對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，2020年是不平靜的，甚至是曲折的。

近日，網(wǎng)傳監(jiān)管部門出臺(tái)“345新規(guī)”，旨在控制房企有息負(fù)債規(guī)模。“345新規(guī)”對(duì)房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理，并設(shè)置了“三道紅線”，具體為剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于 70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。以有息負(fù)債規(guī)模為融資管理操作目標(biāo)，分檔設(shè)定為有息負(fù)債規(guī)模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。

具體來看，如果“三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負(fù)債規(guī)模不得增加；“二線”超出閾值為“橙色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%；“一線”超出閾值為“黃色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過10%；“三線”均未超出閾值為“綠色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過15%。

“三道紅線”的消息，與房企2020年中期業(yè)績的發(fā)布幾乎同步，業(yè)績會(huì)上各大房企的高管也不得不面對(duì)投資者關(guān)于“三道紅線”的問題并給予詳細(xì)的解答。

在談及“三道紅線”監(jiān)管融資政策的相關(guān)問題時(shí)，夏海鈞表示，恒大堅(jiān)決支持房地產(chǎn)調(diào)控的相關(guān)政策，向國家監(jiān)管部門提出的各項(xiàng)指標(biāo)、要求靠攏，將一如既往地成為房地產(chǎn)調(diào)控模范生。

夏海鈞稱，近年來，國家堅(jiān)決執(zhí)行“房住不炒”政策，出臺(tái)了一系列穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的政策，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展起到了至關(guān)重要的作用。恒大作為業(yè)內(nèi)龍頭，多年始終堅(jiān)持貫徹落實(shí)“三穩(wěn)”等調(diào)控政策。

碧桂園執(zhí)行總裁莫斌表示，“我們從2018年開始，其實(shí)也在降負(fù)債，跟國家的政策比較一致。我們在穩(wěn)健和發(fā)展之間會(huì)做比較好的平衡，所以未來融資管理對(duì)我們來說還是相對(duì)比較友好的。”

萬科集團(tuán)董事、總裁兼首席執(zhí)行官祝九勝稱，“從媒體報(bào)道來看，監(jiān)管機(jī)構(gòu)主要還是從規(guī)范房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)和防范金融風(fēng)險(xiǎn)角度出發(fā)的。重點(diǎn)房企的資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，我們會(huì)認(rèn)真地去研究，盡快適應(yīng)。目前公司的財(cái)務(wù)和資金狀況一直非常穩(wěn)健，凈負(fù)債率保持在27%的低位，手持現(xiàn)金為一年到期債項(xiàng)倍數(shù)的兩倍和兩倍以上，公司已經(jīng)連續(xù)11年保持經(jīng)營性現(xiàn)金流為正。哪怕今年，受到了疫情和市場變化帶來的挑戰(zhàn)，上半年也實(shí)現(xiàn)了226億的正現(xiàn)金流。長期來看，我們對(duì)自己有信心。”

海通證券研究報(bào)告顯示，根據(jù)wind數(shù)據(jù)，統(tǒng)計(jì)了全市場有 2019 年報(bào)數(shù)據(jù)的房地產(chǎn)發(fā)債企業(yè)，共224家。如果以剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于 70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍這三項(xiàng)作為風(fēng)險(xiǎn)衡量指標(biāo)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，224家企業(yè)中有51家均超過這三項(xiàng)預(yù)警線，45家超過了其中的兩項(xiàng)，60家超過了其中的一項(xiàng)，68家三項(xiàng)指標(biāo)均沒有超過。

如果按照網(wǎng)傳的“345新規(guī)”，海通證券認(rèn)為，上述近半企業(yè)會(huì)受到影響，224家企業(yè)中有至少109家在2019年的帶息債務(wù)增速要高出標(biāo)準(zhǔn)，未來需要降低債務(wù)增速。

在融資結(jié)構(gòu)方面，短期債務(wù)占比過高表明房企短期債務(wù)壓力偏大，債券占比較高則意味著房企較為以來債券融資渠道，監(jiān)管部門可以通過窗口指導(dǎo)或控制債券審批進(jìn)度對(duì)房企在債券市場融資進(jìn)行調(diào)控，對(duì)此類房企影響較大。

從短期債務(wù)占比和債券占比兩個(gè)指標(biāo)來看，短債占比超過45%的共有4家，分別為泰禾集團(tuán)（57%）；榮盛發(fā)展（52%）；綠城中國（48%）以及中國恒大（47%），且均較2018年有所增加。

債券融資超過30%的房企有8家，龍光地產(chǎn)、金地集團(tuán)、新城控股、濱江集團(tuán)、首開股份、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、首創(chuàng)置業(yè)和華宇集團(tuán)，其中龍光地產(chǎn)債券融資占比最高，為48.16%。

國金證券分析師認(rèn)為，今年疫情期間，地產(chǎn)融資端政策并未明顯放松，在樓市快速升溫之后，銀保監(jiān)會(huì)要求銀行監(jiān)控資金的流向，尤其是深圳、上海需要強(qiáng)化資金監(jiān)管，嚴(yán)禁資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。近期媒體報(bào)道監(jiān)管部門出臺(tái)新規(guī)控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)增長，房企發(fā)債融資繼續(xù)收緊，監(jiān)管文件延續(xù)了疫情前房企融資嚴(yán)監(jiān)管的政策導(dǎo)向，對(duì)房企有息負(fù)債、杠桿率做出了進(jìn)一步的限制，后續(xù)房企難以通過舉借債務(wù)擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，并且部分債務(wù)的償還也需要依靠銷售回款，此舉直接影響到房企外部現(xiàn)金流及經(jīng)營決策，促使房企加快現(xiàn)金回款，降低杠桿，對(duì)高負(fù)債率房企以及依賴債券融資的房企來說影響較大，對(duì)頭部穩(wěn)健房企的償債能力影響則相對(duì)有限。