把自家房子抵押給保險(xiǎn)公司，每月從保險(xiǎn)公司領(lǐng)取一定金額的養(yǎng)老金，同時(shí)還能繼續(xù)住在房子里，這種養(yǎng)老方式，您會(huì)選擇么？
這便是俗稱的“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)。自2014年啟動(dòng)試點(diǎn)，至今年8月，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，在全國(guó)范圍內(nèi)推廣老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)，民眾對(duì)“以房養(yǎng)老”的關(guān)注再度升溫。
盡管試點(diǎn)4年遇冷，但在人口老齡化加劇之際，“以房養(yǎng)老”仍切換至快進(jìn)模式。抵押房產(chǎn)投保改善生活，還是“但存方寸地，留與子孫耕”？是擺在老年人面前的一道選擇題。
1 投保每月能領(lǐng)3000元，但她還想再等等看
8月下旬，天氣轉(zhuǎn)涼。
陽(yáng)光照進(jìn)紗窗，灑落在陽(yáng)臺(tái)上的花草上。張老太太每隔幾天，便會(huì)給花草澆水，修剪枝葉，這是她日常生活的一部分。
70歲的張老太太獨(dú)自住在長(zhǎng)沙中心城區(qū)。20年前，老伴去世，獨(dú)女大學(xué)畢業(yè)后定居上海。她沒(méi)有跟女兒一起生活，也沒(méi)要女兒給生活費(fèi)。
張老太太現(xiàn)在每個(gè)月退休金2000余元，開(kāi)支之后，所剩無(wú)幾。若還想報(bào)旅游團(tuán)外出看看，便很難成行。
最主要的資產(chǎn)就剩這套房子，如何讓晚年過(guò)得省心舒服一點(diǎn)？
有過(guò)投保商業(yè)保險(xiǎn)經(jīng)歷的張老太太，對(duì)保險(xiǎn)不算陌生。在得知一款老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)后，張老太太請(qǐng)保險(xiǎn)代理人給算了一筆“以房養(yǎng)老”的賬。
按目前的市價(jià)，她名下這套房子約為100萬(wàn)元。設(shè)定她從70歲開(kāi)始領(lǐng)取保險(xiǎn)金，直至90歲，共20年。
如果她和保險(xiǎn)公司簽訂合同，抵押這套房子，保險(xiǎn)公司每月給張老太太約3000元的保險(xiǎn)金，直至她去世。
除每月可領(lǐng)一筆錢(qián)改善生活外，房子雖已抵押，但她依然可以住著。今后若房?jī)r(jià)上漲，保險(xiǎn)公司不會(huì)分享增值收益，房?jī)r(jià)跌了，風(fēng)險(xiǎn)由保險(xiǎn)公司去承擔(dān)。
按照保險(xiǎn)合同約定，張老太太在世時(shí)還可以隨時(shí)贖回房子。屆時(shí)，保險(xiǎn)公司會(huì)計(jì)算出這些年支付給張老太太的保險(xiǎn)金、利息以及相關(guān)費(fèi)用，在張老太太或其指定繼承人向保險(xiǎn)公司還清之后，便可解除合同，拿回房子。
如果他們放棄贖回權(quán)利，保險(xiǎn)公司可以在張老太太去世后將抵押房產(chǎn)出售，用賣房的錢(qián)來(lái)償還，剩余部分會(huì)還給老人指定的繼承人，如果房款不足以償還，張老太太的繼承人也不用再支付任何費(fèi)用。
“每月領(lǐng)3000元錢(qián)，就這樣把唯一的房子抵押出去，心里不踏實(shí)。”“以房養(yǎng)老”聽(tīng)起來(lái)不錯(cuò)，但付諸行動(dòng)，張老太太還真沒(méi)想好。
她告訴記者，自己很關(guān)注養(yǎng)老政策變化，現(xiàn)在身子活動(dòng)方便，日子過(guò)得去，還是再等等看。
2 激活需求，老年人先要邁過(guò)傳統(tǒng)觀念的坎
像張老太太這樣的空巢獨(dú)居老人，不在少數(shù)。
記者在長(zhǎng)沙采訪了多位無(wú)子女在身邊陪伴的60多歲老人，說(shuō)起“以房養(yǎng)老”，他們有興趣了解，但都表示不會(huì)參與。
66歲的李大爺居住在開(kāi)福區(qū)香樟雅郡小區(qū)，他擔(dān)心“房?jī)r(jià)波動(dòng)”“劃不劃算”。在另一個(gè)成熟小區(qū)科大佳園，快70歲的王大爺明確表示會(huì)把房子留給孩子，這樣更安心。
“萬(wàn)一弄砸了，或是被騙了，可怎么辦？”還有部分老人雖有實(shí)際需求，但尚不敢也不愿意“以房養(yǎng)老”。 “老年人很難邁過(guò)傳統(tǒng)觀念的坎。”湖南葆真堂健康養(yǎng)老公司董事長(zhǎng)楊志勇直言，養(yǎng)兒防老、房產(chǎn)留給后代，是老年人的“集體共識(shí)”。
楊志勇有一個(gè)龐大的老年人朋友圈。曾擔(dān)任華泰財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)湖南分公司總經(jīng)理的他，轉(zhuǎn)型進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，目前線下運(yùn)營(yíng)葆真堂長(zhǎng)沙天劍社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)中心。
“走進(jìn)社區(qū)養(yǎng)老的老人越來(lái)越多，但愿意‘以房養(yǎng)老’的還是極少數(shù)。”不過(guò)，楊志勇表示，隨著人口老齡化加劇，政策指引非常明確，“以房養(yǎng)老”發(fā)展空間不小。
幸福人壽是國(guó)內(nèi)第一家實(shí)質(zhì)性開(kāi)展“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)并取得突破的保險(xiǎn)公司。
該公司提供給湖南日?qǐng)?bào)記者一組數(shù)據(jù)：截至今年7月31日，反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)在8個(gè)試點(diǎn)機(jī)構(gòu)累計(jì)簽約201單（141戶），累計(jì)承保139單（99戶）；養(yǎng)老金最高每月領(lǐng)取額約3萬(wàn)元，最低約2000元；投保者有空巢、孤寡、失獨(dú)老人等；平均投保年齡71歲，人均每月領(lǐng)取養(yǎng)老金近8000元。
央視近日一項(xiàng)調(diào)查顯示，60歲之后，愿意“以房養(yǎng)老”的老人比例為7%。
變化已開(kāi)始顯現(xiàn)。省內(nèi)多家保險(xiǎn)公司透露，近來(lái)咨詢“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的老年人逐漸增多。
“但存方寸地，留與子孫耕。”在我國(guó)傳統(tǒng)觀念中，房子不僅僅擁有居所的功能，更承載著家業(yè)的傳承，其中包含的不只是經(jīng)濟(jì)價(jià)值，還蘊(yùn)含著代際之間親情的紐帶。
平安人壽湖南分公司總經(jīng)理?xiàng)钚l(wèi)認(rèn)為，這些傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念降低了“以房養(yǎng)老”接受度，市場(chǎng)潛力仍待挖掘。
3 催生動(dòng)力，才能讓保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)動(dòng)起來(lái)
2017年，全國(guó)新增老年人口首次超過(guò)1000萬(wàn)，60歲以上老年人口達(dá)2.4億，占總?cè)丝诒戎剡_(dá)17.3%。預(yù)計(jì)到2020年，全國(guó)60歲以上老年人口將增至2.55億人左右。
在老齡化社會(huì)成為未來(lái)趨勢(shì)的大背景下，如何探索老年人和金融機(jī)構(gòu)雙贏的養(yǎng)老之道？
“以房養(yǎng)老”著力將“沉默的房子”變成“流動(dòng)的現(xiàn)金”，給予特定群體和有剛性需求的老年人更多的選擇。
初衷是美好的。但如果老年人參與度很低，保險(xiǎn)公司產(chǎn)品服務(wù)又供給不足，市場(chǎng)便難以破局。
幸福人壽稱，該公司雖有“以房養(yǎng)老”嘗試，但仍面臨房?jī)r(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、輿論及法律政策風(fēng)險(xiǎn)、房屋處置風(fēng)險(xiǎn)等。
湖南省內(nèi)的中國(guó)人壽、平安人壽、新華保險(xiǎn)、太平人壽等保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)相關(guān)人士透露，“以房養(yǎng)老”并非常規(guī)業(yè)務(wù)，存在諸多不確定性。
記者采訪獲悉，“以房養(yǎng)老”牽涉到保險(xiǎn)、銀行等金融機(jī)構(gòu)，無(wú)專業(yè)人才團(tuán)隊(duì)、無(wú)成熟的風(fēng)險(xiǎn)防控手段，是該業(yè)務(wù)拓展的主要障礙。
“目前尚無(wú)足夠的動(dòng)力來(lái)支撐這項(xiàng)業(yè)務(wù)。”新華保險(xiǎn)湖南分公司副總經(jīng)理鄧建榮毫不諱言。
保險(xiǎn)業(yè)內(nèi)人士還擔(dān)心，老人選擇“以房養(yǎng)老”后，保險(xiǎn)公司是逐月支付費(fèi)用給老人直至去世。若保險(xiǎn)公司預(yù)測(cè)老人壽命較長(zhǎng)，每月支付金額就會(huì)較少，一旦老人過(guò)快辭世，容易引發(fā)家屬與保險(xiǎn)公司對(duì)房屋剩余價(jià)值的爭(zhēng)論。
“以房養(yǎng)老”實(shí)施過(guò)程中，銀行的角色不可缺少。長(zhǎng)沙一位銀行人士提醒，房屋前期評(píng)估、老人壽命計(jì)算、房產(chǎn)未來(lái)漲跌、資金流動(dòng)性等，各個(gè)環(huán)節(jié)均需共同推進(jìn)，否則，銀行在住房反向抵押信貸上很難發(fā)揮作用。
4 凝聚合力，未來(lái)發(fā)展空間可期待
去年7月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)的若干意見(jiàn)》，明確提出大力發(fā)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)等適老性強(qiáng)的商業(yè)保險(xiǎn)，以應(yīng)對(duì)人口老齡化趨勢(shì)。
2016年底，我省60歲及以上老年人口達(dá)1201.07萬(wàn)人，占全省常住人口總數(shù)的17.61%。其中，65歲及以上老年人口801.46萬(wàn)人，占全省常住人口總數(shù)的11.75%。
龐大的老年人口，為“以房養(yǎng)老”提供了市場(chǎng)空間。
今年6月，在省金融辦召開(kāi)的一次“金融養(yǎng)老模式創(chuàng)新研討會(huì)”上，“以房養(yǎng)老”成為焦點(diǎn)。
業(yè)內(nèi)分析，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)型以及市場(chǎng)不斷培育，三個(gè)因素會(huì)支撐“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)突破。一是人口結(jié)構(gòu)變遷，家庭代際關(guān)系變化，空巢與失獨(dú)老人增加；二是養(yǎng)老保障水平有限，多樣化養(yǎng)老方式亟待拓展；三是自有房比重較大，住房資產(chǎn)價(jià)值上升。
與此對(duì)應(yīng)，亟需完善相關(guān)政策法規(guī)，確保“以房養(yǎng)老”的合法性和可持續(xù)性。
湖南大學(xué)金融與統(tǒng)計(jì)學(xué)院副教授張虹認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”需要房地產(chǎn)評(píng)估、交易、公證等機(jī)構(gòu)參與，政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)設(shè)定準(zhǔn)入門(mén)檻，建立協(xié)作聯(lián)動(dòng)機(jī)制，保障規(guī)范公正。在發(fā)展初期，應(yīng)優(yōu)先考慮失獨(dú)、空巢、無(wú)子女的老人家庭。
“長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，很多老年人名下可能有幾套房，拿出一套來(lái)抵押養(yǎng)老有何不可？”張虹說(shuō)，把“以房養(yǎng)老”的利好宣講透徹，形成多點(diǎn)共贏局面，非常重要。
目前，我省吉祥人壽等保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)加大力度儲(chǔ)備客戶，推進(jìn)“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)落地。
吉祥人壽一位資深精算師對(duì)未來(lái)比較樂(lè)觀，他認(rèn)為，如果能把這部分業(yè)務(wù)做起來(lái)，將是對(duì)國(guó)家養(yǎng)老保障非常有力的支撐。
在基本養(yǎng)老、企業(yè)補(bǔ)充養(yǎng)老和個(gè)人儲(chǔ)蓄性養(yǎng)老（商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)計(jì)劃）三大支柱養(yǎng)老保障模式之外，推動(dòng)“以房養(yǎng)老”等養(yǎng)老形式的補(bǔ)充功效盡快釋放，這也是政策導(dǎo)向所在。
湖南省保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)張?jiān)谛卤硎?，完善配套服?wù)體系，擴(kuò)大和優(yōu)化保險(xiǎn)產(chǎn)品供給，讓老百姓、保險(xiǎn)、銀行等積極參與，形成合力，“以房養(yǎng)老”有望進(jìn)入發(fā)展快車道。
鏈接
美國(guó)
申請(qǐng)前須“培訓(xùn)”
美國(guó)的“以房養(yǎng)老”，老人能領(lǐng)取的總金額取決于房屋的凈價(jià)值、未來(lái)增值、折損情況、貸款利率、借款人預(yù)計(jì)壽命和去世時(shí)房產(chǎn)可能的價(jià)值等因素，通常為房屋凈價(jià)值的50%-60%。
美國(guó)要求“以房養(yǎng)老”的人在申請(qǐng)之前，必須參加一個(gè)由聯(lián)邦房屋管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)的咨詢課程，由注冊(cè)批準(zhǔn)的咨詢師解釋反向房貸的運(yùn)行方式、金融與稅務(wù)陷阱、支付途徑和產(chǎn)生的費(fèi)用等，以保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益。
日本
存在兩種融資方式
日本的“以房養(yǎng)老”，一種是直接融資方式。提出申請(qǐng)的老人（一般要求65歲以上）可以將房產(chǎn)或地產(chǎn)作為抵押，然后從政府機(jī)構(gòu)獲得養(yǎng)老金。養(yǎng)老金可以逐月領(lǐng)取，也可以按季度領(lǐng)取，但養(yǎng)老金領(lǐng)取總額不能超過(guò)抵押房地產(chǎn)時(shí)價(jià)的80%，申請(qǐng)者還需要指定擔(dān)保人。
另一種是間接融資方式。政府接受申請(qǐng)者的申請(qǐng)并予以審查，然后政府作為中介介紹給金融機(jī)構(gòu)，再辦理房地產(chǎn)抵押和領(lǐng)取養(yǎng)老金的手續(xù)。一般來(lái)講，由于政府出面介紹并提供審查擔(dān)保，申請(qǐng)者信譽(yù)較高，辦理“以房養(yǎng)老”的成功率也就較高。
新加坡
三種形式的“以房養(yǎng)老”
一是通過(guò)出租部分或全部居室來(lái)?yè)Q取養(yǎng)老收入。二是老年人將較大面積的住房置換成較小面積的住房，通過(guò)“以大換小”獲得養(yǎng)老收入。三是房屋倒按揭，即“反向抵押貸款計(jì)劃”。前兩種主要針對(duì)新加坡政府出資建造的組屋，第三種則主要針對(duì)私人建造的商品房，由保險(xiǎn)公司、銀行機(jī)構(gòu)主導(dǎo)運(yùn)營(yíng)。
(責(zé)編：孔海麗、伍振國(guó))
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