上海土拍再出新規(guī)則。

4月30日下午，上海市土地交易市場(chǎng)舉辦線(xiàn)上信息交流會(huì)，預(yù)告了上海第一批住宅用地集中出讓及相關(guān)情況，同時(shí)出臺(tái)全新宅地出讓“限價(jià)競(jìng)價(jià)”規(guī)則：最高報(bào)價(jià)一般限定為起始價(jià)的110%。即設(shè)置了10%溢價(jià)上限，當(dāng)達(dá)到上限之后，以一次書(shū)面報(bào)價(jià)為準(zhǔn)，同時(shí)不得超過(guò)最高報(bào)價(jià)，并以最接近一次書(shū)面報(bào)價(jià)平均價(jià)的原則確定競(jìng)得人。

作為全國(guó)實(shí)施住宅用地集中出讓的22個(gè)試點(diǎn)城市之一，上海將于5月第三周發(fā)布今年第一批住宅用地集中出讓公告，首批集中出讓住宅用地涉及52幅地塊，土地面積累計(jì)達(dá)250公頃。

首次設(shè)置10%溢價(jià)上限

本次在線(xiàn)土地信息交流會(huì)共有200多家企業(yè)參與。

按照本次出臺(tái)的宅地出讓“限價(jià)競(jìng)價(jià)”規(guī)則，在房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制下，合理設(shè)定地塊起始價(jià)格、中止價(jià)和最高報(bào)價(jià)。本批次供地出讓最高報(bào)價(jià)一般限定為起始價(jià)的110%。

同時(shí)，競(jìng)價(jià)方式由原舉牌競(jìng)價(jià)調(diào)整為“舉牌競(jìng)價(jià) 一次書(shū)面報(bào)價(jià)”。即先進(jìn)行舉牌競(jìng)價(jià)，舉牌競(jìng)價(jià)未達(dá)到中止價(jià)的，以?xún)r(jià)高者得原則確定競(jìng)得人；當(dāng)舉牌競(jìng)價(jià)達(dá)到中止價(jià)時(shí)，交易轉(zhuǎn)入一次書(shū)面報(bào)價(jià)。一次書(shū)面報(bào)價(jià)不得超過(guò)最高報(bào)價(jià)，并以最接近一次書(shū)面報(bào)價(jià)平均價(jià)的原則確定競(jìng)得人。

“土地是房?jī)r(jià)最重要的組成部分，價(jià)格高低決定了未來(lái)的房?jī)r(jià)，如果只是單純從土地端做限定，一方面不利于房企健康發(fā)展，另一方面如果利潤(rùn)空間過(guò)窄，會(huì)間接降低房屋的建筑品質(zhì)，同時(shí)不利于用戶(hù)居住體驗(yàn)的提升。”

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，上海的土拍政策在當(dāng)下是非常具有指向意義，從源頭對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行限制，由此給出合理預(yù)期。

如今年上半年，上海市區(qū)某些板塊的樓板價(jià)拍出了高溢價(jià)，普陀內(nèi)中環(huán)一幅純宅地，樓板價(jià)從6.2萬(wàn)元/平方米起拍，一直拍到了8.43萬(wàn)元/平方米。這是牛年上海宅地的首次競(jìng)拍，3組房企激烈競(jìng)奪321輪，把溢價(jià)率推到了36%。

克而瑞研究中心總經(jīng)理林波則表示，近期廣州、重慶、無(wú)錫等地集中土地出讓帶來(lái)溢價(jià)率升高地價(jià)創(chuàng)新高，上海未雨綢繆，提前調(diào)整規(guī)則避免出現(xiàn)地價(jià)大漲的情況。

但也有業(yè)內(nèi)人士指出，這一規(guī)則給串標(biāo)留下了口子。比如一塊地有5家房企競(jìng)拍，大家事先商定一個(gè)價(jià)格，競(jìng)拍時(shí)在接近10%的價(jià)格前停止舉牌，最后私下商議一個(gè)股份比例，這樣既保證了利潤(rùn)，又保住了上海市場(chǎng)的份額。

一位開(kāi)發(fā)商向記者笑稱(chēng)，“這是上海給開(kāi)發(fā)商送的大禮，這個(gè)政策讓開(kāi)發(fā)商在上海有了更多的拿地機(jī)會(huì)。”

首批集中供地約250公頃

本次在線(xiàn)土地信息交流會(huì)透露，上海將在5月第三周（5月17日-5月20日）發(fā)布2021年第一批住宅用地集中出讓公告，將集中出讓住宅用地52幅，土地面積約250公頃。

從地塊分布看，浦東新區(qū)4幅，徐匯區(qū)、靜安區(qū)、普陀區(qū)、楊浦區(qū)各1幅，閔行區(qū)、寶山區(qū)各6幅，嘉定區(qū)、崇明區(qū)各3幅，金山區(qū)2幅，松江區(qū)7幅，青浦區(qū)5幅，奉賢區(qū)8幅，臨港新片區(qū)4幅。在第一批52幅住宅用地中，租賃住房約9幅。

另外，上海第二批住宅用地將在8-9月集中出讓?zhuān)谌鷮⒃?0-11月集中出讓。

據(jù)了解，上海全年住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量將持續(xù)增加，同時(shí)將進(jìn)一步加大郊區(qū)軌道交通站點(diǎn)周邊、五個(gè)新城供應(yīng)力度。在正式發(fā)布第一批住宅用地出讓公告前，通過(guò)本次交流會(huì)方式提前發(fā)布相關(guān)信息，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，鼓勵(lì)理性參與土地交易，保持土地市場(chǎng)平穩(wěn)有序。

接下來(lái)，上海市土地交易市場(chǎng)將根據(jù)市場(chǎng)各主體的網(wǎng)上提問(wèn)，統(tǒng)一發(fā)布書(shū)面解答和提示指引。

截至目前，長(zhǎng)春、廣州、無(wú)錫、重慶、沈陽(yáng)5個(gè)城市已經(jīng)舉行了今年首批集中供地的出讓。