臨近年末，房企在找錢方面動(dòng)作頻頻，掀起一波“融資潮”。

根據(jù)同策研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年11月，國(guó)內(nèi)40家典型上市房企共計(jì)完成融資合計(jì)人民幣505.92億元，環(huán)比10月的392.65億，漲幅達(dá)28.85%。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，12月前18天，各大房企所公布的正在進(jìn)行中的和實(shí)際完成的融資已超30筆，合計(jì)融資額度達(dá)1100億元左右。僅最近一周，房企融資金額已近800億元。

今年以來(lái)，隨著監(jiān)管趨嚴(yán)以及市場(chǎng)下行，房企屢屢傳出資金吃緊的消息，到了年末，突然傳出密集融資的消息，饑渴了大半年的房企們，可以喘一口氣了嗎？

房企有點(diǎn)窮

2018年中，房企曾陷入過一段困難時(shí)期。萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮為這段日子添上一個(gè)注腳，他將未來(lái)三年的目標(biāo)確定為：活下去。 

雖然萬(wàn)科這樣的房企還不至于活不下去，這樣說(shuō)更多是一種鼓舞士氣的方法，但缺錢則是真真切切的。

萬(wàn)科三季度財(cái)報(bào)顯示，截至2018年9月30日，萬(wàn)科負(fù)債合計(jì)約1.2萬(wàn)億。其中流動(dòng)負(fù)債約1.04萬(wàn)億；與之相對(duì)，資產(chǎn)合計(jì)約1.43萬(wàn)億，其中流動(dòng)資產(chǎn)約有1.2萬(wàn)億

流動(dòng)負(fù)債是指在1年或者1年以內(nèi)的一個(gè)營(yíng)業(yè)周期內(nèi)償還的債務(wù)。換句話說(shuō)，萬(wàn)科在一年之內(nèi)需要?dú)w還1.04萬(wàn)億元債務(wù)，假若將流動(dòng)資產(chǎn)全部用以償債，那將只剩下不到2000億元的可用資金?？上攵?，對(duì)萬(wàn)科這樣的房企來(lái)說(shuō)也同樣有著資金壓力。

房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源主要來(lái)自四方面：一是國(guó)內(nèi)貸款。主要是指來(lái)自銀行及非銀行機(jī)構(gòu)的貸款，2017年占比16%左右。二是自籌資金。包括公司債、股權(quán)融資，還有信托、券商、資管等方式的非標(biāo)的融資，2017年占比33%左右。三是其他資金，個(gè)人按揭貸款，定金，預(yù)付款等，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)便是銷售收入，占比50%。四是外資。包括外商直接投資和海外發(fā)債。

于房企而言，占比達(dá)到50%以上的資金來(lái)源，說(shuō)是命脈也不為過，斷然沒有眼看著命脈斷裂而不自救的道理。

為加快銷售回款進(jìn)度，大批品牌房企在全國(guó)范圍內(nèi)采取打折、全民營(yíng)銷、電商優(yōu)惠等各種降價(jià)措施。在下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)形成一股被人稱為“降價(jià)潮”的暗流。

因此，下半年我們看到了市場(chǎng)上不斷出現(xiàn)房企降價(jià)銷售的消息。

廈門“首開萬(wàn)科白鷺郡”，該樓盤在9月份推出了107套特價(jià)別墅，由于處于偏僻地帶，銷售情況并不理想，采取打折銷售戰(zhàn)略，精裝修原價(jià)500萬(wàn)的別墅，毛坯房以278萬(wàn)到298萬(wàn)賣出。按實(shí)際情況來(lái)說(shuō)，約等于打7折。

打折銷售背后，折射出房企對(duì)于市場(chǎng)狀況的擔(dān)心，市場(chǎng)冷淡傳導(dǎo)至房企，則意味著占據(jù)資金來(lái)源最大頭的那一端，已然出現(xiàn)隱憂。而房企的業(yè)務(wù)開展極度依賴龐大資金流量的支持，當(dāng)這根最大支柱產(chǎn)生晃動(dòng)的時(shí)候，也就難怪萬(wàn)科會(huì)要高喊“活下去”。

融資有點(diǎn)難

銷售端承壓，在融資端發(fā)力成為房企解決資金需求的另一選擇。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年1月份-10月份，房企信用債發(fā)行規(guī)模已超4200億元，遠(yuǎn)超去年全年房企信用債發(fā)行規(guī)模;進(jìn)入四季度，房企紛紛發(fā)債應(yīng)對(duì)融資困境，10月份房企國(guó)內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模達(dá)325億元，同比增幅超90%。 

但實(shí)際上，2018年對(duì)房企來(lái)說(shuō)融資并沒有那么容易。僅在今年10月份，就有雅居樂、合生創(chuàng)展、魯商置業(yè)等多家房企的多項(xiàng)融資計(jì)劃被中止或終止審查，融資受阻累計(jì)數(shù)額達(dá)300億元。

錢越來(lái)越不好找讓行業(yè)感受到刻骨寒意。

2018年10月，恒大全資附屬公司發(fā)行了總額18億美元優(yōu)先票據(jù)，最高利率更是達(dá)到了13.75%，這創(chuàng)了2015年12月以來(lái)國(guó)內(nèi)企業(yè)海外發(fā)債利率的新高。并且，為了保證融資順利，恒大主席許家印自掏腰包買了10億美元。

11月5日，富力地產(chǎn)在香港公告計(jì)劃配股融資約100億港幣，且公告中稱這筆資金將全部用于補(bǔ)充富力地產(chǎn)的資本金。消息一出，富力地產(chǎn)股價(jià)當(dāng)日應(yīng)聲下跌8.82%。市場(chǎng)普遍認(rèn)為，富力地產(chǎn)的負(fù)債過高是此次增股融資的主要原因。

一方面是房企對(duì)資金的巨大需求，另一方面監(jiān)管則對(duì)房企融資作出限制。

4月，央行、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、外匯局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的指導(dǎo)意見》加大金融機(jī)構(gòu)資金管制力度，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目融資的管理愈加嚴(yán)格。

資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，是指銀行、信托、證券、基金、期貨、保險(xiǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)、金融資產(chǎn)投資公司等金融機(jī)構(gòu)接受投資者委托，對(duì)受托的投資者財(cái)產(chǎn)進(jìn)行投資和管理的金融服務(wù)。

申萬(wàn)宏源證券的研究報(bào)告指出，隨著4 月資管新規(guī)的出臺(tái)，大部分投向房地產(chǎn)行業(yè)的非標(biāo)融資將在2020 年底前無(wú)法續(xù)發(fā)或存續(xù)，也就是說(shuō)，資管新規(guī)實(shí)際并不太支持非標(biāo)融資投向商業(yè)地產(chǎn)。

而在房企四大融資渠道中，第二大渠道便是來(lái)自資管業(yè)務(wù)的非標(biāo)的融資。但資管新規(guī)對(duì)這類資金進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管卻是趨于嚴(yán)格。這無(wú)異于堵住房企融資渠道的另一條動(dòng)脈。

于是，臨近年底，部分房企正抓住時(shí)機(jī)，融資補(bǔ)血。 

找錢有點(diǎn)拼

在國(guó)內(nèi)融資環(huán)境較為嚴(yán)格的背景下，房企正積極向外部尋求融資機(jī)會(huì)。房企拼命找錢成為一種常態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，11月房企發(fā)債融資總量為546.5億元，環(huán)比上月增長(zhǎng)99%。其中境外債發(fā)行量環(huán)比增長(zhǎng)419.3%，占比達(dá)52.2%。

在一定程度上，境內(nèi)融資渠道的收緊，迫使房企不得不尋求更多資金渠道，用以補(bǔ)足自身資金需求。

在一個(gè)寒冷的季節(jié)，資金就像房企的羽絨服，是保持體溫的必備之物。在當(dāng)前環(huán)境里，現(xiàn)金為王這句話的力量顯露出來(lái)，誰(shuí)有足夠的現(xiàn)金，誰(shuí)才有足夠的支撐度過冬天。

即便如此，想要安然度過冬天也不是件容易的事。事實(shí)上，在房企拼命融資找錢的背后，實(shí)際是債務(wù)陰影籠罩下的不安。

今年6月27日，國(guó)家發(fā)展改革委有關(guān)負(fù)責(zé)人就《國(guó)家發(fā)展改革委 財(cái)政部關(guān)于完善市場(chǎng)約束機(jī)制嚴(yán)格防范外債風(fēng)險(xiǎn)和地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的通知》答記者問時(shí)表示，將“引導(dǎo)規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)境外發(fā)債資金投向，房地產(chǎn)企業(yè)境外發(fā)債主要用于償還到期債務(wù)，避免產(chǎn)生債務(wù)違約，限制房地產(chǎn)企業(yè)外債資金投資境內(nèi)外房地產(chǎn)項(xiàng)目、補(bǔ)充運(yùn)營(yíng)資金等，并要求企業(yè)提交資金用途承諾。”

從行業(yè)情況來(lái)看，房企債務(wù)問題亦不容小覷。中國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院博士后鄭良海表示，2018年房企需償還3963.48億元，接近2017年的3倍，2019年至2021年逐年提高，年分別償還規(guī)模高達(dá)4172.66億元、4621.51億元和6713.39億元。

當(dāng)房企將融來(lái)的資金用以償還債務(wù)后，仍需要繼續(xù)尋求資金投入土地儲(chǔ)備和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)開支，畢竟在房地產(chǎn)這樣資金密集型的行業(yè)里，內(nèi)在生長(zhǎng)邏輯是資金池的高速、高質(zhì)量周轉(zhuǎn)，這使得房企對(duì)資金的需求永無(wú)止境。

可以預(yù)見的是，雖然年底融資潮有望緩解房企對(duì)資金的渴求，但在2019年鐘聲即將敲響之際，融資不易、拼命找錢的態(tài)勢(shì)或許還將繼續(xù)上演。