“明年租賃市場會非常有壓力。趨勢有二：第一，結構會調整，第二，在結構調整的過程中，企業(yè)之間會加速并購將會更 加劇烈，不光是分散式的品牌長租公寓，集中的品牌長租公寓也會呈現(xiàn)這種趨勢。”12月27日，貝殼找房首席經(jīng)濟學家、 貝殼研究院院長楊現(xiàn)領在接受記者采訪時表示。
事實上，在政策紅利之下，今年長租公寓市場曾迎來飛速發(fā)展。但是，隨著租金倒掛、房屋空置、資金期限錯配、甲醛超標等“黑天鵝”事件的頻發(fā)，長租公寓市場一度陷入發(fā)展尷尬的局面。
在楊現(xiàn)領看來，今天出租市場最大的問題不是租金回報率的問題，而是沒有一個合理的機制。例如，一些諸如北京的老舊 公房沒能順利進入出租市場，前期大家會預期房價會漲，所以拿著房子去出租，這個收益，跟這個買房獲得的收益來比，可能顯得沒有經(jīng)濟性。
對于“租售同權”，楊現(xiàn)領認為“租售同權”，不可能做到真正的同權，包括售也不可能同權，因為不同的時期大家買的不同的房子權利都不一樣，現(xiàn)在的核心問題，不是租和售的權利達到一致，而是租可以能有一個最基本的權利，使得租客 的基本權益得到保護。例如，租房子可以生孩子、孩子可以上學、不會隨便被驅逐、租金不能隨意漲等。
事實上，租賃市場有著很大的發(fā)展空間。按照《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》的進程,2020 年我國仍有2億以上的流動人口,70% 流動人口通過租房居住,按目前月均租金475 元來測算,因此年租金已突破萬億。
“但事實顯然和預期相反，現(xiàn)在的租賃市場并沒有增長，小的品牌清洗，大的品牌發(fā)生并購，今天的并購是發(fā)生在大的品牌 之前，這是嚴重的信號，說明市場的長租公寓往后倒退了，明年政府主導的租賃一定會補位，如果不補位的話，一定會存在問題。”楊現(xiàn)領道出了目前長租公寓面臨的痛點。
楊現(xiàn)領認為租金市場的發(fā)展必須靠需求和有效購買力，他們來自幾個方面：第一是收入增長，第二是政府的轉移支付，第 三是大幅度的稅收減免，只有這樣，出租市場才能夠進入正循環(huán)。
他進一步預測稱，明年租賃市場的問題會面臨壓力。原因是：第一，有效供給在減少；第二，年輕人的收入壓力在變大，流動人口受到的壓力也很大，而經(jīng)濟下行會對他們產(chǎn)生更大的壓力，在這種情況下，如果不能讓租金可支付，潛在的民生問題都會比較嚴重。
此外，楊現(xiàn)領認為房地產(chǎn)已經(jīng)進入了“全流通時代”，全流通不僅僅是二手房和新房的連通，也包括從租客到業(yè)主轉換，租賃和新房、租賃和二手房的連通。
他認為，在“全流通時代”，未來的市場不穩(wěn)定性會變強，這既有調控因素，也有市場內(nèi)在因素，在這樣的市場里，政府的調控又和城住效應一起，變得加劇了。隨著需求的釋放，以前問題不太大，但正因為調控改變了預期和節(jié)奏，正反饋的時候，集中上揚，負反饋的時候集中撤退，震蕩性很強。
對于2019年樓市走向，楊現(xiàn)領總結為“新房增勢終止，二手低溫運行”，預計 2019 中國房地產(chǎn)將迎來中溫放松政策， 新房在供給放量中走向拐點和分化，二手房則有望結束下行態(tài)勢。2019年，隨著大量新房尤其是價格適中、位置尚可的限價房集中入市，會對二手房市場造成分流影響。
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