近期，杭州、南京、蘇州、成都等多個(gè)前期房?jī)r(jià)上漲壓力較大的城市首套和二套房貸利率開(kāi)始出現(xiàn)不同程度的上浮，商業(yè)銀行貸款額度也趨于緊張，這對(duì)于這些地區(qū)按揭購(gòu)房的居民而言不僅會(huì)增加貸款難度，更會(huì)顯著增加購(gòu)房成本。

從此前全國(guó)房貸利率走勢(shì)來(lái)看，首套和二套平均房貸利率從2016年11月起開(kāi)始上漲，到2018年10月最高分別漲至5.71%和6.07%高點(diǎn)，此后隨著市場(chǎng)流動(dòng)性的改善開(kāi)始逐步回落，這也直接促成了今年3、4月的樓市“小陽(yáng)春”行情。但從今年6月起首套和二套平均房貸利率又開(kāi)始觸底回升。需要說(shuō)明的是，以往房貸利率的上行基本與市場(chǎng)利率走勢(shì)同步，但當(dāng)前市場(chǎng)流動(dòng)性較為充沛，金融機(jī)構(gòu)超額存款準(zhǔn)備金率6月末已上升至2%，短期和中期市場(chǎng)平均利率也處于平穩(wěn)下降的態(tài)勢(shì)，銀行間質(zhì)押回購(gòu)加權(quán)利率(7天)近期保持在2.6%左右，人民幣貸款加權(quán)平均利率6月末下降至5.66%，比3月下降0.03個(gè)百分點(diǎn)。因而，此次房貸利率重回上漲區(qū)間是對(duì)部分熱點(diǎn)城市購(gòu)房有針對(duì)性的定向加息，屬房地產(chǎn)調(diào)控的因城施策范疇。

究其原因，經(jīng)濟(jì)過(guò)于依賴(lài)房地產(chǎn)的副作用近年來(lái)正在逐漸顯現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)一方面大幅提升了全社會(huì)人工成本和土地成本，另一方面擠占了寶貴的信貸和土地資源，降低了資金和土地使用效率，2018年新增貸款中三成為居民中長(zhǎng)期貸款其實(shí)就是房貸，今年上半年居民房貸余額增速仍保持在兩位數(shù)的高增長(zhǎng)。更為嚴(yán)重的則是，當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)正在累計(jì)，美國(guó)長(zhǎng)短期國(guó)債收益率出現(xiàn)罕見(jiàn)倒掛，近四十年以來(lái)每當(dāng)這一指標(biāo)出現(xiàn)倒掛未來(lái)半年到一年內(nèi)美國(guó)均發(fā)生了比較嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，比如2001年互聯(lián)網(wǎng)泡沫破滅和2008年的次貸危機(jī)，而一旦美國(guó)發(fā)生經(jīng)濟(jì)衰退勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)全球經(jīng)濟(jì)下行，此時(shí)嚴(yán)控地產(chǎn)泡沫的繼續(xù)擴(kuò)大是提前防范未來(lái)潛在風(fēng)險(xiǎn)的必要舉措。

可以說(shuō)，近年來(lái)房地產(chǎn)的高速增長(zhǎng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的低位徘徊已形成鮮明對(duì)比，房地產(chǎn)畸形發(fā)展已開(kāi)始逐漸威脅到我國(guó)在國(guó)際產(chǎn)業(yè)鏈上的地位，不久前陸家嘴論壇上銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清就明確指出了房地產(chǎn)高速發(fā)展的危害，政治局會(huì)議不僅重申“房住不炒”，更是首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。

因而，當(dāng)前繼續(xù)保持房地產(chǎn)調(diào)控不放松的信號(hào)已十分明確且不會(huì)動(dòng)搖，接下來(lái)就是看用何種調(diào)控手段來(lái)實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。

2017年，為了讓火熱的房地產(chǎn)快速降溫，全國(guó)多地史無(wú)前例地推出了限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限商、限售的“五限”的調(diào)控手段，當(dāng)時(shí)雖起到立竿見(jiàn)影的效果，但相比于市場(chǎng)化手段，行政性調(diào)控手段實(shí)質(zhì)上是對(duì)市場(chǎng)的走向形成短期干擾，且會(huì)強(qiáng)化漲價(jià)預(yù)期，同時(shí)存在一些當(dāng)時(shí)難以發(fā)現(xiàn)的弊病，而這些弊病目前正陸續(xù)表現(xiàn)。例如，嚴(yán)厲的限購(gòu)和限貸政策導(dǎo)致了為獲得購(gòu)房指標(biāo)和首套房資質(zhì)的大量假離婚現(xiàn)象;限價(jià)政策短期使新房?jī)r(jià)格大幅低于市場(chǎng)價(jià)，這一方面短期引來(lái)了大量購(gòu)房者爭(zhēng)相購(gòu)買(mǎi)，買(mǎi)到就是賺到的心態(tài)快速蔓延，另一方面開(kāi)發(fā)商為保持項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)率會(huì)降低項(xiàng)目質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，近兩年消費(fèi)者關(guān)于房屋質(zhì)量問(wèn)題的投訴量明顯增加，一些高價(jià)樓盤(pán)在限價(jià)下也未能幸免;限商政策則在短期將一些購(gòu)房需求完全擠到了商品房層面，間接擴(kuò)大了短期購(gòu)房需求;限售政策俗稱(chēng)“凍樓”，未來(lái)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步降溫，前期集中成交的新房在限售期滿(mǎn)后容易出現(xiàn)二手房市場(chǎng)供給量井噴的問(wèn)題，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)。

相比于上述行政性手段，調(diào)整房貸利率更加市場(chǎng)化，一二線城市單套平均房?jī)r(jià)基本在百萬(wàn)元以上，居民購(gòu)房普遍均需使用貸款，更有一些房地產(chǎn)投機(jī)者組合利用信用卡提現(xiàn)、信用貸、從多個(gè)銀行貸款等手段大幅加杠桿購(gòu)房、以小博大，嚴(yán)重?cái)_亂了市場(chǎng)秩序。從這個(gè)角度看調(diào)整房貸利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用同樣顯著。更為重要的是，當(dāng)前一二線城市二手房租金回報(bào)率普遍在2%以下，不僅大幅低于房貸利率，更低于銀行定期理財(cái)收益率，租金回報(bào)率與市場(chǎng)利率已嚴(yán)重倒掛，此時(shí)如果在一二線城市用500萬(wàn)元全款購(gòu)買(mǎi)一套住房，一年租金收入僅為8萬(wàn)元左右，而如用此資金購(gòu)買(mǎi)銀行結(jié)構(gòu)性理財(cái)產(chǎn)品一年收益最低也在16萬(wàn)元左右，如果通過(guò)按揭貸款購(gòu)買(mǎi)用于出租則收益較8萬(wàn)元更低。當(dāng)前提高貸款利率無(wú)疑會(huì)更加拉低房地產(chǎn)的投資收益率，有利于使房地產(chǎn)變成一個(gè)收益率非常平庸的資產(chǎn)，最終改變房地產(chǎn)對(duì)社會(huì)資源的巨大虹吸效應(yīng)。

當(dāng)然，首套房貸利率的提升難免會(huì)提高剛需群體的還貸成本，形成“誤傷”，但看待這一問(wèn)題時(shí)應(yīng)分正反兩方面綜合分析。一方面房貸利率的提升對(duì)于房?jī)r(jià)回落有明顯作用，剛需群體還貸成本雖提高但購(gòu)房成本未來(lái)將會(huì)出現(xiàn)下降;另一方面則需通過(guò)構(gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，加大面向剛需群體的、交通便利的共有產(chǎn)權(quán)住房供給，同時(shí)大力發(fā)展以機(jī)構(gòu)為主的租房市場(chǎng)發(fā)展，有效滿(mǎn)足剛需群體的居住需求。

綜上，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段的信號(hào)已經(jīng)明晰，有利于提前防范未來(lái)可能出現(xiàn)的全球經(jīng)濟(jì)下行，近期多個(gè)前期房?jī)r(jià)上漲壓力較大的城市首套和二套房貸利率的上漲是以市場(chǎng)化調(diào)控逐漸替代行政調(diào)控的有效手段，可使房地產(chǎn)變成一個(gè)收益率非常平庸的資產(chǎn)，房地產(chǎn)投資與投機(jī)也會(huì)逐漸因其收益率的平庸而大幅減少，至于房貸利率提高可能誤傷剛需的問(wèn)題則需通過(guò)加大共有產(chǎn)權(quán)房供給來(lái)解決。