8月12日,工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設銀行和中國郵政儲蓄銀行發(fā)布了關(guān)于存量浮動利率個人住房貸款定價基準批量轉(zhuǎn)換為LPR的公告。
這讓一些有“選擇困難癥”的小伙伴消除了不少糾結(jié)。不過,也有很多網(wǎng)友提出“憑什么自動批量轉(zhuǎn)換?我不轉(zhuǎn)換都不行嗎?”
看來,有些網(wǎng)友并沒有讀完或者讀懂這些銀行公告。其實——
“憑什么自動批量轉(zhuǎn)換”,這是有原因的;
“我不轉(zhuǎn)換都不行嗎?”,答案很清楚:可以不轉(zhuǎn)。先看第一個問題—— “憑什么自動批量轉(zhuǎn)換?”
這需要從理解什么是LPR說起。
貸款市場報價利率(Loan Prime Rate,LPR)是由具有代表性的報價行,根據(jù)本行對最優(yōu)質(zhì)客戶的貸款利率,以公開市場操作利率(主要指中期借貸便利利率)加點形成的方式報價,由中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心計算并公布的基礎性貸款參考利率,各金融機構(gòu)應主要參考LPR貸款定價。2019年12月28日,中國人民銀行發(fā)布公告,就存量浮動利率貸款定價基準轉(zhuǎn)換工作作出布置。2020年3月1日至8月31日,借款人可與銀行平等協(xié)商,將貸款利率“換錨”為貸款市場報價利率(LPR)或固定利率。
2020年4月20日,中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布。此后,LPR由各報價行于每月20日(遇節(jié)假日順延),以0.05個百分點為步長,向全國銀行間同業(yè)拆借中心提交報價,全國銀行間同業(yè)拆借中心按去掉最高和最低報價后算術(shù)平均,向0.05%的整數(shù)倍就近取整計算得出LPR并公布。目前,LPR包括1年期和5年期以上兩個品種。
根據(jù)既定路線圖,2020年8月31日是貸款利率集中“換錨”為LPR或固定利率的截止日期?,F(xiàn)在已經(jīng)8月中旬了,相關(guān)工作推進迫在眉睫。
再看第二個問題—— “我不轉(zhuǎn)換都不行嗎?”
當然可以不轉(zhuǎn)。
這一點,從各大銀行的公告就看得明明白白。
這幾家銀行的公告已經(jīng)明確提示,如果不想批量轉(zhuǎn)換,還想保持原合同的定價方式,建議在各家銀行規(guī)定的時間內(nèi),通過手機銀行、網(wǎng)上銀行或者原貸款經(jīng)辦行等途徑登記。還有第三個問題——“哪一種定價方式更實惠?”
其實,房貸利率轉(zhuǎn)成掛鉤LPR還是固定利率,與現(xiàn)在的利率是多少無關(guān)。只需要判斷一件事情:未來利率走勢是上升還是下降。如果判斷是上升,那么就轉(zhuǎn)成固定利率,如果判斷是下降,就轉(zhuǎn)成掛鉤LPR。
目前看,比較適合轉(zhuǎn)成掛鉤LPR。理由有以下四點:
第一,判斷長期利率走勢上行還是下行,確實很難,不確定性太大。但中短期利率下行基本上是有共識的。落袋為安,先把這幾年的優(yōu)惠享受到再說。
第二,房貸每個月都在還本金。即使幾年后利率上行,但本金逐步減少了,利率上行帶來的損失其實比預期要低。10前的2000元,與現(xiàn)在的2000元一樣嗎?
第三,無論是自住還是投資,這房子能持有幾年?可能平均不會超過十年吧,將來無論是換房還是賣掉,房貸必須要歸還。所以,并不需要考慮太長期限的利率走勢。
第四,如果真出現(xiàn)了與預期不一樣的利率大幅上升走勢,還有個解決辦法,就是提前還貸。事實上,很多人會提前還款。
從實際情況看,第三方機構(gòu)融360統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2020年以來,房貸利率持續(xù)下調(diào),已連續(xù)下降7個月。7月份全國首套房貸款平均利率為5.26%,環(huán)比下降2個基點;二套房貸款平均利率為5.58%,環(huán)比下降2個基點。36座城市的房貸利率平均水平,較2019年底降幅超過15個基點,與5年期以上LPR下行幅度基本一致。短評:LPR轉(zhuǎn)換須尊重客戶選擇
8月12日,中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、中國建設銀行、中國郵政儲蓄銀行同時發(fā)布公告,明確將于8月25日起對批量轉(zhuǎn)換范圍內(nèi)的個人住房貸款,按照相關(guān)規(guī)則統(tǒng)一調(diào)整為LPR(貸款市場報價利率)作為定價基準。交通銀行則在7月20日就發(fā)布公告,將于8月21日對批量轉(zhuǎn)換范圍內(nèi)的個人住房貸款,按照相關(guān)規(guī)則統(tǒng)一調(diào)整為LPR定價方式。
所謂LPR轉(zhuǎn)換,是指將原來貸款合同利率(貸款基準利率)轉(zhuǎn)換成LPR(貸款市場報價利率)。也就說,貸款的定價基準變了,由基準利率變?yōu)長PR。轉(zhuǎn)換的對象是浮動利率貸款,包括個人貸款也包括企業(yè)貸款。大家普遍關(guān)心個人住房貸款利率轉(zhuǎn)換。
從中短期看,我國利率處于下行趨勢。將存量浮動利率房貸轉(zhuǎn)成以LPR作為定價基準,對借款人是有利的,有助于減輕借款人房貸支出。大型銀行擬開展批量轉(zhuǎn)換,主要出于滿足央行宏觀審慎評估(MPA)考核的需要。
不過,銀行在具體操作中,需要尊重借款人的自主選擇。存量浮動利率貸款定價基準轉(zhuǎn)換涉及面大、周期長,商業(yè)銀行應在時間安排、方式選擇等方面作周密細致部署,尤其要加強與客戶的溝通。如果少數(shù)借款人不愿意轉(zhuǎn)換存量貸款定價基準,應尊重借款人選擇,并繼續(xù)履行原借款合同。對銀行來說,如果未經(jīng)客戶同意就批量轉(zhuǎn)換,將來LPR上行超過一定水平,不排除相關(guān)投訴可能增加,銀行將存在一定聲譽風險。因為,對借款人來說,如果什么都不轉(zhuǎn),其實就相當于固定利率——利率固定在現(xiàn)在的利率水平上。
當然,這些銀行也說了,批量轉(zhuǎn)換完成后,若對轉(zhuǎn)換結(jié)果有異議,可于12月31日(含)前通過相關(guān)渠道自助轉(zhuǎn)回或與貸款經(jīng)辦行協(xié)商處理。期待相關(guān)銀行能夠切實把這一承諾落實到位。
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