出“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)”。如何實行房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)?當(dāng)前,房地產(chǎn)業(yè)存在哪些“不暢”的堵點?對于不同能級的城市,暢通房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)的政策著力點有何不同?
“因城施策”——這一連續(xù)三年被放在“房住不炒”之后的表述,在今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議中被置于“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”之前。
近兩周來,已有湖南衡陽、重慶璧山、金華武義、蕪湖、桂林、安丘和陜西、吉林等省市陸續(xù)“因城施策”、推出購房補(bǔ)貼等需求端支持政策。
況偉大稱,在樓市持續(xù)分化的背景下,這些城市相繼推出購房支持政策,實則體現(xiàn)了當(dāng)前三四線和樓市出現(xiàn)驟降的城市,暢通良性循環(huán)的關(guān)鍵在于供給側(cè)的去庫存。而對于一二線和熱點城市,暢通良性循環(huán)則需要滿足中低收入群體的住房消費(fèi)問題。二者重點不同,均將成為明年住房工作的著力點。
倪鵬飛進(jìn)一步表示,暢通良性循環(huán)的關(guān)鍵點有三。其一,堅持“房住不炒”,并積極完善支持住的相關(guān)政策。
其二,保持房地產(chǎn)政策的穩(wěn)定性、一致性和連續(xù)性,也要因時因地做些機(jī)制性邊的際微調(diào),同時,把握住關(guān)鍵政策,把握好政策力度。既形成政策合力,又防止政策過度疊加,防止過猶不及??傮w保持政策的韌性。
其三,從產(chǎn)業(yè)鏈、供應(yīng)鏈、資金鏈的視角,政策及其調(diào)整要確保房地產(chǎn)業(yè)各個環(huán)節(jié)處于健康運(yùn)行、有效銜接、順暢傳導(dǎo),杜絕因政策導(dǎo)致各環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題、斷裂和阻塞。
在陳晟看來,現(xiàn)階段強(qiáng)調(diào)“良性循環(huán)”,也意味著當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中存在“非良性”問題,如資本的無序擴(kuò)張在房地產(chǎn)業(yè)中的體現(xiàn),這些“非良性”問題亟待解決。所謂“良性循環(huán)”,應(yīng)包含資本流入和流出的良性循環(huán)。
樓建波稱,當(dāng)前,房企的債務(wù)風(fēng)險是房地產(chǎn)市場上最突出的“非良性”因素之一,如果這部分問題沒有得到有效處理,會對今后中國房企在海外發(fā)債產(chǎn)生嚴(yán)重負(fù)面影響,乃至波及中國企業(yè)整體的信用評級。
第一財經(jīng):如何看待時隔數(shù)年重提“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)”?明年經(jīng)濟(jì)工作中房地產(chǎn)業(yè)被置于暢通內(nèi)循環(huán)的結(jié)構(gòu)性政策進(jìn)行部署并提出“探索新的發(fā)展模式”,房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行邏輯和產(chǎn)業(yè)定位是否發(fā)生改變?
日前,在“2021-2022中國經(jīng)濟(jì)年會”上,國家發(fā)展改革委副主任兼國家統(tǒng)計局局長寧吉喆明確,“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè),住房更是居民的消費(fèi)。”據(jù)興業(yè)證券稱,這是自2017年后,中央再次重提房地產(chǎn)業(yè)的支柱性地位。
在上述會議上,中央財經(jīng)委員會辦公室分管日常工作的副主任韓文秀也稱,要促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大、鏈條長、牽涉面廣,在國民經(jīng)濟(jì)、全社會固定資產(chǎn)投資、地方財政收入、金融機(jī)構(gòu)貸款總額中都占有相當(dāng)高的份額,對于經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定和風(fēng)險防范具有重要的系統(tǒng)性影響。
“一個產(chǎn)業(yè)是否為支柱產(chǎn)業(yè),是國家產(chǎn)業(yè)政策,會因國家產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整而發(fā)生變化。而房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)地位是客觀的。”樓建波稱, 中央此次釋放的信號,旨在提振市場信心,但不應(yīng)該由此產(chǎn)生過分躁動的市場情緒,那就曲解了該句話的原意。事實上,正是因為房地產(chǎn)業(yè)具有支柱性地位,相關(guān)政策才會更為穩(wěn)健,更具長期性。調(diào)控的松緊,并不意味著國家房地產(chǎn)和住房基本政策的改變。
陳晟進(jìn)一步表示,在明年經(jīng)濟(jì)工作“穩(wěn)字當(dāng)頭”“穩(wěn)中求進(jìn)”的背景下,房地產(chǎn)業(yè)對于暢通內(nèi)循環(huán)的作用更為凸顯。
第一財經(jīng)注意到,在今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上,房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)工作部署被置于“結(jié)構(gòu)性政策要著力暢通國民經(jīng)濟(jì)循環(huán)的環(huán)節(jié)”,并明確房地產(chǎn)市場要“探索新的發(fā)展模式”。
陳晟稱,在新的發(fā)展模式下,房地產(chǎn)業(yè)不再是財富積累的急先鋒,而是回歸到產(chǎn)業(yè)發(fā)展的正常軌道上,并承擔(dān)起“支柱性產(chǎn)業(yè)”穩(wěn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。一方面,為新增產(chǎn)業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供更多空間;另一方面,在已有存量空間中,提高空間使用效率,加快推進(jìn)城市更新,老舊小區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)改造,保障性租賃住房發(fā)展等相關(guān)工作。應(yīng)注意到,在服務(wù)民生過程中,房地產(chǎn)業(yè)仍大有可為。
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