廣東共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)以中小套型為主，10年后可轉(zhuǎn)商品房。9月11日，廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房發(fā)展的指導(dǎo)意見（征求意見稿）》（以下簡(jiǎn)稱《征求意見稿》）。

參與《征求意見稿》起草工作的廣東省住房政策研究中心副主任陳洋向時(shí)代周報(bào)記者介紹說，《征求意見稿》在制定過程中借鑒了北京、上海、江蘇以及深圳等地的經(jīng)驗(yàn)與做法，并結(jié)合廣東實(shí)際，進(jìn)行了一定的拓展和創(chuàng)新。中國(guó)指數(shù)研究院企業(yè)研究總監(jiān)蔣云峰對(duì)時(shí)代周報(bào)記者分析道，《征求意見稿》相比北京、上海來說更為靈活，對(duì)后續(xù)共有產(chǎn)權(quán)住房的轉(zhuǎn)正、流轉(zhuǎn)、繼承都作出了明確的規(guī)定，“是非常好的趨勢(shì)，有利于政策長(zhǎng)遠(yuǎn)、穩(wěn)定地推行”。

目前外界對(duì)《征求意見稿》的最大爭(zhēng)議，在于其規(guī)定的5年鎖定期要求，即購(gòu)買不滿5年轉(zhuǎn)讓，需向代持機(jī)構(gòu)繳納全部增值收益；5年后若房屋升值并進(jìn)行轉(zhuǎn)讓（10年內(nèi)只能封閉流轉(zhuǎn)），則可獲得對(duì)應(yīng)的增值收益。按此規(guī)定，如在廣東購(gòu)買一套市價(jià)500萬元的共有產(chǎn)權(quán)住房，承購(gòu)人只需支付250萬元。5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓需向代持機(jī)構(gòu)繳納增值收益，5年后則不需要。也就是說，若5年后房產(chǎn)增值10%，承購(gòu)人轉(zhuǎn)讓時(shí)還可獲50萬元的增值收益。相應(yīng)地，如若房?jī)r(jià)下跌10%，承購(gòu)人轉(zhuǎn)讓時(shí)則將虧損50萬元。對(duì)此，陳洋在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)回應(yīng)說：“有產(chǎn)權(quán)就有收益，這是對(duì)等的也是合理的。”

此外，《征求意見稿》規(guī)定，房屋在購(gòu)滿10年后可一次性增購(gòu)代持機(jī)構(gòu)份額轉(zhuǎn)為商品房，外界疑惑：若購(gòu)買時(shí)選擇50%的比例產(chǎn)權(quán)，10年后轉(zhuǎn)商品房時(shí)，是否需要一次性支付余下的50%產(chǎn)權(quán)？“對(duì)于一次性增購(gòu)代持機(jī)構(gòu)產(chǎn)權(quán)份額的具體購(gòu)買方式，暫時(shí)還沒有明確。”陳洋對(duì)此解釋說。

京滬“綜合升級(jí)版”

共有產(chǎn)權(quán)住房是購(gòu)房者和政府共同擁有房子的產(chǎn)權(quán)，從而降低購(gòu)房者的支付價(jià)格。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，全國(guó)已有包括上海、北京、福州、南京、廣東等在內(nèi)的近10個(gè)省市在進(jìn)行共有產(chǎn)權(quán)住房的探索。

最先開始探索的是上海，首批共有產(chǎn)權(quán)住房早在2010年就已推出。今年4月，北京首批共有產(chǎn)權(quán)住房進(jìn)行公開搖號(hào)。9月10日，福州市首批共有產(chǎn)權(quán)住房進(jìn)入申請(qǐng)階段。目前國(guó)內(nèi)共有產(chǎn)權(quán)住房制度，以北京和上海兩種模式為主：北京主要針對(duì)城市“夾心層”，即近期既沒有資格獲得政策保障性住房資源，又暫時(shí)沒有足夠收入購(gòu)買商品住房的群體；上海主要為“解困”—既要住房困難又要收入困難。“轉(zhuǎn)正”方面，北京對(duì)轉(zhuǎn)出限制嚴(yán)格，滿5年需進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，可按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓給代持機(jī)構(gòu)或其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房申請(qǐng)條件的家庭，不可轉(zhuǎn)為商品房；上海在滿5年后，可購(gòu)買政府所持產(chǎn)權(quán)份額，轉(zhuǎn)為商品房。

廣東此次出臺(tái)的《征求意見稿》更像北京和上海的“綜合升級(jí)版”：對(duì)滿足條件的城鎮(zhèn)無房家庭開放申請(qǐng)，滿10年可增購(gòu)代持機(jī)構(gòu)產(chǎn)權(quán)份額“轉(zhuǎn)正”為商品房。但中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，北京提供的才是真正的共有產(chǎn)權(quán)住房，“共有產(chǎn)權(quán)并不分北京模式、上海模式或廣東模式。它只有兩種，轉(zhuǎn)商和不可轉(zhuǎn)商，這是非常本質(zhì)的區(qū)別，但凡允許轉(zhuǎn)商就會(huì)帶來投資屬性”。

克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉則向時(shí)代周報(bào)記者分析道，共有產(chǎn)權(quán)住房制度基于住房市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制探索“因城施策”的基調(diào)，結(jié)合各地特色形成了當(dāng)前的不同制度，無論是北京的“閉環(huán)”模式，還是上海、廣東的“可轉(zhuǎn)商”模式，都基于當(dāng)?shù)貙?shí)際考慮，各有利弊，“北京模式可能更符合共有產(chǎn)權(quán)住房的要求，以‘閉環(huán)’的方式杜絕投機(jī)，但這種規(guī)定會(huì)降低對(duì)購(gòu)買人群的吸引力。地方財(cái)政方面，如果一直限制共有產(chǎn)權(quán)住房上市流轉(zhuǎn)，會(huì)使資金一直沉淀，無法實(shí)現(xiàn)財(cái)政資金的回流或增值，給地方財(cái)政帶來壓力。” 肖文曉認(rèn)為，一定的投資增值可能性會(huì)給購(gòu)房者帶來希望，增大對(duì)購(gòu)房者的吸引力。

對(duì)于外界熱議的廣東共有產(chǎn)權(quán)住房滿10年可“轉(zhuǎn)正”，陳洋認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)鎖定期的設(shè)定，是貫徹落實(shí)“房子是用來住的，不是用來炒的”重要體現(xiàn)，意在確保共有產(chǎn)權(quán)住房能夠切實(shí)解決城鎮(zhèn)無房家庭的居住問題。“在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓方面，我們?cè)O(shè)置了5年和10年兩個(gè)差別化時(shí)間節(jié)點(diǎn)，劃分為不得轉(zhuǎn)讓、封閉流轉(zhuǎn)、上市交易三個(gè)層次的權(quán)限。5年主要是參考住建部2014年174號(hào)文要求允許承購(gòu)人增購(gòu)產(chǎn)權(quán)份額直至取得完全產(chǎn)權(quán)以及購(gòu)買不滿五年不得上市交易的有關(guān)規(guī)定，10年則主要是對(duì)居住10年以上的群體，提供更為人性化的選擇。”陳洋進(jìn)一步解釋說。

北上廣三地共有產(chǎn)權(quán)住房政策的根本性差異，在于如何平衡政府財(cái)政壓力和共有產(chǎn)權(quán)住房的保障性。出于此種考慮，《征求意見稿》中無論轉(zhuǎn)讓還是增購(gòu)產(chǎn)權(quán)份額都需“隨行就市”及5年、10年的鎖定期要求，正是希望借此在一定程度上抑制有意投資共有產(chǎn)權(quán)住房的人群，

粵式創(chuàng)新：細(xì)則規(guī)定權(quán)下放至地市

時(shí)代周報(bào)記者了解到，此前，由于產(chǎn)權(quán)房位置欠佳以及公眾對(duì)產(chǎn)權(quán)的偏好，共有產(chǎn)權(quán)住房并不十分受歡迎。此次發(fā)布的《征求意見稿》規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)房將優(yōu)先選擇配套設(shè)施齊全、需求集中的區(qū)域，享有和商品房同等的落戶、入學(xué)等公共服務(wù)等規(guī)定；最低可以50%的產(chǎn)權(quán)份額購(gòu)入，同批次、同棟樓的共有產(chǎn)權(quán)住房原則上產(chǎn)權(quán)份額比例一致。

在保障供應(yīng)方面，《征求意見稿》也作出了明確的要求規(guī)劃，廣東省共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)采用政府自行組織新建、房地產(chǎn)企業(yè)集中開發(fā)或配建的方式，優(yōu)先在普通商品住房中配建，保證共有產(chǎn)權(quán)住房的實(shí)用性。

廣東在住房保障制度創(chuàng)新方面不斷探索，但與此同時(shí)，陳洋指出：“當(dāng)前廣東省住房保障工作面臨的挑戰(zhàn)還是比較大。第一是保障性住房的需求規(guī)模大；第二是目前大部分地區(qū)的保障性住房供給對(duì)象只是覆蓋到城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭，難以覆蓋到新就業(yè)職工和穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員；第三是鑒于經(jīng)濟(jì)適用房因種種原因停止建設(shè)，我國(guó)產(chǎn)權(quán)型的政策性住房還存在缺位情況。積極推動(dòng)共有產(chǎn)權(quán)住房發(fā)展，就是為了在產(chǎn)權(quán)型政策性住房供給方面取得一些新的突破。”

今年6月，廣東省住建廳發(fā)布《關(guān)于開展共有產(chǎn)權(quán)住房政策探索試點(diǎn)的通知》，提出在廣州、深圳、珠海、佛山、茂名五市試點(diǎn)探索共有產(chǎn)權(quán)住房，試點(diǎn)期限為一年。雖然五市試點(diǎn)的通知在同一時(shí)間發(fā)布，但實(shí)際開始的步伐和具體政策卻各有不同。深圳的共有產(chǎn)權(quán)住房以安居房的模式，從2012年就已正式開始實(shí)行。廣州共有產(chǎn)權(quán)住房探索則于今年4月在南沙區(qū)進(jìn)行。珠海的共有產(chǎn)權(quán)住房以人才政策的方式在2015年開始探索。佛山和茂名稍晚跟進(jìn)。在政策方面，廣州、深圳、珠海三地更偏向于人才政策，佛山的共有產(chǎn)權(quán)住房政策則最接近目前發(fā)布的《征求意見稿》。

此次《征求意見稿》特意將購(gòu)房資格、建筑面積等細(xì)節(jié)規(guī)定下放到各地。陳洋在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)強(qiáng)調(diào)，《征求意見稿》在起草的調(diào)研過程中，發(fā)現(xiàn)廣東省各地在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展尤其是人口流入流出和商品住房供應(yīng)等方面存在較大差異。如廣州、深圳等地人口流入規(guī)模大，住房供需關(guān)系較為緊張，對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房需求較為迫切，準(zhǔn)入門檻也可能更趨嚴(yán)格；而大部分粵東西北地區(qū)城市屬于人口凈流出城市，商品住房供給相對(duì)充裕，在發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房方面也更為靈活寬松，“目前廣東省的共有產(chǎn)權(quán)住房尚處于起步探索階段，省的層面不宜有過于細(xì)致的約束，所以將供應(yīng)對(duì)象門檻要求等細(xì)則的制定權(quán)下放到給地，鼓勵(lì)各地根據(jù)自身情況積極創(chuàng)新，以豐富共有產(chǎn)權(quán)住房的形式。”陳洋說。

陳洋表示，《征求意見稿》在制定過程中已經(jīng)和各試點(diǎn)城市進(jìn)行了充分溝通，并且重在原則性、方向性的要求，給各市自行制定政策留出了充分的彈性空間，不會(huì)和各市的具體政策產(chǎn)生矛盾。

各地跟進(jìn)需“因城施策”

隨著社會(huì)情況的變化，城市“夾心層”住房困難問題顯現(xiàn)，我國(guó)長(zhǎng)期以來形成的市場(chǎng)商品住房與政府保障住房的“二元結(jié)構(gòu)”在應(yīng)對(duì)此類問題時(shí)有所欠缺，亟須探索“中端支持”的政策性住房，為城市“夾心層”提供過渡性的安居產(chǎn)品。陳洋向時(shí)代周報(bào)記者分析道，構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系，實(shí)現(xiàn)高端有市場(chǎng)、中端有支持、低端有保障是國(guó)家一直以來遵循的多元化住房體系的發(fā)展方向。

共有產(chǎn)權(quán)住房作為當(dāng)前“中端支持”的政策性住房的主要探索模式，已經(jīng)在全國(guó)各地積極試水。緊隨廣東省發(fā)布《征求意見稿》，9月14日西安市發(fā)布了《西安市深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革實(shí)施方案》，提出要推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房制度改革。

華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長(zhǎng)賈康在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示，共有產(chǎn)權(quán)住房是一種合理的創(chuàng)新模式，很好地體現(xiàn)了保障性住房體系對(duì)當(dāng)下不同群體住房困難問題的分層次解決，“最低標(biāo)準(zhǔn)的住房困難可以通過公租房、廉租房等形式解決，而城市白領(lǐng)、‘夾心層’這種在當(dāng)下有一定的住房困難問題，但很快可以通過自己的努力購(gòu)買商品房的情況，就可以通過共有產(chǎn)權(quán)住房來進(jìn)行解決”。

作為一只從側(cè)面調(diào)節(jié)住房市場(chǎng)供需的“手”，中國(guó)指數(shù)研究院企業(yè)研究總監(jiān)蔣云峰在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)建議，共有產(chǎn)權(quán)住房政策的運(yùn)用要慎重且高明，在制度設(shè)計(jì)方面，需要盡量合理、詳盡、全面。

此后共有產(chǎn)權(quán)住房制度在各地將如何推進(jìn)，是否會(huì)借鑒北京、上海、廣東省等地的已有政策？張宏偉對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，當(dāng)前各地所出臺(tái)政策在目的、探索方式方面并無本質(zhì)區(qū)別，只是在供應(yīng)比例和方式、年限等表征規(guī)定方面有所差異，總體而言，共有產(chǎn)權(quán)住房的探索都是針對(duì)當(dāng)下時(shí)勢(shì)，滿足“夾心層”的住房需求，但各地所面臨的人口和住房情況均有所差異，需要“因城施策”。他預(yù)測(cè)，“少數(shù)受‘新城市’居民涌入、‘夾心層’住房困難問題凸顯的城市會(huì)緊跟推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房政策，但各地在表征規(guī)定上應(yīng)該會(huì)根據(jù)自身特色，有一定的靈活性”。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，如何構(gòu)建多元化的住房保障體系？長(zhǎng)期研究廣東省住房政策工作的陳洋建議，有三項(xiàng)工作需要重視：一是要積極拓展保障與支持類型，完善共有產(chǎn)權(quán)住房等產(chǎn)權(quán)型政策性住房的建設(shè)籌集和管理，進(jìn)一步豐富中間層次的住房供給類型；二是要鼓勵(lì)拓展供給主體，除了政府承擔(dān)好保障責(zé)任外，還應(yīng)通過各種優(yōu)惠和補(bǔ)貼政策，引入社會(huì)力量參與保障性安居工程的建設(shè)；三是要持續(xù)完善住房保障的各項(xiàng)管理環(huán)節(jié)，借助電子政務(wù)平臺(tái)和誠(chéng)信平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)跨部門數(shù)據(jù)共享互通，從而提高在保障家庭申請(qǐng)輪候、準(zhǔn)入核查、物業(yè)使用及服務(wù)、退出管理等各個(gè)環(huán)節(jié)的精細(xì)化管理水平。

（責(zé)任編輯：李方）