屢掀熱浪的寧波樓市再迎一記重錘：8月10日，寧波市住建局等多部門聯(lián)合印發(fā)通知，在全市范圍內(nèi)開展為期三個(gè)月的房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)整治工作，規(guī)范房企及中介經(jīng)營(yíng)行為，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
“近期寧波樓市地市較熱，在市場(chǎng)信息不對(duì)稱的情況下，房企和中介信息披露是否規(guī)范？是否助推了市場(chǎng)焦慮情緒？金九銀十來臨前，此舉是通過規(guī)范市場(chǎng)交易行為，防止樓市出現(xiàn)過熱傾向。”上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦稱。
回望過去一段時(shí)間，不僅是寧波，整個(gè)長(zhǎng)三角已是房企必爭(zhēng)之地。今年融資環(huán)境稍有寬松后，大小房企集體攜金殺往長(zhǎng)三角，土拍市場(chǎng)屢現(xiàn)高溢價(jià)，即便多地出手調(diào)控，仍有地王出現(xiàn)。樓市也在市場(chǎng)情緒助推下迅速反彈。
“近年來三四線城市房產(chǎn)飽和、風(fēng)險(xiǎn)積聚，標(biāo)桿企業(yè)收縮戰(zhàn)線，重新回到一二線城市。”財(cái)經(jīng)專家周建成博士告訴第一財(cái)經(jīng)記者，當(dāng)下開發(fā)行業(yè)已進(jìn)入“秋收冬藏”的季節(jié)，收縮在珠三角和長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，本身就出于避險(xiǎn)動(dòng)機(jī)。
房企激戰(zhàn)長(zhǎng)三角
五天前，寧波奉化區(qū)一住宅地塊公開出讓，經(jīng)過148輪激烈報(bào)價(jià)，由綠城中國(guó)以總價(jià)32.66億元競(jìng)得，刷新奉化涉宅用地總價(jià)紀(jì)錄，樓面價(jià)11768.26元/平方米刷新板塊紀(jì)錄，位列奉化區(qū)地價(jià)第二。
此時(shí)，距離寧波發(fā)布穩(wěn)樓市的“7·7新政”已過去一個(gè)月，但房企拿地?zé)崆橐廊徊粶p。同日，大家地產(chǎn)還以15.63億元競(jìng)得奉化區(qū)寧波創(chuàng)新工業(yè)綜合體地塊，樓面價(jià)7512元/平方米，溢價(jià)率34.15%。
早在7月初，寧波樓市在一路高歌猛進(jìn)后被注入穩(wěn)定劑，“7·7新政”直指穩(wěn)定土地市場(chǎng)、金融政策監(jiān)管、自住住房需求等；7月22日，調(diào)控再度加碼，以保障居民自住需求，抑制投機(jī)投資行為。
熱度不降、調(diào)控頻出，寧波何以成為樓市焦點(diǎn)？“寧波樓市規(guī)模直追杭州，但價(jià)格要低很多。今年寧波土地火熱，2萬+樓板價(jià)地塊大量出現(xiàn)，甚至出現(xiàn)3萬+地王，對(duì)未來房?jī)r(jià)漲勢(shì)形成支撐。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)告訴記者。
宋紅衛(wèi)還表示，近兩年寧波樓市供給小于需求，目前庫存和去化周期均處于歷史低位。但大量涌入的人口對(duì)樓市形成支撐，改善需求逐步釋放，眾多房企也集中進(jìn)入，很多首次布局長(zhǎng)三角的中西部企業(yè)將其作為首批意向城市。
寧波之外，整個(gè)長(zhǎng)三角地區(qū)也儼然成為房企布局的戰(zhàn)場(chǎng)。8月7日，經(jīng)476輪競(jìng)價(jià)，徐州銅山區(qū)一宗住宅用地成功入市，中梁地產(chǎn)以24.86億元、溢價(jià)率190.33%競(jìng)得，成交樓面價(jià)7919元/平方米。
而在今年前7個(gè)月，全國(guó)百強(qiáng)房企拿地金額近三成投在長(zhǎng)三角。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，房企在長(zhǎng)三角、長(zhǎng)江中游、粵港澳大灣區(qū)、成渝和京津冀拿地占比之和為57.4%，其中長(zhǎng)三角熱度最高，占比為28.3%。
“房企布局方向，近十來年經(jīng)歷了一個(gè)輪回。”周建成解釋稱，十年前房企基本圍繞一二線城市布局，2010年后大量標(biāo)桿企業(yè)為實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張，開始拓展三四線城市。但隨著后一市場(chǎng)逐漸飽和，標(biāo)桿企業(yè)收縮戰(zhàn)線，重新回歸一二線。
在周建成看來，不管是新房市場(chǎng)還是二手房市場(chǎng)，長(zhǎng)三角的優(yōu)越性主要在于流動(dòng)性較好。如果未來大多數(shù)三四線城市的房產(chǎn)變現(xiàn)遇到困難，變現(xiàn)更容易就會(huì)成為最大的優(yōu)勢(shì)。
無錫房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)張斌也認(rèn)為，長(zhǎng)三角一體化發(fā)展已成為國(guó)家戰(zhàn)略，提高新型城鎮(zhèn)化質(zhì)量，堅(jiān)持以中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展，是今后房地產(chǎn)業(yè)投資的精神支柱。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，目前，我國(guó)共規(guī)劃設(shè)立19個(gè)城市群，其中長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)、京津冀、長(zhǎng)江中游、成渝五大城市群GDP占比達(dá)53.4%，常住人口占比為40.6%，開發(fā)投資額及銷售額占比分別為55.8%、57.2%。
“從市場(chǎng)屬性看，長(zhǎng)三角地區(qū)市場(chǎng)化程度、公開性和透明性更高，所以很多想做規(guī)模的企業(yè)會(huì)來此地發(fā)展。同時(shí)其經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較均衡，城市管理與運(yùn)營(yíng)水平好，整體市場(chǎng)容量也較大。”億翰股份企業(yè)事業(yè)部副總裁田晶告訴第一財(cái)經(jīng)記者。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2019年底，TOP30房企在長(zhǎng)三角41個(gè)城市土地儲(chǔ)備貨值和建面總量分別達(dá)9萬億元和5億平方米，可支撐長(zhǎng)三角未來約1.4年的銷售，融創(chuàng)、綠地、碧桂園等房企總貨值均超5000億元。
調(diào)控與盈利空間收緊
市場(chǎng)熱度居高不下，長(zhǎng)三角地區(qū)已有多地出手調(diào)控。寧波之外，此前南京市住房保障和房產(chǎn)局等七部門聯(lián)合印發(fā)通知，祭出九大穩(wěn)樓市措施，完善住房限購政策，穩(wěn)定土地市場(chǎng)，堵住“假離婚”炒房漏洞。
7月初，杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室同樣發(fā)布通知，要求對(duì)高層次人才購房進(jìn)行5年限售、要求無房家庭連續(xù)繳納社保或個(gè)稅1年，加大搖號(hào)對(duì)無房家庭的傾斜等。
7月28日，杭州市房管局再次發(fā)布《關(guān)于提供虛假購房報(bào)名資料人員的通報(bào)》，對(duì)“望運(yùn)河云莊”項(xiàng)目中7戶提供虛假、失實(shí)無房證明的家庭進(jìn)行處罰，一年內(nèi)不再受理其限購查檔申請(qǐng)。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱，長(zhǎng)三角潛在購房需求大，市場(chǎng)容易活躍，但也容易被炒作，后續(xù)政策預(yù)計(jì)會(huì)以收緊為主。但因疫情沖擊，調(diào)控更多會(huì)強(qiáng)調(diào)規(guī)范，過緊或容易影響市場(chǎng)交易的政策，反而不會(huì)太多。
張斌也認(rèn)為，長(zhǎng)三角地區(qū)各城市樓市調(diào)控本著“因城施策”、“一城一策”的原則，同時(shí)也要兼顧區(qū)域協(xié)同健康發(fā)展的目標(biāo)，“調(diào)控”不是打壓，是為新型城鎮(zhèn)化保駕護(hù)航。
值得注意的是，隨著長(zhǎng)三角重點(diǎn)城市土地?zé)岫壬仙?，一些高熱地塊的盈利空間已明顯收窄，部分中心城區(qū)出現(xiàn)“面粉貴于面包”的現(xiàn)象。
克而瑞分析稱，譬如龍光競(jìng)得的楊浦定海社區(qū)宅地，樓板價(jià)達(dá)65441元/平方米，已超過項(xiàng)目周邊二手房?jī)r(jià)格，周邊在售同類新房約6萬~9萬元/平方米，即使按7.5萬元/平方米均價(jià)測(cè)算，實(shí)現(xiàn)盈利的可能也較小。
另外，華僑城競(jìng)得的浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)宅地，扣除自持后，樓板價(jià)超5.2萬元/平方米，而周邊在售項(xiàng)目均價(jià)62500元/平方米，地房比高達(dá)83%，房地差僅有1萬元/平方米，實(shí)現(xiàn)盈利已經(jīng)十分困難。
值得注意的是，近期房企爭(zhēng)相進(jìn)入的徐州、麗水等城市，短期潛在庫存積壓較大、去化較慢。其中，徐州近三年潛在庫存去化達(dá)8年以上，遠(yuǎn)高于其他城市，土地成交規(guī)模幾乎與成渝持平，但商品房成交規(guī)模僅有成渝的一半。
“土地充足意味著可選地塊較多，但同樣面臨競(jìng)爭(zhēng)激烈的局面、需求下滑的巨大風(fēng)險(xiǎn)。”克而瑞研報(bào)稱。田晶也認(rèn)為，隨著地價(jià)持續(xù)走高，樓市調(diào)控不斷加碼，一些房企的盈利空間正日趨承壓。
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