繼“三道紅線”后，監(jiān)管層對于房地產(chǎn)資金層面的監(jiān)管再“亮劍”。12月31日，中國人民銀行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會下發(fā)《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（簡稱“《通知》”），自2021年1月1日起實施。根據(jù)《通知》，建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，分五檔設置房地產(chǎn)貸款余額占比和個人住房貸款余額占比上限，對超過上限的機構設置過渡期，并建立區(qū)域差別化調節(jié)機制。

在業(yè)內看來，此次央行出臺的新規(guī)，從資金端對房地產(chǎn)信貸進行額度限制，是房地產(chǎn)市場長效機制的手段之一，預計從明年開始，銀行業(yè)中涉房貸款的擴張速度或將放緩。

防范金融風險，建立房地產(chǎn)貸款集中度管理制度

根據(jù)《通知》，為增強銀行業(yè)金融機構抵御房地產(chǎn)市場波動的能力，防范金融體系對房地產(chǎn)貸款過度集中帶來的潛在系統(tǒng)性金融風險，提高銀行業(yè)金融機構穩(wěn)健性，人民銀行、銀保監(jiān)會決定建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度。

《通知》指出，房地產(chǎn)貸款集中度管理是指銀行業(yè)金融機構（不含境外分行）房地產(chǎn)貸款余額占該機構人民幣各項貸款余額的比例（簡稱“房地產(chǎn)貸款占比”）和個人住房貸款余額占該機構人民幣各項貸款余額的比例（簡稱“個人住房貸款占比”）應滿足人民銀行、銀保監(jiān)會確定的管理要求，即不得高于人民銀行、銀保監(jiān)會確定的房地產(chǎn)貸款占比上限和個人住房貸款占比上限，開發(fā)性銀行和政策性銀行參照執(zhí)行。

那么，為何要建立房地產(chǎn)貸款集中度管理制度？

 中國人民銀行、銀保監(jiān)會在答記者問中表示，根據(jù)黨中央、國務院關于進一步落實房地產(chǎn)長效機制、實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度的要求，人民銀行、銀保監(jiān)會借鑒國際經(jīng)驗并結合我國國情，研究制定了房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，以提高金融體系韌性和穩(wěn)健性，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。同時，推動金融供給側結構性改革，強化銀行業(yè)金融機構內在約束，優(yōu)化信貸結構，支持制造業(yè)、科技等經(jīng)濟社會發(fā)展重點領域和小微、三農(nóng)等薄弱環(huán)節(jié)融資，推動金融、房地產(chǎn)同實體經(jīng)濟均衡發(fā)展。 

貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，此次央行出臺的新規(guī)是從資金端對房地產(chǎn)信貸進行額度限制，是房地產(chǎn)市場長效機制的手段之一，主要目的是為了降低和防范房地產(chǎn)金融風險，推動房地產(chǎn)與金融與實體經(jīng)濟平衡發(fā)展。而就其原因來看，過去一段時間，金融信貸中涉及房地產(chǎn)的比例較高，不僅增加了企業(yè)和居民的杠桿水平，也擠占了社會信貸資源，不利于構建國內大循環(huán)。

貝殼研究院高級分析師潘浩表示，“三道紅線”是對房地產(chǎn)資金需求端的管理，此次“涉房貸”集中管理制度則是對資金供給端的收緊。

分五檔設置涉房貸款占比上限，個貸占比最高不超32.5%

值得關注的是，此次央行新規(guī)，分檔設置銀行業(yè)金融機構中涉房貸款余額占比上限，對于超標者設置調整時間并要求制定調整方案。

《通知》稱，人民銀行、銀保監(jiān)會根據(jù)銀行業(yè)金融機構資產(chǎn)規(guī)模及機構類型，分檔對房地產(chǎn)貸款集中度進行管理，并綜合考慮銀行業(yè)金融機構的規(guī)模發(fā)展、房地產(chǎn)系統(tǒng)性金融風險表現(xiàn)等因素，適時調整適用機構覆蓋范圍、分檔設置、管理要求和相關指標的統(tǒng)計口徑。

央行新政分五檔設置房地產(chǎn)貸款余額占比和個人住房貸款余額占比兩個上限。

其中，分五檔設置房地產(chǎn)貸款余額占比和個人住房貸款余額占比兩個上限，第一檔為中資大型銀行，包括包括中國工商銀行、中國建設銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、國家開發(fā)銀行、交通銀行、中國郵政儲蓄銀行，房地產(chǎn)貸款占比上限40%，個人住房貸款占比上限32.5%；第二檔為中資中型銀行，包括招商銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、浦發(fā)銀行、中信銀行、興業(yè)銀行等，房地產(chǎn)貸款占比上限27.5%，個人住房貸款占比上限20%；第三檔為中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機構，房地產(chǎn)貸款占比上限22.5%，個人住房貸款占比上限17.5%；第四檔為縣域農(nóng)合機構，房地產(chǎn)貸款占比上限17.5%，個人住房貸款占比上限12.5%；第五檔為村鎮(zhèn)銀行，房地產(chǎn)貸款占比上限12.5%，個人住房貸款占比上限7.5%。

對于占比超出管理要求的，超出2個百分點以內的，業(yè)務調整過渡期為《通知》實施之日起2年；超出2個百分點及以上的，業(yè)務調整過渡期為《通知》實施之日起4年。

對于當前超出管理要求的銀行業(yè)金融機構，《通知》要求制定過渡期業(yè)務調整方案。其中，適用于第一檔和第二檔房地產(chǎn)貸款集中度管理要求的銀行業(yè)金融機構，《通知》實施之日起1個月內將調整方案報送人民銀行、銀保監(jiān)會，并按季度報告執(zhí)行情況。適用于第三檔、第四檔、第五檔房地產(chǎn)貸款集中度管理要求的銀行業(yè)金融機構，《通知》實施之日起1個月內將調整方案報送當?shù)厝嗣胥y行分支機構、銀保監(jiān)會派出機構，并按季度報告執(zhí)行情況。

許小樂表示，從銀行分類比例來看，規(guī)模越小，房地產(chǎn)貸款的比例限制越低，對大型銀行相對比較寬松。潘浩指出，以往“小銀行”通過更“靈活”的個人住房貸款政策拓展該部分業(yè)務的空間將受到限制，個人住房貸款的利率、資格等方面的管理將更加嚴格。 

業(yè)內：未來銀行中涉房貸款的擴張速度或將放緩 

央行建立房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，設置涉房貸款余額上限，對于銀行業(yè)金融機構以及房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生怎樣的影響？

對此，中國人民銀行、銀保監(jiān)會在答記者問中稱，建立房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，有利于市場主體形成穩(wěn)定的政策預期，有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康可持續(xù)發(fā)展。

許小樂表示，央行新政對于短期市場不會造成大的影響。其一，設置的額度比例與今年的情況基本符合。數(shù)據(jù)顯示，截至今年三季度末，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額在金融機構各項貸款余額中占比為28.8%，個人住房貸款余額在金融機構各項貸款余額中占比為19.8%，平均水平低于管理目標限制。其二，根據(jù)年末銀行的實際情況設定了過渡期，超出管理要求越高的，過渡期時間越長，讓銀行和貸款主體有足夠的時間平穩(wěn)調整，避免過大變動。

具體到單個銀行機構，植信投資研究院高級研究員馬泓表示，絕大部分大型和中型銀行指標較為健康，但也存在部分大型或者中型銀行在個別指標上“踩線”的情況，而中小城商行則在涉房貸款業(yè)務方面可能需要作出更多調整。具體來看，根據(jù)2020年上半年財報，大型銀行中建行和郵儲銀行個人信貸余額占比超過32.5%的“紅線”，分別為34.4%和33.6%，但兩家大行總體涉房貸款比例都低于40%。中型銀行中，招商銀行個人貸款余額占比24.7%、房地產(chǎn)貸款余額占比33.2%，均超過“紅線”。中小城商行中，有相當比例的銀行指標超過“紅線”，例如廈門銀行、齊魯銀行等。

“可以預見的是，從2021年開始，銀行業(yè)中涉房貸款的擴張速度將有可能放緩，結合貸款質量（不良率）綜合考慮，相較個人住房貸款而言，針對房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款下降的比重可能更多，對住房金融長期風險的平抑將起到重要的作用。” 馬泓表示。 

馬泓還表示，從趨勢來看，未來對租賃住房的貸款業(yè)務有可能將會增加?！锻ㄖ分赋觯瑸橹С执罅Πl(fā)展住房租賃市場，住房租賃有關貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計算。