“年關(guān)”將至，超過30座城市房?jī)r(jià)加入到下跌隊(duì)伍。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，11月70個(gè)大中城市中，新建商品房?jī)r(jià)格環(huán)比下降者21個(gè)，較前一個(gè)月增加了4個(gè)；二手房?jī)r(jià)格下跌者33個(gè)，連續(xù)2個(gè)月超30城二手房?jī)r(jià)格下調(diào)。其中，新房、二手房?jī)r(jià)格均環(huán)比下跌的城市有18家，包括合肥、廈門、南昌、濟(jì)南、鄭州、廣州、?？?、貴陽(yáng)等熱點(diǎn)城市。

這背后是，年底償債及業(yè)績(jī)沖關(guān)雙重壓力下，房企不得不加緊“搶收”回籠資金。聯(lián)動(dòng)效應(yīng)下，部分二手房業(yè)主亦紛紛降價(jià)銷售。

一位中型房企人士對(duì)記者表示，臨近年末，不少開發(fā)商都把回款作為首要工作，尤其會(huì)對(duì)一些去化困難的項(xiàng)目進(jìn)行降價(jià)促銷，以實(shí)現(xiàn)回款目標(biāo)。一些布局以三四線城市為主的房企，回款壓力較大，優(yōu)惠力度自然也會(huì)加大。

多位業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，在資金受限、去庫(kù)存壓力加大的客觀條件下，更多房企選擇以價(jià)換量的方式降價(jià)促銷，這樣的趨勢(shì)將持續(xù)至年末甚至明年一季度。

以價(jià)換量，銷售市場(chǎng)短暫回暖

今年8月份以來，一些頭部房企開始出現(xiàn)不同力度的降價(jià)促銷活動(dòng)。進(jìn)入年末，更多房企面臨業(yè)績(jī)沖關(guān)加緊促銷，這在一定程度上拉動(dòng)了房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)的回暖。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1～11月份，商品房銷售面積148905萬平方米，同比增長(zhǎng)0.2%，增速比1～10月份加快0.1個(gè)百分點(diǎn)。在持續(xù)8個(gè)月同比增幅為負(fù)的情況下，該指標(biāo)已連續(xù)兩個(gè)月正增長(zhǎng)。而商品房銷售額139006億元，增長(zhǎng)7.3%，增速持平。

“雖然當(dāng)前市場(chǎng)認(rèn)為房屋銷售市場(chǎng)以降溫為導(dǎo)向，但降溫不代表下跌。此前有較多購(gòu)房需求持觀望狀態(tài)，到了年底會(huì)因?yàn)榻祪r(jià)促銷態(tài)勢(shì)而積極入市。”一位資深地產(chǎn)人士稱。

房?jī)r(jià)走勢(shì)仍在下探，尤其是三線城市降價(jià)者增多。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年11月份，中國(guó)70個(gè)大中城市中，21個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降，44個(gè)城市新房?jī)r(jià)格上漲，5個(gè)城市房?jī)r(jià)持平，上漲城市數(shù)量連續(xù)6個(gè)月減少。新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降的城市有：南京、杭州、合肥、廈門、南昌、濟(jì)南、鄭州、廣州、海口、貴陽(yáng)、烏魯木齊、牡丹江、安慶、宜昌、岳陽(yáng)、常德、湛江、韶關(guān)、瀘州、南充、遵義。

一線城市來看，僅廣州新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅較前一個(gè)月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海和深圳分別環(huán)比上漲1.7%、0.3%和0.2%，廣州則下降0.5%。

更能反映市場(chǎng)真實(shí)需求狀況的二手房市場(chǎng)，降溫更為明顯。近兩個(gè)月，70個(gè)大中城市中，二手房?jī)r(jià)格下跌的城市數(shù)量均超過30個(gè)。10月份，70個(gè)大中城市中，二手房?jī)r(jià)環(huán)比下調(diào)的城市數(shù)量為35個(gè)，11月這一數(shù)量為33個(gè)，這是近4年多的最低點(diǎn)。

一線城市中，北京和廣州11月份二手房?jī)r(jià)分別環(huán)比下降0.4%和0.2%，上海持平，深圳上漲1.4%。31個(gè)二線城市二手房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.1%，漲幅與前一個(gè)月相同。35個(gè)三線城市二手房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.3%，漲幅較前一個(gè)月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。二三線城市漲幅分別連續(xù)7個(gè)月和8個(gè)月相同或回落。

11月，新房、二手房房?jī)r(jià)均環(huán)比下跌的城市有18個(gè)，分別是：合肥、廈門、南昌、濟(jì)南、鄭州、廣州、?？?、貴陽(yáng)、烏魯木齊、牡丹江、安慶、宜昌、岳陽(yáng)、湛江、韶關(guān)、瀘州、南充、遵義，其中，后10個(gè)均屬三線城市。

事實(shí)上，房地產(chǎn)運(yùn)行周期的底部是否到來，什么時(shí)候到來，很難用市場(chǎng)規(guī)律來判斷。2016年5月至今，本輪房地產(chǎn)周期已歷經(jīng)近五年“超長(zhǎng)待機(jī)時(shí)間”，主要在于持續(xù)深化的調(diào)控拉長(zhǎng)了樓市下行時(shí)間，因此市場(chǎng)成交增速能否企穩(wěn)回升，政策仍是關(guān)鍵決定因素。

12月10日至12日在北京舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實(shí)因城施策，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

多數(shù)機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，2020年房地產(chǎn)成交面積會(huì)出現(xiàn)回落。交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控還將在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)繼續(xù)保持總體框架，2020年房地產(chǎn)政策不會(huì)大幅放松，“預(yù)計(jì)2020年商品房銷售面積可能同比持平或下降至5%以內(nèi)，房?jī)r(jià)漲幅有望收窄。”光大證券預(yù)計(jì)，2020年全國(guó)商品房銷售面積將有8.5%的降幅。

尤其“三四線城市在經(jīng)歷去庫(kù)存浪潮平息、棚改貨幣化退坡之后，本地真實(shí)需求的不足和前期透支的影響將逐漸暴露，2020年成交同比可能下降5%～10%。”交通銀行資深研究員夏丹認(rèn)為。

這意味著，房企搶收的動(dòng)作仍得繼續(xù)。

業(yè)績(jī)與資金雙壓逼近

在年末沖刺階段，率先以價(jià)換量的開發(fā)商，無疑獲得了銷售的主動(dòng)權(quán)。

“金九銀十”期間，包括恒大、碧桂園、融創(chuàng)中國(guó)、保利、融信中國(guó)、禹洲地產(chǎn)、招商蛇口等房企在不同城市推出不同的促銷優(yōu)惠活動(dòng)，包括折扣房、特價(jià)房、送車位、大禮包等。以恒大為例，8月20日至10月8日實(shí)施全員營(yíng)銷，優(yōu)惠范圍涉及全國(guó)各省市高達(dá)500余個(gè)樓盤。數(shù)據(jù)顯示，僅10月份，恒大全口徑銷售金額達(dá)930億元，環(huán)比增長(zhǎng)11.9%，刷新了房企單月銷售紀(jì)錄。

據(jù)報(bào)道稱，恒大集團(tuán)主席許家印在10月7日的季度工作會(huì)議上表示，地產(chǎn)業(yè)務(wù)的銷售和銷售回款仍然是公司未來的頭等大事，一定要提前超額完成今年6000億元的銷售任務(wù)。同時(shí)，下半年銷售回款要確保2800億元、力爭(zhēng)3000億元。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，已發(fā)布11月份銷售業(yè)績(jī)的房企中，近8成銷售金額實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)。其中，越秀、中南置地、奧園、碧桂園等銷售額同比增幅較大。越秀房地產(chǎn)11月份共實(shí)現(xiàn)銷售金額78億元，同比增長(zhǎng)達(dá)202%，暫列第一。

從前5名房企銷售額來看，2019年1～11月，恒大、萬科、碧桂園、融創(chuàng)4家房企的銷售額均超5000億元，保利發(fā)展緊隨其后，為4197.2億元。銷售面積方面，除萬科仍為個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)，其他4家房企均保持兩位數(shù)增長(zhǎng)。

距離年終還有最后一個(gè)星期。結(jié)合部分房企之前曾發(fā)布的銷售目標(biāo)，記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2019年前11月，佳兆業(yè)、世茂房地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、陽(yáng)光城、金科集團(tuán)、中梁控股等10家房企已提前完成全年銷售目標(biāo)；中海地產(chǎn)、中國(guó)金茂、招商蛇口、恒大、雅居樂等9家房企完成銷售目標(biāo)的95%以上；保利置業(yè)、旭輝、華潤(rùn)置地、新城控股、融創(chuàng)中國(guó)、美的置業(yè)、融信集團(tuán)等9家目標(biāo)完成率在90%～94%。這些房企業(yè)績(jī)目標(biāo)完成均問題不大。

但仍有部分房企面臨業(yè)績(jī)無法達(dá)標(biāo)的壓力。目標(biāo)業(yè)績(jī)完成率在80%及以下的有8家，如遠(yuǎn)洋集團(tuán)、榮盛發(fā)展、藍(lán)光發(fā)展、祥生地產(chǎn)、東原地產(chǎn)、福晟集團(tuán)、朗詩(shī)綠色集團(tuán)、泰禾集團(tuán)。其中，泰禾集團(tuán)的業(yè)績(jī)完成率僅46%，朗詩(shī)綠色集團(tuán)、福晟集團(tuán)僅完成銷售目標(biāo)的66%。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年前11月，泰禾集團(tuán)全口徑銷售額為689.2億元，在所有房企中位列第42，其年度銷售目標(biāo)為1500億元。而在2018年，泰禾集團(tuán)銷售額還可以排到行業(yè)前20。

一個(gè)不妙的現(xiàn)實(shí)是，房地產(chǎn)去化壓力仍在加大。易居研究院報(bào)告顯示，截至2019年11月底，全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為47359萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)1.9%，同比增長(zhǎng)5.7%。當(dāng)前庫(kù)存規(guī)模已呈現(xiàn)連續(xù)12個(gè)月正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，若對(duì)比歷史數(shù)據(jù)，大致相當(dāng)于2017年4月份的庫(kù)存水平。當(dāng)前中央明確不將房地產(chǎn)作為刺激經(jīng)濟(jì)的手段，即便出現(xiàn)房地產(chǎn)庫(kù)存新問題，短期政策也不會(huì)大規(guī)模放松和刺激，因此去庫(kù)存任務(wù)更多的還是會(huì)落在房企身上。

除業(yè)績(jī)壓力，資金鏈?zhǔn)欠科蟛坏貌幻鎸?duì)的另一重壓力。由于國(guó)內(nèi)融資大幅受限，海外融資難以填補(bǔ)缺口，“賣房”已成為房企回籠資金的主要渠道。

從開發(fā)企業(yè)到位資金數(shù)據(jù)來看，銷售回款是其現(xiàn)金流改善的主要方式。1～11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金16.05萬億元，同比增長(zhǎng)7 %，增速與1～10月份持平。其中，國(guó)內(nèi)貸款23013億元，同比增長(zhǎng)5.5%；自籌資金52511億元，同比增長(zhǎng)3.7%；定金及預(yù)收款54482億元，同比增長(zhǎng)10%；個(gè)人按揭貸款24395億元，增長(zhǎng)13.9%。其中，后兩項(xiàng)來源均與銷售回款相關(guān)，在房企資金來源中共計(jì)占比49.14%。

不止是降價(jià)，迫于資金壓力，部分房企多次“斷臂求生”。如今年年初以來，泰禾集團(tuán)已進(jìn)行超10筆股權(quán)轉(zhuǎn)讓，回籠資金超85億元。為籌集資金，泰禾還進(jìn)行了多次股權(quán)質(zhì)押。而目前因信托借款合同糾紛，西藏信托已對(duì)福建中維地產(chǎn)、東莞金澤置業(yè)、泰禾集團(tuán)及其董事長(zhǎng)等6個(gè)被告提起訴訟，案件將于2020年2月11日開庭。市場(chǎng)猜測(cè)該信托目前或已逾期。

“臨近年末，不少開發(fā)商都把回款作為首要工作。大家都繃緊了弦，很努力地賣房，但資金壓力并沒有真正緩解。”一位房企營(yíng)銷人士說。

“未來房地產(chǎn)市場(chǎng)總量會(huì)收縮，高增長(zhǎng)階段已經(jīng)過去了。”12月5日，陽(yáng)光城執(zhí)行董事長(zhǎng)兼總裁朱榮斌坦言，對(duì)于習(xí)慣了高增長(zhǎng)的房企而言，明年將面臨重大考驗(yàn)。