近日，一則“萬(wàn)達(dá)向綠城出讓保險(xiǎn)業(yè)務(wù)”的新聞引發(fā)市場(chǎng)對(duì)房企在金融業(yè)布局的關(guān)注。

隨著萬(wàn)達(dá)網(wǎng)絡(luò)科技集團(tuán)從萬(wàn)達(dá)金融集團(tuán)中獨(dú)立分拆，僅留下新萬(wàn)達(dá)金融集團(tuán)保險(xiǎn)、投資等傳統(tǒng)金融業(yè)務(wù)，以及原萬(wàn)達(dá)金融集團(tuán)管理層的“出走”、飛凡的“謝幕”，再到如今保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的讓渡，市場(chǎng)一面唏噓萬(wàn)達(dá)金融板塊的發(fā)展似乎與王健林最初的愿景越來(lái)越遠(yuǎn)，一面詫異于萬(wàn)達(dá)龐大的地產(chǎn)業(yè)務(wù)下隱藏著的“金融王國(guó)”。

事實(shí)上，房地產(chǎn)企業(yè)涉足金融領(lǐng)域，是近年來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)追求多元化發(fā)展中較為重要的布局之一。

過(guò)去近十年間，泛海、恒大、綠地、華潤(rùn)置地、萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、泰禾、龍湖、寶能等房企均出現(xiàn)金融化趨勢(shì)，參股或控股銀行、保險(xiǎn)、證券、信托、公募基金、互聯(lián)網(wǎng)金融等成了房企們實(shí)現(xiàn)金融夢(mèng)的常規(guī)途徑。

有房企內(nèi)部人士對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者直言，布局金融領(lǐng)域，除了追求多元化發(fā)展之外，還有一個(gè)很重要的原因在于增加融資渠道。

同策資管發(fā)布的《房企大金融布局全樣本研究及轉(zhuǎn)型趨勢(shì)》中曾將典型房企轉(zhuǎn)型金融的模式大體上分為了五類(lèi)。

其中，泛海是以金融為第一主業(yè)的房企代表，榮盛發(fā)展和恒大則扛起了金融業(yè)務(wù)為主業(yè)之一的大旗，以金融業(yè)為副業(yè)的有保利地產(chǎn)和泰禾，世茂則是金融業(yè)為房企轉(zhuǎn)型工具的代表，而引入資本投資當(dāng)屬碧桂園。

構(gòu)建龐大而牢固的金融帝國(guó)是很多開(kāi)發(fā)商的夢(mèng)想，雖愿景一致，但發(fā)展結(jié)果千差萬(wàn)別。有低調(diào)潛行恐高聲言夢(mèng)者，有相繼賣(mài)出逐漸瓦解者，有家大業(yè)大樂(lè)享收獲者，亦有布局多起未成氣候者……

這其中，萬(wàn)達(dá)或成為了逐漸瓦解者的代表之一。

萬(wàn)達(dá)金融瘦身

不久前將文旅業(yè)務(wù)全盤(pán)賣(mài)給融創(chuàng)后，萬(wàn)達(dá)的“甩賣(mài)”步伐還在繼續(xù)，不同的是，這次的接盤(pán)方是素來(lái)專(zhuān)注地產(chǎn)業(yè)務(wù)的綠城。

12月17日，綠城中國(guó)公告稱(chēng)，作價(jià)27.18億元將百年人壽保險(xiǎn)股份有限公司（下稱(chēng)“百年人壽”）11.55%的股權(quán)收入囊中。

公告中并未對(duì)賣(mài)方多加描述，僅稱(chēng)賣(mài)方為中國(guó)注冊(cè)成立的股份有限公司，主要在中國(guó)從事商業(yè)、地產(chǎn)、文化產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)及金融業(yè)。

這一模糊的身份引起了市場(chǎng)的高度關(guān)注，透過(guò)蛛絲馬跡間的信息堆積，外界推測(cè)這位“神秘”賣(mài)家或是萬(wàn)達(dá)。

公開(kāi)資料顯示，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份有限公司持百年人壽9億股股份，占總股本的11.55%，而其余單一股東持股比例均在11%以下。結(jié)合上述條件，萬(wàn)達(dá)的身影浮出水面。

對(duì)此，《國(guó)際金融報(bào)》記者向萬(wàn)達(dá)方面求證，對(duì)方不予置評(píng)。

據(jù)悉，百年人壽成立于2009年，總部位于遼寧大連，是東北地區(qū)首家中資壽險(xiǎn)法人機(jī)構(gòu)，主要從事提供人壽保險(xiǎn)、健康保險(xiǎn)、人身意外保險(xiǎn)、再保險(xiǎn)、獲批準(zhǔn)使用自保費(fèi)產(chǎn)生的所得款項(xiàng)及中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)所批準(zhǔn)的其他業(yè)務(wù)。目前公司已在全國(guó)開(kāi)設(shè)20家省級(jí)分公司，累計(jì)擁有分支機(jī)構(gòu)330余家，全國(guó)主要省市戰(zhàn)略布局已基本完成。

百年人壽2017年末的綜合償付能力充足率為128.8%，2016年該數(shù)據(jù)為170.52%。償付能力充足率在2018年繼續(xù)下滑，據(jù)了解，截至2018年第一、第二、第三季度，百年人壽綜合償付能力充足率分別為109.89%、101.45%、103.77%。

這一數(shù)值顯然低于行業(yè)平均水平。此前，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)網(wǎng)站披露，2018年三季度末，納入其會(huì)議審議的178家保險(xiǎn)公司的平均綜合償付能力充足率為245%。

除了綜合償付能力不足外，百年人壽的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)也處于下滑狀態(tài)中。

2018年第三季度數(shù)據(jù)顯示，百年人壽不僅保險(xiǎn)業(yè)務(wù)收入較上季度減少約40%至68.7億元，凈利潤(rùn)也銳減約60%至約1億元。

除了大股東萬(wàn)達(dá)，百年人壽的二股東也頗具看點(diǎn)。

今年下半年以來(lái)，深陷債務(wù)違約危機(jī)的新光控股集團(tuán)有限公司（下稱(chēng)“新光集團(tuán)”）出現(xiàn)在了百年人壽并列二股東的位置。據(jù)媒體報(bào)道，目前其所持有的百年人壽的部分股權(quán)已被質(zhì)押，因此有聲音指出，一旦上述股權(quán)被強(qiáng)行平倉(cāng)，或?qū)?duì)百年人壽產(chǎn)生影響。

如此來(lái)看，百年人壽的資質(zhì)算不上“優(yōu)異”，但這并未影響其交易“身價(jià)”。以截至2018年上半年百年人壽約51.15億元的經(jīng)審核資產(chǎn)凈值計(jì)算，此次交易估值的溢價(jià)率達(dá)360%。

當(dāng)然，這一溢價(jià)率放至行業(yè)內(nèi)來(lái)說(shuō)并不高。對(duì)于此次收購(gòu)，綠城方面表示，中國(guó)保險(xiǎn)業(yè)的門(mén)檻高，人壽保險(xiǎn)牌照擁有獨(dú)特的資本投資價(jià)值，加之中國(guó)壽險(xiǎn)行業(yè)正迅猛發(fā)展，前景無(wú)量。此外，保險(xiǎn)業(yè)務(wù)也符合綠城的未來(lái)戰(zhàn)略布局，為綠城今后加大在金融、健康等領(lǐng)域的布局打下基礎(chǔ)。

如果確認(rèn)萬(wàn)達(dá)為本次交易賣(mài)家，那這也意味著萬(wàn)達(dá)在進(jìn)一步收縮其金融業(yè)務(wù)戰(zhàn)線，此外，萬(wàn)達(dá)此次割舍掉的是其金融版圖中，最重要且業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)最大的一塊。

不久前，有媒體曝出，萬(wàn)達(dá)擬出售被外界視為打造互聯(lián)網(wǎng)金融生態(tài)鏈的快錢(qián)支付業(yè)務(wù)，且快錢(qián)公司正陸續(xù)將其持有的多個(gè)萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目騰挪至萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)。

事實(shí)上，早在2014年，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)以20億元收購(gòu)快錢(qián)的同時(shí)，亦開(kāi)始整體戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。金融業(yè)務(wù)晉升為其四大核心板塊之一，并被逐步打造成集飛凡（萬(wàn)達(dá)“支付寶”）、快錢(qián)金服、征信、網(wǎng)絡(luò)小貸等于一體近乎全牌照的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)。

彼時(shí)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林曾對(duì)金融板塊給予厚望。作為萬(wàn)達(dá)未來(lái)輕資產(chǎn)商業(yè)轉(zhuǎn)型的重要組成部分，成立之初王健林便親自?huà)鞄浫f(wàn)達(dá)金融平臺(tái)。

2015年上半年集團(tuán)工作會(huì)議上，王健林就將銀行、證券、保險(xiǎn)等三家公司的并購(gòu)及萬(wàn)達(dá)金融集團(tuán)的組成列為工作要項(xiàng)。

“金融集團(tuán)成立是萬(wàn)達(dá)的一件大事，我對(duì)金融集團(tuán)有很大期許，認(rèn)為萬(wàn)達(dá)未來(lái)價(jià)值最大的就是這一板塊。將來(lái)萬(wàn)達(dá)文化集團(tuán)的總市值和收入跟萬(wàn)達(dá)商業(yè)有得一比，甚至有超過(guò)的可能，但我認(rèn)為萬(wàn)達(dá)金融將來(lái)比這兩家都大。”彼時(shí)，王健林毫不掩飾對(duì)金融板塊發(fā)展的期許。

有業(yè)內(nèi)人士表示，“布局金融平臺(tái)的房企并不少見(jiàn)，一方面緣于轉(zhuǎn)型需求，另一方面也出于多元化盈利考慮。”

但不同于傳統(tǒng)金融，王健林的設(shè)想更為系統(tǒng)和龐大，萬(wàn)達(dá)金融將和萬(wàn)達(dá)商管、萬(wàn)達(dá)電商結(jié)合，做真正的互聯(lián)網(wǎng)+金融。

資料顯示，在最新的組織架構(gòu)調(diào)整后，萬(wàn)達(dá)將旗下的四大業(yè)務(wù)集團(tuán)由“商業(yè)、文化、金融、網(wǎng)科”變更為“商管、文化、地產(chǎn)、金融”，金融仍為萬(wàn)達(dá)核心業(yè)務(wù)板塊之一。

此番出售百年人壽后，萬(wàn)達(dá)金融將不再擁有保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的金融牌照，僅剩投資、資管、網(wǎng)絡(luò)小貸、私募基金等業(yè)務(wù)板塊。

泛海成房企金融航母

在房企這個(gè)細(xì)分領(lǐng)域，相較于萬(wàn)達(dá)金融業(yè)務(wù)的不斷“瘦身”，以中國(guó)泛?？毓杉瘓F(tuán)有限公司（下稱(chēng)“泛海集團(tuán)”）為核心主體的泛海系在創(chuàng)始人盧志強(qiáng)的掌舵下于金融市場(chǎng)不斷低調(diào)潛行。

30多年前棄官下海，縱橫彼時(shí)風(fēng)頭正勁的房地產(chǎn)業(yè)完成原始資本積累，盧志強(qiáng)一手搭建的泛海系此后通過(guò)一系列令人眼花繚亂的資本運(yùn)作，先后成為民生銀行、鄭州銀行、民生證券、民生信托、亞太財(cái)產(chǎn)、民生期貨、民生典當(dāng)、民生保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)的股東，并將保險(xiǎn)、銀行、證券、信托、典當(dāng)、融資擔(dān)保等多張金融牌照收入囊中。

相較于其他房企在金融板塊的淺嘗輒止，抑或是僅將金融作為副業(yè)，盧志強(qiáng)麾下的泛海集團(tuán)的主業(yè)早已由地產(chǎn)全面轉(zhuǎn)向了金融。

1996年，中國(guó)第一家由民營(yíng)企業(yè)投資入股的商業(yè)銀行——中國(guó)民生銀行正式成立，泛海集團(tuán)為59位創(chuàng)始股東之一，占股6.52%。

1999年，民生銀行上市前夕，雖然劉永好的四川新希望農(nóng)業(yè)股份有限公司（下稱(chēng)“新希望”）以9.99%的股權(quán)占比一躍成為民生銀行的第一大股東，但有觀點(diǎn)認(rèn)為，以9.42%的股權(quán)位居二股東的泛海集團(tuán)或已“暗度陳倉(cāng)”，與分別持有民生銀行7.96%、6.52%股權(quán)的中國(guó)船東互保協(xié)會(huì)（下稱(chēng)“中國(guó)船東”）及中國(guó)有色金屬建設(shè)股份有限公司結(jié)盟。

在業(yè)界看來(lái)，與“盟友”一同投資參股以謀求金融機(jī)構(gòu)的實(shí)質(zhì)話(huà)語(yǔ)權(quán)，并隨后通過(guò)質(zhì)押、擔(dān)保、高位減持等方式充分發(fā)揮融資便利，最終用金融套現(xiàn)資產(chǎn)反哺實(shí)業(yè)曾是泛海系一貫的操作手法。

事實(shí)上，在2006年盧志強(qiáng)頂替劉永好擔(dān)任民生銀行副董事長(zhǎng)后，當(dāng)年，據(jù)民生銀行的年報(bào)披露，泛海系及其關(guān)聯(lián)企業(yè)在民生銀行的關(guān)聯(lián)貸款達(dá)33.86億元，占關(guān)聯(lián)貸款比重79.9%。

在盧志強(qiáng)的規(guī)劃中，一家民生銀行顯然不夠。

2002年4月，泛海集團(tuán)出資2.4億元攜手中國(guó)船東，以第一大股東的身份加入正值增資擴(kuò)股的黃河證券（后更名為“民生證券”）；同月，泛海系出資1.2億元，參與發(fā)起設(shè)立中國(guó)第一家民營(yíng)股份制壽險(xiǎn)公司——民生人壽，并成為其并列第一大股東，持股比例為14.45%；同年11月，泛海系通過(guò)旗下多家企業(yè)參與投資海通證券。這一年，泛海系還組建了民生典當(dāng)、民生保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)公司。

此后，泛海集團(tuán)繼續(xù)受讓并增資原山西物產(chǎn)期貨（后更名為“民生期貨”）、介入廣西北部灣銀行和中旅信托（后更名為“民生信托”）的重組。以上的種種動(dòng)作都發(fā)生于集團(tuán)層面，直至2014年，其對(duì)于金融領(lǐng)域的野心才在上市公司戰(zhàn)略層面展現(xiàn)。

2014年，作為泛海系的地產(chǎn)上市平臺(tái)，泛?？毓晒煞萦邢薰荆ㄏ路Q(chēng)“泛海控股”）表示，將轉(zhuǎn)型至“房地產(chǎn)+金融+戰(zhàn)略投資”三立并舉的發(fā)展模式，以擺脫單純對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的依賴(lài)。一年后，盧志強(qiáng)親自?huà)鞄浄汉？毓?，召集豪華金融班底，進(jìn)一步向“金融全牌照”的目標(biāo)進(jìn)軍。

在將集團(tuán)的金融資產(chǎn)裝進(jìn)上市公司平臺(tái)的基礎(chǔ)上，泛?？毓蛇€持續(xù)擴(kuò)充金融版圖。據(jù)悉，自2014年起，泛?？毓稍诮鹑陬I(lǐng)域的動(dòng)作包括收購(gòu)民生證券、民生信托和亞太財(cái)險(xiǎn)、收購(gòu)香港上市公司時(shí)富金融服務(wù)集團(tuán)有限公司、出資收購(gòu)民安財(cái)險(xiǎn)、申請(qǐng)?jiān)O(shè)立亞太再保險(xiǎn)、亞太互聯(lián)網(wǎng)人壽等金融企業(yè)、通過(guò)民生金服控股搭建互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務(wù)、增持民生銀行、申請(qǐng)私募投資金融牌照等。

泛?？毓傻慕鹑谵D(zhuǎn)型在2018年繼續(xù)深入。

2018年1月，泛?？毓梢蚧I劃資產(chǎn)重大重組公告停牌，重組完成后，泛海控股將不再經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

然而，3個(gè)月后，該計(jì)劃因“重組有關(guān)條件尚不成熟”流產(chǎn)。泛海控股表示，終止籌劃重組有部分原因是由于目前金融控股公司的監(jiān)管辦法未正式出臺(tái)，關(guān)于金融控股公司的股權(quán)管理、財(cái)務(wù)指標(biāo)、治理結(jié)構(gòu)、風(fēng)險(xiǎn)控制等監(jiān)管要求尚待進(jìn)一步明確。

截至2018年上半年，泛?？毓煞康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)已從獨(dú)占鰲頭減弱至占當(dāng)期營(yíng)收總額的22.4%，來(lái)自信托、證券、保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的收入則分別占32.3%、11.3%和33.8%。上述三類(lèi)金融業(yè)務(wù)中，只有信托可與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相以抗衡，證券及保險(xiǎn)業(yè)務(wù)今年上半年毛利率均為負(fù)數(shù)。

“河北地王”金融紀(jì)事

相較于盧志強(qiáng)的早早鋪墊，被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“河北地王”的榮盛發(fā)展對(duì)于金融板塊的布局則要追溯到2010年。

2010年，榮盛發(fā)展發(fā)起設(shè)立榮盛泰發(fā)（北京）投資基金管理股份有限公司（下稱(chēng)“泰發(fā)基金”），4年后，經(jīng)中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)批準(zhǔn)，該基金成為全國(guó)前100家完成備案的私募基金管理公司之一。2017年年報(bào)顯示，截至年底，泰發(fā)基金累計(jì)資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)到286.06億元。

2015年，榮盛發(fā)展的金融業(yè)務(wù)按下快進(jìn)鍵。

一場(chǎng)聲勢(shì)浩大的發(fā)布會(huì)拉開(kāi)了榮盛發(fā)展轉(zhuǎn)型的序幕，榮盛發(fā)展彼時(shí)在會(huì)上確立了“大地產(chǎn)、大健康、大金融”以及新型產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展的“3+X”戰(zhàn)略格局。榮盛發(fā)展坦言，此舉是為了培育競(jìng)爭(zhēng)新優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化盈利能力。2015年9月，榮盛發(fā)展以3.93億元認(rèn)購(gòu)河北銀行2.67%的股份，但同年其凈利潤(rùn)下降24.87%。

2016年，榮盛發(fā)展的大金融板塊初具雛形。

當(dāng)年8月，榮盛發(fā)展與海南省發(fā)展等九家股東共同設(shè)立了南華財(cái)險(xiǎn)，以13.5%的持股比例成為其第二大股東。一個(gè)月后，榮盛發(fā)展又與上海景輝投資共同設(shè)立規(guī)模為10億元的景林璟域基金，出資占比99%。2016年底，榮盛發(fā)展作為發(fā)起人，發(fā)起設(shè)立了遼寧振興銀行股份有限公司，其中榮盛中天實(shí)業(yè)有限公司為第一大股東，出資6億元，持股30%。

然而，金融板塊的持續(xù)推進(jìn)并非給榮盛發(fā)展的業(yè)績(jī)帶來(lái)顯著提升。2018年半年報(bào)顯示，房地產(chǎn)業(yè)依舊在榮盛發(fā)展的營(yíng)收占比91.88%，物業(yè)服務(wù)、酒店經(jīng)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和其他行業(yè)的營(yíng)收占比分別為1.6%、1.18%、1.77%、3.57%。金融業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)似乎無(wú)跡可尋。

對(duì)于房企頻頻在金融領(lǐng)域布局，易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前對(duì)于房企而言，布局金融業(yè)是大趨勢(shì)，這和地產(chǎn)業(yè)務(wù)是相互掛鉤的。

不過(guò)，嚴(yán)躍進(jìn)同時(shí)強(qiáng)調(diào)，房企布局金融業(yè)依然需要謹(jǐn)慎。雖然當(dāng)前政策層面上有所放松，但仍然存在著調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)。此外，企業(yè)要防范金融業(yè)務(wù)跟地產(chǎn)業(yè)務(wù)“糾纏不清”，因此房企進(jìn)入后，需要注意金融業(yè)務(wù)的投入和投資方向。