新城控股（601155.SH，以下簡稱新城）正在走出屬于自己的獨(dú)立行情。
融資端，4月16日，據(jù)上交所披露，華西證券―新城吾悅商業(yè)物業(yè)第一期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃已獲上交所通過。債券品種為ABS，擬發(fā)行金額29.47億元。
值得一提的是，這也是近期為數(shù)不多能夠拿到ABS批文的房企。
土地端，僅3月單月，公司共計(jì)拿下6幅地塊。盡管總金額僅為19.69億，但在中國中國指數(shù)研究院的《2020年1-3月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地面積TOP100》榜單中，一季度新增的331萬平方米土儲面積，位列行業(yè)第二。
融資端和土地端的恢復(fù)，是資本市場投資者樂于見到的新城基本動(dòng)作。在這家公司發(fā)展歷程上至暗的2019年，這兩項(xiàng)曾一度按下過暫停鍵。
現(xiàn)在，新城的恢復(fù)也在進(jìn)入第二階段。這家以“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)的房企為自己2020年發(fā)展定下總基調(diào)是——穩(wěn)中有進(jìn)。
照目前看，一切穩(wěn)步向好。
ABS獲批
ABS這類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品作為金融創(chuàng)新工具，本就是為數(shù)不多受政策鼓勵(lì)的房企融資渠道。
相比較供應(yīng)鏈ABS、物業(yè)費(fèi)ABS等，新城本次的29.47億ABS是以新城吾悅商業(yè)物業(yè)為底層資產(chǎn)。能夠獲批，可以見得吾悅廣場本身受到的認(rèn)同。
ABS獲批的條件之一里就包括“權(quán)屬明確，能夠產(chǎn)生穩(wěn)定、可預(yù)測現(xiàn)金流，且基礎(chǔ)資產(chǎn)未被列入負(fù)面清單”。
憑借“有情懷、不復(fù)制、具規(guī)模”的發(fā)展指引，過去的2019年，新城共有21 座吾悅廣場開業(yè)，開業(yè)數(shù)量創(chuàng)歷史新高。截止到2020年3月末，開業(yè)的吾悅廣場有63座，儲備的吾悅廣場61座，共計(jì)124座，布局全國27個(gè)省份及直轄市。
從出租率、月租水平、租金增長速度等指標(biāo)來看，吾悅廣場表現(xiàn)十分出色。
按照2020年一季度的數(shù)據(jù)（剔除新城控股大廈B座租金），這63座吾悅廣場租金收入共計(jì)9.04億，高于2019年同期的8.59億。
即便受到疫情影響，這63座吾悅廣場中僅有4個(gè)出租率在80%左右，其余全部在90%以上，其中出租率達(dá)到100%的有9個(gè)。
公司將2020年吾悅廣場的目標(biāo)年租金收入定在55億元。
換而言之，是同比35%的增長，足以見得底氣充足。
本次ABS的獲批，更是為企業(yè)盤活存量、加速資金回籠提供助力。
按照時(shí)代周報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，能夠以商場為底層資產(chǎn)發(fā)行ABS的房企其實(shí)并不多。發(fā)行結(jié)構(gòu)上，頭部的幾家房企占據(jù)市場主要份額，不過它們基本以供應(yīng)鏈ABS為主。
中信建投在此前的一份年報(bào)中指出，“未來在一二線布局且擁有優(yōu)質(zhì)物業(yè)的公司，其存量資產(chǎn)盤活值得期待，此外，持有型物業(yè)為主的房企，發(fā)行CMBS和類Reits本身具有天然優(yōu)勢”。
以此對照，新城在ABS融資上具有綠色通道。加上本身行業(yè)前十的市場地位，ABS的安全性更是加上一道安全鎖。
踩準(zhǔn)節(jié)奏降低土地成本
事實(shí)上，像新城這樣的公司，想要完善全國化布局，勢必要不斷增強(qiáng)整體經(jīng)營的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。不同量級城市間的均衡布局，正在助力這家企業(yè)的健康發(fā)展。
新城的“地域深耕”策略在今年得到強(qiáng)化。投資結(jié)構(gòu)上看，今年以來新增的地塊
主要位于貴陽、昆明、南昌、鄭州、天津等重點(diǎn)二線及省會(huì)城市，此外，也持續(xù)布局宿遷、連云港、徐州等經(jīng)濟(jì)增長強(qiáng)勁的長三角強(qiáng)三四線城市。
在稍縱即逝的一季度拿地窗口期，新城也為自己日后的發(fā)展打下基礎(chǔ)。
3月新增的6幅土地，位于南昌、徐州、連云港、鄭州、昆明等地，新城通過掛牌或合作方式進(jìn)行獲取。
進(jìn)入4月，新城還在繼續(xù)保持積極的拿地態(tài)勢，更難能可貴的是這些地塊往往以低溢價(jià)低成本成交。
比如以4月，新城競得的蘇州2020-WG-14號、2020-WG-15號和泰安市天平湖2019-42號地塊為例。
第一幅地為住宅用地，位于熱點(diǎn)的蘇州工業(yè)園區(qū)，出讓面積5.81萬平方米，容積率2，建筑面積11.62萬平方米。新城以底價(jià)20.9億元成交，樓面價(jià)18000元/平方米。
第二幅住宅地塊位于蘇州工業(yè)園區(qū)，新城以11.67億元拿下，溢價(jià)率僅2.01%。
而第三幅地樓面價(jià)僅3098元/平方米，成交總價(jià)約4.03億元。
這無疑奠定了公司后期利潤的提升空間。
事實(shí)上，新城的土地成本本就較低。2019年，新城新增土地儲備的平均樓面地價(jià)約為2421元/平方米，相比全年合同銷售單價(jià)11135元/平方米，地價(jià)銷售比約為21.7%。
與此同時(shí)，依托本身綜合體拿地以及踏準(zhǔn)節(jié)奏低位拿地的精準(zhǔn)策略，新城能夠繼續(xù)保持低土地成本優(yōu)勢。
按照華創(chuàng)證券研報(bào)數(shù)據(jù)，1-2 月，新城控股拿地均價(jià)僅1058元/平方米，占同期銷售均價(jià)的9.4%。
研報(bào)還指出，住宅開發(fā)方面，新城控股銷售保持穩(wěn)增，土儲依然豐富，拿地逐漸恢復(fù)；商業(yè)地產(chǎn)方面，公司更加聚焦并發(fā)展快速。鑒于公司商業(yè)地產(chǎn)的先發(fā)優(yōu)勢、新激勵(lì)的高業(yè)績承諾、銷售持續(xù)穩(wěn)增以及融資、拿地逐漸恢復(fù)，維持目標(biāo)價(jià)47.64元，維持“強(qiáng)推”評級。
根據(jù)2019年年報(bào)，新城在全國105個(gè)大中型城市合計(jì)擁有土地儲備1.24億平方米，2020 年可售貨值近4000 億元。其中一、二線城市占比38％，長三角區(qū)域三、四線城市占比36％，土儲充裕且布局均衡完善，能有效滿足企業(yè)未來2-3年的開發(fā)所需。
按照2020年第一季度經(jīng)營簡報(bào)，新城累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約309.81億元，累計(jì)銷售面積約285.82萬平方米。
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