導(dǎo)語(yǔ)：

2019年對(duì)于所有和樓市有關(guān)的人來說，都無(wú)異于是悲喜交加的一年。告別2018年的開發(fā)商賺的盆滿缽滿，2019年樓市在跌宕起伏中結(jié)束。不將樓市作為刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的手段、限墅令，高庫(kù)存、融資信托、土拍規(guī)則升級(jí)交織著剛需的迷茫、老業(yè)主的維權(quán)，讓購(gòu)房者和開發(fā)商都無(wú)比糾結(jié)。中國(guó)房地產(chǎn)告別黃金時(shí)代，進(jìn)入白銀時(shí)代，整個(gè)行業(yè)都正在經(jīng)歷轉(zhuǎn)型的“陣痛”；在不斷迭出的房產(chǎn)政策影響下，樓市成交低迷、購(gòu)房者心態(tài)趨于理性的樓市新態(tài)逐漸形成。2019年，即將結(jié)束，海聯(lián)新聞中心為您梳理全國(guó)樓市十大熱點(diǎn)關(guān)鍵詞。

【貨幣財(cái)政政策】

積極的財(cái)政政策要加力提效，穩(wěn)健的貨幣政策要松緊適度，把好貨幣供給總閘門。1月9日，國(guó)常會(huì)強(qiáng)調(diào)繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，堅(jiān)持不搞“大水漫灌”。

警惕房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)金融監(jiān)管保持收緊。進(jìn)入2019年，銀保監(jiān)會(huì)、央行兩部門密集強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范力度。2月25日，國(guó)新辦舉行堅(jiān)決打好防范金融風(fēng)險(xiǎn)攻堅(jiān)戰(zhàn)新聞發(fā)布會(huì)，銀保監(jiān)會(huì)副主席表示要繼續(xù)緊盯房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人按揭貸款繼續(xù)實(shí)行審慎的貸款標(biāo)準(zhǔn)。

【租購(gòu)并舉】

住房制度改革：租購(gòu)并舉，加快完善住房保障體系。第一，中央大力推進(jìn)租購(gòu)并舉住房制度改革。1月16日，自然資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于福州等5個(gè)城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實(shí)施方案意見的函》，原則上同意福州、南昌、青島、?？?、貴陽(yáng)5城利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案。1月29日，發(fā)改委等十部門聯(lián)合印發(fā)《進(jìn)一步優(yōu)化供給推動(dòng)消費(fèi)平穩(wěn)增長(zhǎng)促進(jìn)形成強(qiáng)大國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的實(shí)施方案（2019年）》指出加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，支持人口凈流入、房?jī)r(jià)高、租賃需求大的大中小城市多渠道籌集公租房和市場(chǎng)租賃的住房房源，將集體土地建設(shè)租賃住房作為重點(diǎn)支持的內(nèi)容。

【房地產(chǎn)稅】

房地產(chǎn)稅立法工作穩(wěn)步推進(jìn)?！?019政府工作報(bào)告》提出，健全地方稅體系，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委建議盡快提出將增值稅法、消費(fèi)稅法、關(guān)稅法、城市維護(hù)建設(shè)稅法、契稅法、印花稅法、房地產(chǎn)稅法和稅收征收管理法（修改）等提請(qǐng)全國(guó)人大常委會(huì)審議的時(shí)間安排，按時(shí)提交審議，確保完成黨中央確定的2020年實(shí)現(xiàn)稅收法定的任務(wù)。

【一城一策】

2019年住建部將穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的工作方案，堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，堅(jiān)持落實(shí)城市主體責(zé)任，因城施策、分類指導(dǎo)，特別是要把穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的責(zé)任落到實(shí)處，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，防止樓市大起大落。地方政府緊縮政策數(shù)量前低后高，調(diào)控跟隨市場(chǎng)變化及時(shí)調(diào)整。2019年上半年，月度收緊性政策數(shù)呈前低后高、前穩(wěn)后嚴(yán)的特點(diǎn)。一季度整體政策對(duì)樂觀預(yù)期有所推動(dòng)（部分城市利率上浮水平有所下降、調(diào)整了限價(jià)及搖號(hào)等不合時(shí)宜的政策、保障引進(jìn)人才購(gòu)房需求）。

【限墅令】

8月13日，東莞市自然資源局印發(fā)《東莞市加強(qiáng)居住項(xiàng)目規(guī)劃管理指導(dǎo)意見》（下稱《意見》），要求居住項(xiàng)目?jī)?nèi)嚴(yán)禁建設(shè)別墅，特別強(qiáng)調(diào)低層及多層住宅嚴(yán)禁變相建設(shè)為別墅。

在“史上最嚴(yán)禁墅令”之后，福建、黑龍江等省均已對(duì)所轄區(qū)域內(nèi)的別墅項(xiàng)目展開統(tǒng)計(jì)清理，并暫停辦理別墅項(xiàng)目建設(shè)審批手續(xù)。

【土拍規(guī)則升級(jí)】

多地調(diào)整土拍規(guī)則，降溫地市。進(jìn)入2019年，土地市場(chǎng)一改去年頹勢(shì)，熱點(diǎn)城市、熱點(diǎn)區(qū)域土地市場(chǎng)回暖明顯，在堅(jiān)持房住不炒，以穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期為調(diào)控目標(biāo)

前提下，地方積極落實(shí)城市主體責(zé)任，引導(dǎo)房企謹(jǐn)慎拿地。

【人口人才政策】

落戶放開放寬，門檻進(jìn)一步降低。山西全面調(diào)整放寬戶口遷移政策，放寬合法穩(wěn)定就業(yè)、合法穩(wěn)定住所、學(xué)歷人員、在校大學(xué)生、技術(shù)技能人才等5類人員的落戶政策。人才引進(jìn)聚焦住房保障。北京海淀區(qū)降低人才公租房申請(qǐng)門檻，申請(qǐng)人及家庭成員在北京有住房，但距離申請(qǐng)人工作單位超過15公里的，也可申請(qǐng)人才公租房。

【棚改、舊改政策】

年度計(jì)劃棚改規(guī)模收縮明顯。1月，住建部公布2018年全國(guó)各類棚戶區(qū)改造開工626萬(wàn)套，超額完成年度580萬(wàn)套的目標(biāo)任務(wù)，完成投資1.74萬(wàn)億元。4月，財(cái)政部印發(fā)《關(guān)于下達(dá)2019年中央財(cái)政城鎮(zhèn)保障性安居工程專項(xiàng)資金預(yù)算的通知》，明確2019年全國(guó)棚戶區(qū)改造規(guī)模約285萬(wàn)套，中央補(bǔ)助約700億元。與2018年棚改的計(jì)劃改造量、實(shí)際完成量均相差較大。自2018年7月住建部明確提出因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置后，棚戶區(qū)改造逐漸步入調(diào)整期。地方層面，2月14日，蘭州發(fā)布《蘭州市棚戶區(qū)改造界定標(biāo)

準(zhǔn)》，嚴(yán)禁將舊城改造、房地產(chǎn)開發(fā)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等項(xiàng)目打包納入棚改。截至4

月29日，山東已將今年的棚改任務(wù)分配到各市，并進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)嚴(yán)禁將棚改政策覆蓋到一般建制鎮(zhèn)，嚴(yán)禁將房地產(chǎn)開發(fā)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等項(xiàng)目打包納入棚改。

舊改與棚改不同，拆除重建類相對(duì)有限。國(guó)務(wù)院部署推進(jìn)老舊小區(qū)改造，目的在于改

善民生、穩(wěn)投資、提振消費(fèi)。

【擴(kuò)大保障房惠及人群】

釋義：保障房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房。一般由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、政策性租賃住房、定向安置房等構(gòu)成。

今年政府工作報(bào)告首次將解決群眾住房問題與城市主體責(zé)任連接起來，并提出，" 要改革完善住房市場(chǎng)體系和保障體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。"

對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這和 2018 年的兩會(huì)精神是一致的。從政策上看，主要有三個(gè)要點(diǎn)，即落實(shí)城市主體責(zé)任、完善住房體系、推進(jìn)棚改工程。預(yù)計(jì)今年會(huì)不斷推進(jìn)對(duì)各地樓市調(diào)控的考核。

事實(shí)上，保障民生工程一直是社會(huì)較為關(guān)心的內(nèi)容，今年 " 兩會(huì) " 對(duì)保障房、棚改工作的要求是：" 繼續(xù)推進(jìn)保障性住房建設(shè)和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，保障困難群體基本居住需求。"

2018-2020 三年棚戶區(qū)改造的既定目標(biāo)不會(huì)改變。2018 年全國(guó)超額完成 580 萬(wàn)套改造任務(wù)（實(shí)際完成 626 萬(wàn)套），未來 2 年進(jìn)入攻堅(jiān)收尾階段。此外，結(jié)合此前 " 因地制宜地推進(jìn)棚改貨幣化安置 " 的政策方向來看，棚改政策收緊將重點(diǎn)集中在商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的地區(qū)。

在保障困難群體基本居住需求方面，針對(duì)部分城市新市民保障性住房申請(qǐng)以戶籍作為準(zhǔn)入門檻，全國(guó)人大代表、58 同城 CEO 姚勁波建議：" 打破戶籍限制，將社保繳納或個(gè)人所得稅征收時(shí)長(zhǎng)作為申請(qǐng)依據(jù)，使住房福利政策更全面惠及新市民群體。同時(shí)，放寬保障性住房在年齡、可支配收入等方面的限制，承租人年滿 18 歲即可申請(qǐng)，全部月收入不足個(gè)稅起征點(diǎn)的可以優(yōu)先申請(qǐng)，以此滿足新市民群體的合理住房需求。"

全國(guó)政協(xié)委員、香江集團(tuán)總裁翟美卿則表示：" 國(guó)家應(yīng)該關(guān)注不同層次的人群的需求，關(guān)注人才安居房、貧困家庭房屋需求，進(jìn)行優(yōu)惠政策鼓勵(lì)；商品房則按照市場(chǎng)規(guī)律來走。"

【農(nóng)村集體用地入市平抑租賃價(jià)格】

釋義：隨著城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用制度的改革、城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)村集體土地特別是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)村集體建設(shè)用地的使用權(quán)價(jià)值和資產(chǎn)價(jià)值越來越顯現(xiàn)，這也就形成了集體土地入市。

3 月 5 日，在十三屆全國(guó)人大二次會(huì)議上，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在政府工作報(bào)告中提及 " 推廣農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)成果 "。其中，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的入市由于影響著城市建設(shè)用地的供應(yīng)，影響著樓市發(fā)展，一直受到市場(chǎng)的關(guān)注較多。對(duì)此，全國(guó)人大代表、清華大學(xué)教授蔡繼明表示，目前我國(guó)的農(nóng)村集體建設(shè)用地有 19 萬(wàn)平方公里，是城市建設(shè)用地的兩倍。而集體建設(shè)用地中，經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地占比僅 14%，宅基地占比超過 70%，如果僅僅是允許存量集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，是九牛一毛，不足以緩解城市建設(shè)用地供不應(yīng)求的局面，應(yīng)該擴(kuò)大試點(diǎn)入市范圍，尤其是允許農(nóng)村宅基地入市，我國(guó)農(nóng)村閑置的宅基地有 3000 萬(wàn)畝，如果部分入市，將有助于房?jī)r(jià)穩(wěn)定或下降。

蔡繼明透露，在一些試點(diǎn)區(qū)域，已經(jīng)在探索宅基地在集體經(jīng)濟(jì)組織成員外部流轉(zhuǎn)了。因此，他建議《土地管理法修正案（草案）》應(yīng)允許農(nóng)村閑置的宅基地轉(zhuǎn)換成工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地并在符合城鄉(xiāng)統(tǒng)一規(guī)劃的前提下進(jìn)入城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。

全國(guó)政協(xié)委員、房天下董事長(zhǎng)莫天全指出，土地市場(chǎng)作為一級(jí)市場(chǎng)，是撬動(dòng)房地產(chǎn)的第一環(huán)要素。沒有足夠供應(yīng)量，控制房?jī)r(jià)較為困難。所以，集體土地的入市，一方面可以提高供應(yīng)量，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)、控制房?jī)r(jià)有幫助。此外，對(duì)提高人們的居住水平也能起到改善作用。" 集體土地入市更多體現(xiàn)在租賃市場(chǎng)內(nèi)，對(duì)中低收入群體的幫助更為直接，可以控制租金上漲。" 莫天全同時(shí)強(qiáng)調(diào)，集體土地入市、建設(shè)，要按照每個(gè)城市的總體規(guī)劃來安排，才能避免相關(guān)問題。