地產(chǎn)行業(yè)遭遇新冠肺炎疫情的這半年，房企錢袋子受到了什么影響？從多家房企近日披露的半年業(yè)績預(yù)告看，現(xiàn)實比想象中更嚴(yán)峻。
7月13日，招商蛇口(001979.SZ)公告稱，上半年公司經(jīng)營業(yè)績將同比下降，歸母凈利潤下跌79.59%~83.67%。同為央企的大悅城控股(000031.SZ)日子也不好過，預(yù)期上半年凈利潤為4.5億~6.5億元，同比下降65%~76%。
盡管樓市正穩(wěn)步復(fù)蘇，但房企半年盈利直接腰斬，還是讓投資者大跌眼鏡。不僅如此，多家規(guī)模房企上半年銷售“亮紅燈”，同比跌幅在兩位數(shù)以上，年度目標(biāo)達(dá)成率不到四成，行業(yè)排名也直線下滑。
“大部分房企下半年業(yè)績承壓，頭部房企抗風(fēng)險能力較強，而對于中小房企來說生存環(huán)境更加艱難，預(yù)計短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)頹勢，行業(yè)整體盈利狀況承壓。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄認(rèn)為。
疫情沖擊房企盈利
與有“注水”空間的銷售數(shù)據(jù)不同，中報披露期來臨之際，房企半年盈利情況被赤裸裸地放到聚光燈下。
最先亮出底牌的有招商蛇口、大悅城、南山控股(002314.SZ)、中南建設(shè)(000961.SZ)、天健集團(tuán)(000090.SZ)、粵宏遠(yuǎn)A(000573.SZ)、津濱發(fā)展(000897.SZ)等企業(yè)。
小房企南山控股業(yè)績跌幅最為驚人。上半年，該公司預(yù)期歸屬于上市公司股東的凈虧損為1.45億~2.89億元，下降幅度高達(dá)193.22%~285.79%，基本每股收益-0.11~-0.05元。
東莞房企粵宏遠(yuǎn)A同樣如此，期內(nèi)歸屬于上市公司股東預(yù)計凈虧損750萬~1500萬元，同比變動115.53%~131.06%；基本每股虧損0.0231~0.0116元，而去年同期每股盈利為0.0776元。
疫情沖擊下，小房企生存環(huán)境確實不容樂觀。而規(guī)模房企業(yè)績也大露頹勢，給即將到來的地產(chǎn)中報期蒙上一絲陰影。
據(jù)招商蛇口官方數(shù)據(jù)，報告期內(nèi)，該集團(tuán)預(yù)期歸屬于上市公司股東的凈利潤將同比下降79.59%~83.67%，錄得8億~10億元；基本每股收益將錄得約0.04~0.06元，而去年同期為0.60元。
“自年初新冠肺炎疫情暴發(fā)以來，公司采取減租免租、暫緩開工等措施，經(jīng)營業(yè)務(wù)受到不同程度的影響，營業(yè)收入和投資收益較預(yù)期減少。”招商蛇口解釋稱。此外，受結(jié)轉(zhuǎn)項目地區(qū)結(jié)構(gòu)影響，毛利率同比下降。
實際上，過去三年，招商蛇口各項盈利指標(biāo)增速已逐年下滑，其中歸母凈利潤增速依次為28.06%、20.42%、5.20%，逐步創(chuàng)下歷年新低。去年該公司毛利率約34.65%，同樣為近三年最低水平。
值得注意的是，去年同期，招商蛇口通過增資擴股轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)，產(chǎn)生稅后凈收益22.26億元，這也導(dǎo)致今年歸母凈利潤預(yù)計同比下降較多。
同為央企但規(guī)模不如前者的大悅城，也陷入盈利困境。上半年，大悅城預(yù)期凈利潤為4.5億~6.5億元，同比下降65%~76%；基本每股盈利約0.1~0.15元。
受疫情影響，上半年購物中心客流量、出租率雙雙下降，直接導(dǎo)致其租金收入減少；酒店客房入住率大幅下降，收入也同比減少；在最重要的地產(chǎn)板塊上，期內(nèi)公司達(dá)到收入結(jié)算條件的商品房資源同比減少，加上結(jié)算產(chǎn)品結(jié)構(gòu)變動，導(dǎo)致商品房銷售收入同比下降。
與招商蛇口類似，大悅城的盈利能力早已出現(xiàn)滑坡。去年，該公司凈利潤等指標(biāo)增速較前兩年有所放緩，第三、四季度甚至由盈轉(zhuǎn)虧，導(dǎo)致大悅城全年扣非凈利潤較上年增長不到一個百分點。
陳霄分析稱，疫情對房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊較為明顯，一季度房企業(yè)績受影響嚴(yán)重，二季度隨著疫情退去，市場逐漸復(fù)蘇，房企銷售業(yè)績也開始顯著提升，但上半年整體還是與去年同期相比下滑明顯。
可喜的是，疫情下仍有企業(yè)實現(xiàn)正增長。其中，中南建設(shè)預(yù)計上半年歸母凈利潤同比增50%~70%；因項目結(jié)轉(zhuǎn)，天健集團(tuán)料半年盈利將翻番至12億~13億；津濱發(fā)展也扭虧為盈，歸母凈利潤為盈利1.4億~2億元。
年度銷售目標(biāo)承壓
從先期指標(biāo)銷售數(shù)據(jù)看，今年業(yè)績承壓的房企名單遠(yuǎn)不止此。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)測算，上半年保利發(fā)展(600048.SH)銷售業(yè)績同比下跌13.31%，融創(chuàng)中國(01918.HK)同比下跌8.98%，綠地控股(600606.SH)同比下跌20.82%，新城控股(601155.SH)跌出行業(yè)前十，銷售額同比減少21.76%。
除此之外，華夏幸福(600340.SH)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)(03377.HK)、泰禾集團(tuán)(000732.SZ)、藍(lán)光發(fā)展(600466.SH)、首創(chuàng)置業(yè)(02868.HK)銷售額跌幅均在兩位數(shù)以上，行業(yè)排名也出現(xiàn)不同程度的下滑。
頭部房企融創(chuàng)一改去年高增態(tài)勢，上半年合同銷售金額1952.70億元，同比下滑8.82%，合同銷售面積、銷售均價同比分別下滑4.66%、4.37%。最低迷的2月份，融創(chuàng)銷售金額僅122億元，同比減少33.17%。
若以年度6000億元銷售目標(biāo)計算，融創(chuàng)上半年完成率僅33%。中金公司預(yù)計，融創(chuàng)上半年結(jié)算毛利率將同比下降6個百分點，但處置金科股權(quán)有望帶來約17億元收益，為上半年業(yè)績提供額外支撐。
從銷售目標(biāo)完成度看，今年上半年，36家房企中近半數(shù)目標(biāo)完成率不及40%。融創(chuàng)之外，遠(yuǎn)洋集團(tuán)、富力地產(chǎn)(02777.HK)目標(biāo)完成率也低于35%。
貝殼研究院高級分析師潘浩認(rèn)為，今年行業(yè)整體盈利承壓。在今年發(fā)布業(yè)績目標(biāo)的30家頭部房企中，上半年平均業(yè)績達(dá)成率為41%，根據(jù)行業(yè)傳統(tǒng)上下半年“四六開”的業(yè)績占比，房企目標(biāo)達(dá)成尚符合預(yù)期，但對于半年目標(biāo)達(dá)成率偏低的企業(yè)下半年銷售壓力仍然較大。
銷售業(yè)績承壓，房企紛紛抓緊窗口期發(fā)債融資。僅7月份以來，便有廈門建發(fā)、上實發(fā)展(600748.SH)、世聯(lián)行(002285.SZ)、陸家嘴(600663.SH)、招商蛇口、華發(fā)集團(tuán)發(fā)行超短期融資券，用來置換債務(wù)儲糧“過冬”。
華發(fā)股份(600325.SH)擬設(shè)立融資額不超50億元的租賃住房自查支持專項計劃，融資期限高達(dá)18年。該公司還為控股股東華發(fā)集團(tuán)供應(yīng)鏈ABS及供應(yīng)鏈ABN提供反擔(dān)保，總?cè)谫Y規(guī)模不超過200億元。
房企隱形利潤“黑洞”永續(xù)債也重出江湖。其中，華夏幸福(600340.SH)擬向平安資管進(jìn)行永續(xù)債融資，金額不超過60億元；華僑城(000069.SZ)也擬發(fā)行5億美元4.50%優(yōu)先擔(dān)保永續(xù)資本證券。
“疫情沖擊下，房企銷售回款承壓，加之當(dāng)前融資環(huán)境較為樂觀，為緩解資金壓力，發(fā)債現(xiàn)象較為頻繁。”陳霄稱。以華發(fā)股份為例，截至一季度末，該公司凈負(fù)債率較去年底下降11個百分點，但仍高達(dá)197%。
不過陳霄認(rèn)為，為迅速恢復(fù)疫情后的市場，當(dāng)下貨幣環(huán)境相對寬松，隨著疫情影響逐漸退去，市場恢復(fù)正常，政策也會適時調(diào)整，金融杠桿短期內(nèi)會有所反彈，但只是暫時現(xiàn)象。
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