3月31日，萬科企業(yè)股份有限公司（000002.SZ，2202.HK）召開2020年度線上業(yè)績推介會，萬科董事會主席郁亮，萬科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝，萬科執(zhí)行副總裁兼首席運營官王海武，萬科執(zhí)行副總裁、財務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華等管理層出席。
在此之前，萬科于3月30日晚披露全年業(yè)績公告，2020年萬科實現(xiàn)營業(yè)收入4191.1億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤415.2億元，同比分別增長13.9%和6.8%。
開發(fā)銷售業(yè)績方面，2020年萬科實現(xiàn)銷售面積4667.5萬平方米，銷售金額7041.46億元，同比分別增長13.5%和11.6%；占到全國商品房市場份額約4.03%。
房地產(chǎn)已經(jīng)進入管理紅利時代，但行業(yè)還有大量機會
從多年前提出“房地產(chǎn)行業(yè)進入白銀時代”到“活下去”，萬科始終保持“謹(jǐn)慎”，按郁亮的話說，“萬科是一家危機感驅(qū)動的公司”。
此次，郁亮在業(yè)績會上提到，“今年可以說是行業(yè)管理紅利時代的元年，大家都在感嘆掙錢不容易了，不能再依靠土地紅利、金融紅利賺錢了”。
郁亮表示，“三道紅線”、“雙集中”等政策的出臺，標(biāo)志著行業(yè)明確進入到管理紅利時代。管理紅利時代，房屋回歸居住屬性，房地產(chǎn)回歸實業(yè)屬性，是一個不可逆轉(zhuǎn)的趨勢，這也意味著行業(yè)的回報水平也會逐漸向社會平均水平靠攏；意味著房地產(chǎn)要從開發(fā)為主轉(zhuǎn)向開發(fā)與經(jīng)營并重。企業(yè)不能再靠囤積原材料、賺土地升值的錢了。同時，也意味著行業(yè)不能再靠加杠桿、賺金融杠桿的錢了。
那么未來行業(yè)的機會來自哪里呢？“機會來自客戶的需求，機會也來自城市的發(fā)展。”郁亮說。
郁亮表示，“萬科很早就確定了和客戶同步發(fā)展、和城市同步發(fā)展的策略，開發(fā)和經(jīng)營業(yè)務(wù)并重。從目前來看，我們的方向選對了，也在部分業(yè)務(wù)建立了市場競爭優(yōu)勢。”
按照萬科的業(yè)務(wù)架構(gòu)，其目前分為6BG（五大區(qū)域＋物業(yè)）、7BU（食品、物流、商業(yè)、長租公寓、酒店及度假、海外、教育）。
在祝九勝看來，萬科要抓住管理紅利時代的機會，還需要跟上城市發(fā)展的腳步，圍繞“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”的戰(zhàn)略定位，從傳統(tǒng)的開發(fā)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向開發(fā)與經(jīng)營并重。他稱，目前除了傳統(tǒng)的開發(fā)業(yè)務(wù)和物業(yè)服務(wù)，萬科在物流、商業(yè)、長租公寓、酒店及冰雪度假等業(yè)務(wù)布局已具雛形，并已開始有所收獲。
目前，萬科已在城市更新、TOD等領(lǐng)域逐步建立競爭優(yōu)勢，探索開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的新增長曲線。
年報顯示，萬科開發(fā)的深圳臻灣匯、上海天空之城、杭州天空之城、佛山天空之城等多個項目均成為所在城市的TOD綜合開發(fā)標(biāo)桿；城市更新也成為萬科聚焦的一大重點，近年來其開發(fā)了深圳南頭古城、上海上生新所、廣州永慶坊、北京望京小街、蘇州淮海街、福州煙臺山等多個城市更新項目。
長期堅定看好租賃市場，“泊寓”營收同比增72%
具體來看，按照萬科年報披露的數(shù)據(jù)，萬科旗下集中式長租公寓品牌“泊寓”已成為國內(nèi)規(guī)模最大、出租率最高的集中式長租公寓服務(wù)商。截至2020年底，“泊寓”開業(yè)規(guī)模達(dá)14.24萬間，整體出租率超過95%；實現(xiàn)全年營業(yè)收入25.4億元，同比增長72.33%。2020年7月，萬科成壽寺項目作為全國首個投入運營的集體土地租賃試點項目；深圳云城旗艦店作為行業(yè)單店體量最大的門店，實現(xiàn)出租率99%。
郁亮在業(yè)績會上指出，租賃市場需求廣闊，近期我們看到，中央經(jīng)濟工作會議、十四五規(guī)劃綱要中，對租賃住房從稅費、土地、金融到租購?fù)瑱?quán)都有全面安排，篇幅比房地產(chǎn)市場要長得多。在全社會降杠桿的背景下，政府不斷加大對租賃房的政策支持，這對長租公寓企業(yè)是好消息。
郁亮提到，萬科是中國最早進入租賃住房市場的企業(yè)，從2007年就開始嘗試，在廣佛交界處建立了國內(nèi)第一個集中式租賃住宅——萬匯樓，2008年萬匯樓開業(yè)。2014年，萬科租賃住房開始大規(guī)模布局，目前已成為中國最大的集中式長租公寓企業(yè)。
郁亮在業(yè)績會上表示，雖然這個業(yè)務(wù)在發(fā)展過程中還有很多困難，但我們?nèi)匀婚L期、堅定地看好這條賽道，相信未來這塊業(yè)務(wù)一定有很大的發(fā)展前景。
物業(yè)服務(wù)方面，2020年，萬物云實現(xiàn)營業(yè)收入同比增長27.36%至182.04億元，年末累計在管面積5.6億平方米，其中一半來自于萬科以外的項目。
物流倉儲方面，經(jīng)過5年發(fā)展，萬科旗下“萬緯物流”已成為中國規(guī)模最大的冷鏈物流綜合服務(wù)商。2020年，萬緯物流實現(xiàn)營業(yè)收入18.7億元，同比增長37%。
除了上述提到的多項業(yè)務(wù)，萬科也持續(xù)在商業(yè)開發(fā)、酒店與度假、教育等業(yè)務(wù)領(lǐng)域積極探索。
郁亮表示，總的來說，沿著客戶需求、城市發(fā)展這兩條主線，這個行業(yè)還有大量的機會。但和過去不同的是，機會不再是唾手可得，能否抓住這些機會，取決于我們有沒有能力解決客戶痛點，能不能提供有競爭力的產(chǎn)品和服務(wù)。我相信，雖然不能再賺大錢、快錢，但我們還是可以靠自己的努力，做到掙慢錢、長錢、老實錢，這個行業(yè)仍然有持久的生命力，得能力者得未來。
有信心在一季度三道紅線回到“綠檔”
對于“三道紅線”的監(jiān)管政策，萬科執(zhí)行副總裁、財務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華在2020年業(yè)績推介會上表示，萬科有信心在一季度回到“綠檔”。
韓慧華稱，萬科長期堅持穩(wěn)健的財務(wù)策略，致力保持健康的財務(wù)狀況和優(yōu)秀的信用評級，2020年實現(xiàn)經(jīng)營性凈現(xiàn)金流532億元，同比增長16%，連續(xù)12年經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正；期末在手現(xiàn)金1952億元，是一年內(nèi)到期有息負(fù)債的2.4倍，總有息負(fù)債占總資產(chǎn)的比不足14%。
從“三道紅線”指標(biāo)來看，截至2020年末，萬科凈負(fù)債率為18.1%；現(xiàn)金短債比1.8倍；期末剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為70.4%。
上述所說的“三道紅線”，是指去年8月監(jiān)管部門對重點房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，按照“紅、橙、黃、綠”四檔管理，并據(jù)此設(shè)置“三條紅線”：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；凈負(fù)債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1倍。
根據(jù)規(guī)定，如果三道紅線全部觸及，房地產(chǎn)企業(yè)的有息負(fù)債就不能再增加；觸及兩條，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%；觸及一條，增速不得超過10%；均未觸及，不得超過15%。
從萬科披露的數(shù)據(jù)來看，截至2020年末，萬科的凈負(fù)債率與現(xiàn)金短債比均優(yōu)于“三道紅線”政策標(biāo)準(zhǔn)，目前僅剩剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率這一項尚未降至紅線以下。
對此，韓慧華在業(yè)績會上表示，萬科有信心在一季度回到“綠檔”。同時，在管理紅利時代元年，穩(wěn)健的財務(wù)策略和良好的資金狀況也將讓萬科有更大的空間和彈性。
截至3月31日發(fā)稿，萬科A報29.87元，跌幅4.78%。
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