今年的“金九銀十”，北京樓市難以再現(xiàn)“旺季”的情形，二手住宅和新建商品住宅成交均未出現(xiàn)大幅上漲。
二手住宅網(wǎng)簽跌破萬套
來自我愛我家集團(tuán)研究院、麥田房產(chǎn)市場營銷中心、中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計顯示，今年10月，北京二手住宅整體網(wǎng)簽量共計8879套，是今年3月份以來的最低位，環(huán)比9月降幅超過40%。時隔7個月之后，北京二手住宅網(wǎng)簽量再度跌破萬套。
麥田房產(chǎn)首席市場分析師張葉松表示，10月份網(wǎng)簽量較上月降幅較多，一方面原因在于受北京9·13公積金新政影響需求繼續(xù)受抑制，另一方面原因在于，受網(wǎng)簽滯后影響，上月的需求降低在本月數(shù)據(jù)中呈現(xiàn)。
我愛我家集團(tuán)研究院分析師認(rèn)為，經(jīng)過長期的去杠桿、抑投機調(diào)控，今年北京二手房的市場需求基本以首次置業(yè)或升級改善的剛需為主，投資投機需求很少。這些需求所對應(yīng)的人群基本以中低收入者為主，其特點就是年齡大多在40以下，購房需求多為中小戶型，因經(jīng)濟實力較差更需要公積金貸款，其中包括很多來北京打拼的非北京出身的人。因此，在北京大幅收緊公積金貸款政策以后，這些人受到的影響較大，他們的退出導(dǎo)致市場在年齡、戶型等交易結(jié)構(gòu)上出現(xiàn)了比以往更大的變動，并進(jìn)一步波及到了成交均價的漲跌。
“在‘房住不炒’的既定方向之下，自住需求已經(jīng)成為了北京二手房市場的需求主力，他們支撐了2017年下半年、2018年上半年北京二手房市場的逐步回溫。但在自住需求逐步消化之后，北京二手房市場的后續(xù)動力不足，所以市場自6月開始已經(jīng)逐步下行。9月13日公積金新政出臺后，政策的收緊為已經(jīng)下行的市場再添一把火，讓早已名不副實的金九銀十更顯涼意。”我愛我家集團(tuán)研究院分析師說。
新房供應(yīng)量增長
據(jù)我愛我家研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年10月，北京新建商品住宅(不含保障房）的新增供應(yīng)量為8882套，環(huán)比9月增長21.9%。從整體來看，今年4月之后，北京的商品住宅新增月供應(yīng)量保持連續(xù)增長。從項目供應(yīng)情況來看，10月份，有新增供應(yīng)的項目共22個，新增面積共109.2萬平方米，主要集中在朝陽、大興、石景山、豐臺、順義等區(qū)域，其中大部分都是共有產(chǎn)權(quán)房和限競房。但今年10月，北京新建商品住宅（不含保障房）的成交量并未出現(xiàn)大幅上漲。
我愛我家集團(tuán)研究院分析師介紹說，“今年10月，取得銷售許可證的新房項目共有27個，均為期房。其中泰禾·西府大院銷售均價為11.2萬元/平方米，華潤昆侖域銷售均價為11.3萬元/平方米，璽萌壹號院銷售均價為9.9萬元/平方米，北京金茂府銷售均價為9.5萬元/平方米。四盤均價均在10萬左右，是北京近兩年來少見的到10萬+取證樓盤，這說明經(jīng)過一段時間的沉寂后，北京的豪宅已經(jīng)開始破冰入市。”
我愛我家集團(tuán)研究院分析師還表示，在前兩年里，嚴(yán)格的限購限貸，持續(xù)的高壓調(diào)控讓北京新房市場的豪宅化趨勢大受遏制，不少豪宅項目都沒有取證入市。但在目前的政策環(huán)境下，北京的樓市調(diào)控不會放松，低溫或?qū)⒊蔀槲磥肀本┬路渴袌龅某B(tài)，繼續(xù)觀望的成本較高。進(jìn)入四季度后，房企已經(jīng)到了業(yè)績沖刺階段，許多開發(fā)商也面臨資金緊張的情況，這也促使豪宅項目開始以較低的價位入市。
“由于北京土地市場已經(jīng)進(jìn)入了全面的‘限房價、競地價’時代，共有產(chǎn)權(quán)房也成為了政府調(diào)控市場的重要手段，未來北京新房市場必然由限競房、共有產(chǎn)權(quán)房主宰。伴隨首批限競房、共有產(chǎn)權(quán)房的井噴，未來北京新房市場還會有一定的回溫空間。但在當(dāng)前的調(diào)控形勢下，低位企穩(wěn)仍將是北京新房市場的長期狀態(tài)。”我愛我家分析師說。
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