政策補漏。
日前,又有兩個城市出臺資金監(jiān)管政策:佛山重申預售款資金監(jiān)管,南京提出租金監(jiān)管。相關(guān)政策包括按進度提取、掛鉤信用分、租期超三個月的租金需監(jiān)管等。
佛山預售“新政”
近日,廣東省佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)《佛山市商品房預售款監(jiān)督管理實施辦法》(簡稱“《辦法》”),明確商品房預售款應當全部存入監(jiān)管賬戶,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在監(jiān)管賬戶之外收存預售款。《辦法》自2021年1月7日起施行,有效期五年。
根據(jù)《辦法》,商品房預售款包括預購人按照商品房買賣合同約定支付的定金、首付款、購房貸款以及其他形式的購房款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請商品房預售許可前,應當在市內(nèi)選定一家商業(yè)銀行作為監(jiān)管銀行設(shè)立商品房預售專用賬戶,一個商品房預售許可證對應一個監(jiān)管賬戶。
具體來看,佛山預售資金監(jiān)管中各個階段留存額度包括:項目達到預售條件的形象進度至主體結(jié)構(gòu)封頂前,監(jiān)管賬戶內(nèi)的預售款不得低于項目銷售總額的10%;項目完成主體結(jié)構(gòu)封頂至配套安裝工程(基本水電工程)完成前,監(jiān)管賬戶內(nèi)的預售款不得低于項目銷售總額的5%;項目完成配套安裝工程至竣工驗收合格前,監(jiān)管賬戶內(nèi)的預售款不得低于項目銷售總額的3%;項目竣工驗收合格后至完成商品房首次登記前,監(jiān)管賬戶內(nèi)的預售款不得低于項目銷售總額的1%;項目完成商品房首次登記并達到可單方辦理轉(zhuǎn)移登記的條件,可以提取剩余商品房預售款并申請解除商品房預售款監(jiān)管。
對此,佛山中原地產(chǎn)相關(guān)人士表示,廣東省大部分城市早已出臺預售款資金監(jiān)管政策,開發(fā)商根據(jù)工程進度結(jié)算預售款,包括開發(fā)商與中介代理機構(gòu)的傭金結(jié)算也是根據(jù)工程節(jié)點結(jié)算的。佛山過去也發(fā)布過相關(guān)政策。
一名佛山業(yè)內(nèi)人士告訴記者,對預售款實行監(jiān)管的政策,全國應該很多城市都有頒布,佛山可能只是跟進,收緊開發(fā)商資金一方面可以保障購房者權(quán)益,一方面也是防止開發(fā)商挪用資金再去開發(fā)其他項目。
據(jù)21世界經(jīng)濟報道記者了解,2020年上半年,佛山樓市去化放緩,下半年供應增加不少。中指院數(shù)據(jù)顯示,2020年11月佛山新增預售商品房1.1萬套,環(huán)比增加59%,網(wǎng)簽套數(shù)環(huán)比下降17%。去化壓力之下,房價卻有上漲:11月佛山備案均價1.75萬元/平方米 ,環(huán)比上漲1.9%,同比上漲19.8%,其中新房網(wǎng)簽均價1.7萬元/平方米。
此外,佛山跟進開發(fā)商資金監(jiān)管背后,除了歷史原因遺留下的不少爛尾樓之外,也與佛山有很多片區(qū)新盤密集、開發(fā)比較集中也有關(guān)。比如,三龍灣、佛山新城、綠島湖等板塊,尤其是千燈湖、金沙洲這樣靠近廣州的板塊,部分樓盤和二手樓都破四萬元/平方米的單價。
預售政策“打補丁”
實際上,今年以來,地方政府對于開發(fā)商資金監(jiān)管收緊趨勢明顯。銀川、太原、昆明等城市先后發(fā)布相關(guān)政策加強新建商品房預售資金的監(jiān)督管理,確保預售資金用于商品房項目工程建設(shè),保障購房人的合法權(quán)益,防范交易風險。
早在今年9月15日,福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳就公布了《關(guān)于加強商品房預售資金監(jiān)管工作的指導意見》,宣布通過簽訂監(jiān)管協(xié)議、設(shè)立監(jiān)管賬戶、規(guī)范預售款項繳存、明確監(jiān)管額度、實施動態(tài)監(jiān)管等九條舉措明確預售資金監(jiān)管額度、監(jiān)管方式、撥付流程以及違約責任,減少和避免“爛尾樓”的發(fā)生。
截至目前,已經(jīng)有包括昆明、株洲、唐山、成都、佛山、濰坊、珠海等城市在內(nèi)出臺資金監(jiān)管政策。加強對商品房預售資金的監(jiān)管,確保預售資金??顚S?,從源頭上防范爛尾樓等帶來的樓市風險。這些新政策對此前監(jiān)管漏洞進行了有針對性封堵,規(guī)范預售資金成為防范化解房地產(chǎn)金融風險的重要一環(huán)。業(yè)內(nèi)人士指出,出臺相關(guān)政策一般都與城市防范爛尾項目有關(guān);另外年底這段時間,企業(yè)資金容易出事,地方政府出于預防角度出臺政策。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出,12月來,很多城市發(fā)布了預售資金監(jiān)管政策,主要原因有:年初疫情下很多城市松綁了資金監(jiān)管,現(xiàn)在疫情平穩(wěn),部分城市政策恢復到疫情前正常水平;商品房預售制度的確出現(xiàn)了很多問題,其中極端的爛尾樓現(xiàn)象多個城市有多例出現(xiàn),而且最近媒體報道的部分城市出現(xiàn)購房者居住爛尾樓的安全問題被關(guān)注。而這主要原因是建設(shè)資金缺乏監(jiān)管;從時間點看,年底房企資金壓力大,挪用建設(shè)資金的可能性增大,為了避免這類問題發(fā)生,出臺政策非常有必要。
張大偉認為,預售資金監(jiān)管應該是預售制度出臺時配套政策,但房地產(chǎn)市場發(fā)展20年,依然很多城市沒有打上這個補丁,所以應該越來越多的城市嚴格執(zhí)行這個政策,保護購房者的基本權(quán)益;對于企業(yè)的影響來說,預售資金中的建安部分監(jiān)管是必要的,對于正常發(fā)展企業(yè)基本沒有影響。預售制度相比現(xiàn)房的確容易出問題。房地產(chǎn)發(fā)展了幾十年,各地陸續(xù)出現(xiàn)爛尾樓,就是制度的問題。但從資金成本角度看,17萬億體量的房地產(chǎn)市場,也不太可能完全轉(zhuǎn)變成為現(xiàn)房銷售。實際上,資金監(jiān)管是常態(tài)。將商品房的預售資金納入資金監(jiān)管,其最大的好處就在于可以防止樓盤爛尾的風險,保障購房人合法權(quán)益。
日前,佛山時代廣場再度進入拍賣程序,起拍價6.5億元,這是佛山目前最受關(guān)注的爛尾樓之一。
規(guī)范租賃市場
除了在房屋買賣端,租房端也有多個地市出臺了資金監(jiān)管政策措施。
12月12日,江蘇省南京市發(fā)改委、市房產(chǎn)局等八部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于進一步加強全市住房租賃市場監(jiān)管規(guī)范市場秩序的通知》(簡稱《通知》)。《通知》共有18條,從租賃住房登記、房源、租金等多方面進行了規(guī)范,強調(diào)了租賃周期超過三個月的租金需進行監(jiān)管。
南京明確規(guī)定,以代理經(jīng)租和轉(zhuǎn)租方式開展住房租賃經(jīng)營活動的住房租賃機構(gòu),應簽訂住房租賃資金監(jiān)管協(xié)議,開立全市唯一的住房租賃資金監(jiān)管賬戶,該賬戶不得支取現(xiàn)金,不得歸集其他性質(zhì)的資金。
值得關(guān)注的是,只要一個房子的租金周期超過三個月,住房租賃機構(gòu)應將收取的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金存入監(jiān)管賬戶,同時繳納與經(jīng)營規(guī)模匹配的風險保證金。
此前,為規(guī)范住房租賃市場秩序,成都、西安、重慶等城市先后發(fā)文,要求建立唯一的住房租賃資金監(jiān)管賬戶。
相對于租金監(jiān)管,預售款資金監(jiān)管,對開發(fā)商的影響更大。記者留意到,此前各地預售款資金原來的監(jiān)管方是銀行,開發(fā)商要鉆空子,銀行并不一定能察覺。
業(yè)內(nèi)人士指出,如今談不上收緊,只是多元化監(jiān)督,防止出問題,這屬于規(guī)范市場,完善制度。
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