按照相關(guān)部門“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”的要求,首次購房和改善性換房方面有望得到更好的政策支持,降準(zhǔn)也有利于需求釋放,從而加快市場修復(fù)。
據(jù)貝殼研究院分析,過去的經(jīng)驗(yàn)表明,寬松的貨幣政策會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場升溫,均會帶來市場的繁榮。2008年以來,根據(jù)降準(zhǔn)降息的時(shí)間緊湊度及存款準(zhǔn)備金率和貸款利率實(shí)際變動的連續(xù)性,過往降準(zhǔn)降息可分為7輪。從新房市場和二手房市場歷史成交量價(jià)來看,過去六輪降準(zhǔn)降息后,市場確實(shí)出現(xiàn)了不同程度的回升。歷史表明,貨幣寬松能夠推動房地產(chǎn)市場上行。降準(zhǔn)/降息通過向市場釋放大量流動性,增加房貸額度,同時(shí)降低資金成本,促使房貸利率下降,促進(jìn)購買力的釋放。
同時(shí),降準(zhǔn)降息帶來市場預(yù)期增強(qiáng),需求加快入市。以北京為例,2012年以來,多次降準(zhǔn)降息后,二手房客戶帶看成交比均出現(xiàn)下降,尤其是2012年及2015年的降準(zhǔn)降息后,需求轉(zhuǎn)化速度明顯加快。
在供給端,降準(zhǔn)降息后房企更易獲得低成本資金,拿地增多,土地溢價(jià)率上升,進(jìn)一步促進(jìn)市場預(yù)期向上,帶來市場供需兩旺。歷次降準(zhǔn)降息后,房企累計(jì)資金來源同比普遍出現(xiàn)增長,土地成交面積及溢價(jià)率均有明顯回升。
房地產(chǎn)行業(yè)流動性不足的環(huán)境也有望繼續(xù)改善。一方面,降準(zhǔn)釋放流動性的利好下,房貸利率下降、放款速度加快,房企經(jīng)營現(xiàn)金流改善;另一方面,房企融資環(huán)境有望繼續(xù)邊際改善,房企合理的融資需求得到滿足,利于降低房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
據(jù)貝殼研究院分析,此輪降準(zhǔn)將會鞏固11月的底部復(fù)蘇局面,對今年四季度以及明年一季度的市場構(gòu)成利好。從10月份開始,二手房市場在按揭額度逐步修復(fù)的支撐下,市場已經(jīng)開始筑底復(fù)蘇。11月50城貝殼二手房整體成交量環(huán)比增長約2%,10月以來成交量連續(xù)兩月環(huán)比增長。11月50城中約一半的城市成交量環(huán)比回升。
盡管此次主管部門沒有提及“房住不炒”,但并不意味著對房地產(chǎn)調(diào)控的徹底轉(zhuǎn)向。且隨著“三線四檔”融資管控、房地產(chǎn)貸款集中度管理政策等覆蓋房企、消費(fèi)者及金融機(jī)構(gòu)的降杠桿長效機(jī)制的建立與不斷完善,金融與房地產(chǎn)之間的隔離越來越嚴(yán)。
同時(shí),本次降準(zhǔn)釋放的一部分資金將被金融機(jī)構(gòu)用于歸還到期的中期借貸便利(MLF),還有一部分被金融機(jī)構(gòu)用于補(bǔ)充長期資金,降低企業(yè)融資成本,緩解企業(yè)經(jīng)營壓力、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長。
在貝殼研究院首席市場分析師許小樂看來,風(fēng)險(xiǎn)面前,房地產(chǎn)整體杠桿仍然不會擴(kuò)張。在這兩年的金融整頓之下,房地產(chǎn)信貸穿透式監(jiān)管能力增強(qiáng),貨幣借道進(jìn)入房地產(chǎn)沒那么容易,也就是說,房地產(chǎn)難以出現(xiàn)2016年左右的強(qiáng)勢反彈。當(dāng)前市場規(guī)模仍處歷史低位,市場修復(fù)仍需要時(shí)間,未來市場修復(fù)將是一個(gè)緩慢溫和的過程。
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