迷霧之下樓市政策走向:調(diào)整信號與“松綁”疑云

2021年11月12日 14:40
來源:21世紀經(jīng)濟報道
久旱逢甘霖。11月11日,滬深兩市沉寂多時的房地產(chǎn)板塊迎來爆發(fā),招商蛇口、金地集團、泰禾集團等多只股票漲停,港股內(nèi)房股也紛紛上漲。債券方面,一批此前大幅下跌的房地產(chǎn)債券,漲幅均超過兩位數(shù)。
在此之前,房地產(chǎn)市場面臨持續(xù)調(diào)控,下半年來的信貸收緊,使得市場交易大幅縮水,部分房企遭遇資金鏈危機,并連帶導致股債兩市持續(xù)下挫。
引發(fā)此輪資本市場升溫的,是近期的一系列利好信息。11月9日,中國銀行間市場交易商協(xié)會舉行房企代表座談會,傳遞出融資和并購政策松綁的消息;11月10日,沈陽疑似大幅松綁調(diào)控政策;而在近期,高盛、貝萊德等外資機構(gòu)正在大舉買入中國房企債券。
其中,因未能得到當事各方確認,部分消息顯然有“羅生門”之嫌。但對于信心已經(jīng)跌入谷底的房地產(chǎn)業(yè)來說,提振作用仍然明顯。
事實上,自今年9月24日央行貨幣政策委員會召開2021年第三季度例會以來,政策微調(diào)的預(yù)期就開始出現(xiàn)。近一個多月來,除公開表態(tài)外,各級監(jiān)管部門和行業(yè)協(xié)會共召開3次房企座談會,密度之高頗為罕見。
這些動作釋放出的利好消息,都成為房企的信心之源。但事實上,與外界紛擾的解讀不同,監(jiān)管層從未釋放出明確的“松綁”信號。因此,現(xiàn)階段行業(yè)能夠維持多大程度的樂觀,仍是值得討論的問題。
購房信貸環(huán)境筑底改善
受信貸政策收緊等因素的影響,今年7月以來,全國商品房銷售規(guī)模連續(xù)三個月同比下滑,到9月,降幅已達到兩位數(shù)。不僅傳統(tǒng)的“金九銀十”成色不足,一些房企的資金狀況也變得緊張,由于償債高峰期將至,少數(shù)企業(yè)已處于違約的邊緣。
受此影響,熱點城市的第二輪集中供地以冷淡收場。與首輪供地的熱情洋溢相比,溢價率下跌、流拍率升高是普遍現(xiàn)象,不少地塊因報名數(shù)量不足而出現(xiàn)“未拍先流”。
同期,有機構(gòu)開始拋售房企債券,并導致一些美元債價格大幅下跌。股票市場同樣表現(xiàn)不佳,三季度以來,A股地產(chǎn)板塊以陰跌為主,少有上漲行情。這種驟然的下挫,讓不少從業(yè)者感到措手不及。
事情從9月末開始發(fā)生變化。
9月24日,央行貨幣政策委員會召開2021年第三季度例會,表示“維護房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展,維護住房消費者合法權(quán)益”。
9月29日,人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開房地產(chǎn)金融工作座談會。會議要求,金融機構(gòu)要按照法治化、市場化原則,配合相關(guān)部門和地方政府共同維護房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展,維護住房消費者合法權(quán)益。
10月15日,人民銀行舉行2021年第三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會,金融市場司司長鄒瀾首次對信貸收緊的現(xiàn)象作出解釋,“個別大型房企風險暴露,金融機構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的風險偏好明顯下降,出現(xiàn)了一致性的收縮行為,房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速出現(xiàn)較大幅度下滑。”他將這種變化稱為金融機構(gòu)的“短期過激反應(yīng)”。
此外,“部分金融機構(gòu)對于30家試點房企‘三線四檔’融資管理規(guī)則也存在一些誤解,將要求‘紅檔’企業(yè)有息負債余額不得新增,誤解為銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款,企業(yè)銷售回款償還貸款后,原本應(yīng)該合理支持的新開工項目得不到貸款,也一定程度上造成了一些企業(yè)資金鏈緊繃。”
事實上,隨著此輪表態(tài)的做出,信貸環(huán)境也已有所改善。華東區(qū)域某房企向21世紀經(jīng)濟報道記者表示,雖然不是普遍現(xiàn)象,但部分銀行已重新啟動開發(fā)貸審批流程,一度停滯的按揭貸款也開始發(fā)放。
貝殼研究院監(jiān)測重點城市房貸利率數(shù)據(jù)顯示,10月貝殼研究院監(jiān)測的90城首套房貸利率為5.73%,二套利率為5.99%,均較上月下調(diào)1個基點,這是年內(nèi)上述指標首次環(huán)比下降。
11月10日,央行罕見地首次發(fā)布單月個人住房貸款統(tǒng)計數(shù)據(jù)。其中,10月居民中長期貸款增加4221億元,今年5月以來同比首次轉(zhuǎn)正。且在近十年的同期對比中,規(guī)模僅低于2016年10月。
“這也是購房信貸環(huán)境筑底改善的表現(xiàn)。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂向21世紀經(jīng)濟報道表示,但實質(zhì)性的改善尚需時日。
未經(jīng)證實的利好
今年10月下旬以來,監(jiān)管部門甚少就房地產(chǎn)做出公開表態(tài),但其對市場的關(guān)切程度并未減弱。
自10月15日到11月9日的不到一個月時間,中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、國家發(fā)改委外資司和國家外匯局、中國銀行間市場交易商協(xié)會,共召開了3次代表性房企座談會。
從上述會議傳遞出的信息來看,改善融資政策、恢復市場信心,是與會房企的主要訴求。在最近一次的座談中,有與會人士提出了松綁“三條紅線”政策、上調(diào)信貸額度、存量項目(評級時)不降級等建議。
這些建議很快被市場解讀成利好。但一位參加過某次座談的房企人士向21世紀經(jīng)濟報道記者表示,這類訴求只是與會者的建議,而非最終的結(jié)論。
他表示,在其參加的一次座談中,監(jiān)管部門主要是以了解一線情況和聽取各方建議為主,會上并未做出明確承諾,會后也未發(fā)布公開消息。因此,政策最終能否按照參會者的意愿作出調(diào)整,仍是未知數(shù)。
“只能說,市場太需要利好了,太需要信心了。”他說。
11月10日,另一件似是而非的羅生門事件,再度刺激了市場的情緒。當日有傳言稱,沈陽將出臺包括解除限購、解除限售、放寬契稅政策、認貸不認房、提高按揭貸款放款效率、放寬備案價格等在內(nèi)的6條措施,從而大幅松綁樓市調(diào)控。
11月11日,一名沈陽樓市的資深從業(yè)者向21世紀經(jīng)濟報道記者表示,公司有領(lǐng)導參與了政府部門近期的座談,也聽說了類似的政策,但并未看到具體文件。而截至記者發(fā)稿時,沈陽市房產(chǎn)局向媒體表示,沈陽仍執(zhí)行現(xiàn)行限購、限售等政策,未發(fā)生改變。
在此之前,武漢、義烏、哈爾濱、長春都曾出臺過所謂的“救市”政策。相比之下,傳言中的沈陽版本刺激力度最大,因此也最受關(guān)注。
迷霧之下
即使一些消息的真實度存疑,市場信心仍然得到了提振。事實上,在各項利好的刺激下,11月以來,房地產(chǎn)股債兩市就有恢復的跡象。11月9日,滬深地產(chǎn)股就已出現(xiàn)明顯上漲。
趁此“東風”,11月5日和11月9日,世茂集團董事局主席許榮茂斥資約16.23億港元,先后兩次增持世茂集團。11月9日晚間,旭輝控股也發(fā)布公告稱,以配資的形式募集資金,大股東林氏家族承諾將“全額兜底”。
今年9月,一些房企曾通過大股東增持的方式,為市場短暫地注入了信心。相比之下,此次護盤行為發(fā)生時,市場的情緒顯然更為高漲。
近日,高盛投資組合管理團隊在接受媒體采訪時表示,正在買入中國房企債券。其團隊成員稱,個別房企風險事件引發(fā)的連鎖反應(yīng),傳染風險被高估了,市場正在消化這一風險。此外,另一家國際投資機構(gòu)貝萊德近期也在買入中國房企的股票。
“外資抄底”傳遞出的信號意義,顯然要強于“內(nèi)資護盤”。結(jié)合此前傳遞出的信息,近日股債兩市的超預(yù)期反應(yīng)便不難理解。
但有分析人士指出,不應(yīng)對其信號意義做出過度解讀,因為政策觸底后的小幅調(diào)整,并不意味著大范圍的松綁行為出現(xiàn),也不能簡單理解成“救市”。相比于外界一廂情愿的理解,監(jiān)管部門從未釋放過明確的松綁信號。且如果對當前煩雜的信息進行篩選的話,確定性和實質(zhì)性的利好并不多。
高層在10月中旬的一次表態(tài)中,就曾對房地產(chǎn)市場做出定調(diào),“房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了個別問題,但風險總體可控,合理的資金需求正在得到滿足,房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變。”這也意味著,當前并不存在政策大幅松綁的基礎(chǔ)。
上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進認為,現(xiàn)在談“松綁”還為時過早。應(yīng)密切關(guān)注近兩個月的市場變化,在信貸政策已經(jīng)有所改善的情況下,如果房屋、土地市場有所起色,政策就不需要再做大幅調(diào)整。
前述房企人士也認為,即便政策有所調(diào)整,監(jiān)管層也更傾向于采用窗口指導的方式進行隱蔽地調(diào)整。這種方式更有利于預(yù)期管理,因為既無需做出明確的政策發(fā)布,市場端又能夠感知到執(zhí)行層面的細微變化。
他同時表示,這種調(diào)整的幅度不會很大,且僅限于當前的口徑范圍內(nèi)。
免責聲明:凡本站注明 “來自:XXX(非家在臨沂網(wǎng))”的新聞稿件和圖片作品,系本站轉(zhuǎn)載自其它媒體,轉(zhuǎn)載目的在于信息傳遞,并不代表本站贊同其觀點和對其真實性負責。如有新聞稿件和圖片作品的內(nèi)容、版權(quán)以及其它問題的,請聯(lián)系本站新聞中心,郵箱:405369119@qq.com

合作媒體

  • 搜房網(wǎng)
  • 焦點房產(chǎn)
  • 騰訊藍房
  • 齊魯晚報
  • 魯南商報
  • 交通電臺
  • 臨沂在線
  • 山東房產(chǎn)聯(lián)盟
區(qū)域:
姓名:
手機:
QQ:

家在臨沂網(wǎng)團購報名