樓市調(diào)控政策越來越嚴(yán)，房?jī)r(jià)卻愈調(diào)愈漲的怪圈仍未破解。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，7月份70個(gè)大中城市無論是新房還是二手房，房?jī)r(jià)均出現(xiàn)環(huán)比同比增幅繼續(xù)擴(kuò)大的態(tài)勢(shì)。尤其是35個(gè)三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格分別同比上漲6.7%和5.1%，漲幅比6月分別擴(kuò)大0.7和0.8個(gè)百分點(diǎn)。

70個(gè)大中城市中，新建商品住房環(huán)比上漲的城市有65個(gè)，下降的城市僅3個(gè)。其中，三亞以3.7%的環(huán)比漲幅居70城之首，濟(jì)南緊隨其后，昆明、宜昌、揚(yáng)州、煙臺(tái)、蚌埠、哈爾濱等11個(gè)城市的房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅均超過2%。

一波波、一處處房?jī)r(jià)高漲背后，無不充斥著投資炒房者的身影。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解，一批浙江炒房團(tuán)在成功將昆明房?jī)r(jià)炒高后，轉(zhuǎn)戰(zhàn)昆明周邊的三四線城市，與當(dāng)?shù)亻_發(fā)商協(xié)同，通過朋友圈、媒體等渠道不斷造勢(shì)。

限購(gòu)也不怕。一位資深京津冀炒房客稱，通過中介由“專業(yè)人士”辦出的證明材料比真的還“真”，任何限制購(gòu)房的規(guī)定也都失效了，無論是在唐山，或是去曹妃甸、大廠、廊坊等地炒房手法都是如此。

政策層面的雷霆之手，開始重拳出擊二手樓市和市場(chǎng)亂象。如北京、武漢均出臺(tái)針對(duì)二手房房源方面的管控政策，二手房也需要掛牌才能入市。從8月9日至16日一周內(nèi)，福建、云南、蘇州、貴州、重慶、深圳等地相繼出臺(tái)針對(duì)樓市亂象的治理和處罰文件，重慶甚至將動(dòng)用司法手段。

這仍是一場(chǎng)調(diào)控與反調(diào)控的較量，遏制房?jī)r(jià)上漲道阻且長(zhǎng)。

銷量大增房?jī)r(jià)抬頭

投機(jī)炒作者暗行

銷量大漲、房?jī)r(jià)上行，是剛剛過去的7月份樓市的寫照。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，7月份70個(gè)大中城市，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲城市為65個(gè)，比6月份增加2個(gè)，平均上漲1.21%環(huán)比6月份漲幅擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲城市有66個(gè)，平均上漲1.12%，環(huán)比6月份漲幅擴(kuò)大0.44個(gè)百分點(diǎn)。

同樣偏熱的還有房地產(chǎn)銷售和投資。商品房銷售同比連續(xù)反彈3個(gè)月，東部、西部、東北地區(qū)依然韌勁較強(qiáng)。開發(fā)投資增速再次站上兩位數(shù)，1~7月累計(jì)同比增長(zhǎng)10.2%，增速比1~6月份提高0.5個(gè)百分點(diǎn)。

這與土地購(gòu)置持續(xù)高位運(yùn)行有關(guān)。1~7月房企土地購(gòu)置面積和成交價(jià)款同比增速分別達(dá)11.3%和21.9%。拿地主要標(biāo)集中于三線城市，成交面積和出讓金相較去年同期出現(xiàn)了較大漲幅。

值得注意的是，貨幣邊際寬松和去杠桿節(jié)奏暫緩的總體環(huán)境影響，資金仍難以避免地流向了樓市。這從房企到位資金流的改善可以看出。1~7月房企到位資金同比增長(zhǎng)6.4%，比6月份提高1.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，自籌資金、定金及預(yù)收款同比較上期增幅擴(kuò)大，國(guó)內(nèi)貸款、利用外資和個(gè)人按揭貸款降幅縮窄。

一切指標(biāo)都說明，經(jīng)過長(zhǎng)期調(diào)控，市場(chǎng)已經(jīng)逐漸適應(yīng)調(diào)控高壓環(huán)境，從調(diào)控初期的市場(chǎng)遇冷到現(xiàn)在適應(yīng)后的逐步回暖，整個(gè)樓市再度抬頭。

遭受壓制的樓市炒作也活躍了起來。某種程度上，他們充當(dāng)了次輪房?jī)r(jià)暴漲的助推器。

“8月13日，我率領(lǐng)的先遣隊(duì)已全部進(jìn)入云南曲靖。這支先遣隊(duì)是為8月18日60余人赴曲靖投資中城華府、將軍鎮(zhèn)等房產(chǎn)項(xiàng)目之旅做準(zhǔn)備的。這是繼今年3、4月份，由我兩次組團(tuán)赴昆明投資房產(chǎn)后的第三次大型活動(dòng)。”浙江炒房團(tuán)“總司令”陳俊對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

曲靖是云南重要的工商城市，綜合實(shí)力居云南省第二位。去年9月份至今，從起初的單價(jià)不到3900元越過了4200元的坎，曲靖市中心房?jī)r(jià)隨著萬和國(guó)際隆重開盤已破8000元。

“下階段，約20天一個(gè)周期，帶一批投資客進(jìn)入曲靖將是今年工作的新常態(tài)。”陳俊說。

動(dòng)用司法手段

治理樓市亂象

進(jìn)入下半年，各地針對(duì)樓市亂象的整治力度開始加大。8月9日至今，福建、云南、貴州、重慶、蘇州、深圳等地相繼出臺(tái)的政策措施中，均提到了由公安部門共同參與配合行動(dòng)。這意味著，對(duì)樓市亂象處罰將由之前單一的行政手段上升到司法手段。投機(jī)炒房、房企違法違規(guī)、房地產(chǎn)中介違法違規(guī)行為，將是各地重點(diǎn)打擊的對(duì)象。

8月15日，蘇州市住建局、公安局、司法局等9部門推出樓市亂象整治方案，于2018年8月中旬起至12月底，重點(diǎn)治理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為，打擊投機(jī)炒房、騙取購(gòu)房資格、提供“首付貸”以及變相提供首付融資和分期支付購(gòu)房首付行為，整治房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違法違規(guī)提供居間代理和“群租房”居間服務(wù)等。

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者調(diào)查，很多時(shí)候，投機(jī)炒房客正是通過當(dāng)?shù)囟址恐薪闄C(jī)構(gòu)，偽造證件，才能繞過層層限購(gòu)限貸，成功入市炒房的。這在他們看來，都是“小事”。

8月15日這天，深圳市規(guī)土委、住建局、公安局、稅務(wù)局等十部門聯(lián)合發(fā)文，從7月至12月在全市開展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)，重點(diǎn)打擊投機(jī)炒房行為、房企違法違規(guī)行為、房地產(chǎn)中介違法違規(guī)行為和房地產(chǎn)虛假?gòu)V告等。

此前一天，貴州省住建廳官方微博發(fā)布“我省將重點(diǎn)整治房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象”。專項(xiàng)行動(dòng)整頓的投機(jī)炒房行為包括：取得預(yù)售許可證10天內(nèi)，未將已辦理預(yù)售許可的房源一次性公開銷售；通過“首付貸”或者“首付分期”等形式，違規(guī)為炒房人墊付或變相墊付首付款；通過集中選房、網(wǎng)上選房或者發(fā)布虛假房源，捏造開盤售罄、封盤漲價(jià)、地王樓王、政策變化等不實(shí)信息招攬業(yè)務(wù)，誘騙消費(fèi)者等。貴州省住建廳還明確，房地產(chǎn)主管部門要加強(qiáng)與工商、價(jià)格、公安、司法等部門的協(xié)作配合，建立信息共享、聯(lián)合查處機(jī)制。

8月12日，云南九部門發(fā)文重拳整治炒房、房地產(chǎn)承諾升學(xué)等22種樓市亂象。同樣是堅(jiān)決問責(zé)，同樣是全省執(zhí)行。

重慶的整治更是明確由治安總隊(duì)、經(jīng)偵總隊(duì)、網(wǎng)安總隊(duì)、刑警總隊(duì)介入，并直接提出開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)如果造謠傳謠、炒賣房號(hào)、收茶水費(fèi)，則將不再只是約談，更有可能被移交司法機(jī)關(guān)。

重慶官方解釋：“比如收茶水費(fèi)，以前可能只是約談，未來將以非國(guó)家工作人員受賄罪來處置。這也是對(duì)中央政治局會(huì)議‘整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲’精神的落實(shí)。”

重慶樓市整治還和打黑等行動(dòng)結(jié)合了起來。政策明確提到，要管控“黑惡勢(shì)力欺行霸市、破壞房地產(chǎn)行業(yè)管理秩序等行為”。這意味著，尤其是一些壟斷房源、在交易環(huán)節(jié)中存在恐嚇和威脅的做法，這次都會(huì)面臨管控。

加強(qiáng)二手房市場(chǎng)管控

房源須認(rèn)證才能交易

整治二手房市場(chǎng)，也是樓市亂象治理的一部分。近日，政府層面對(duì)二手房房源的管控明顯在收嚴(yán)。一些地方將二手房源也納入“掛牌制”。

8月13日，武漢市房管局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺(tái)存量房交易房源信息掛牌工作的通知(征求意見稿)》，要求二手房房源強(qiáng)制在政府“網(wǎng)簽”系統(tǒng)掛牌，完成全部交易程序，個(gè)人也可自行辦理，繞開中介機(jī)構(gòu)。9月起，未經(jīng)認(rèn)證的二手房，將無法進(jìn)入發(fā)布和交易環(huán)節(jié)，中介門店對(duì)外發(fā)布這類未經(jīng)核驗(yàn)房源，將按發(fā)布虛假房源查處。

武漢有著龐大的人口基數(shù)和高校畢業(yè)生，市場(chǎng)需求旺盛。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年二手房掛牌價(jià)持續(xù)上漲，累計(jì)上漲3.38%，掛牌房源量累計(jì)增長(zhǎng)10.31%。從最新的數(shù)據(jù)來看，武漢8月二手房均價(jià)為16886元/平方米，環(huán)比上漲0.9%。

市場(chǎng)分析人士指出，嚴(yán)控房源必須走掛牌制度，相當(dāng)于給房源落實(shí)了身份證系統(tǒng)，有利于促進(jìn)規(guī)范交易，防范各類假房源和違規(guī)交易等現(xiàn)象出現(xiàn)。中介本身也不能隨意發(fā)布房源信息，尤其是部分學(xué)區(qū)房房源信息等，吻合了部分二手房交易規(guī)模大的城市的市場(chǎng)管控需求。

不止武漢。8月9日，北京市住建委聯(lián)合市工商局、市網(wǎng)信辦、市通信管理局和房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)，集中約談了鏈家、我愛我家、麥田在線、中原地產(chǎn)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、58同城、趕集網(wǎng)、安居客、房天下等房源信息發(fā)布網(wǎng)站，要求自即日起，對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布房源信息的，無論是從事住房租賃業(yè)務(wù)還是存量房交易業(yè)務(wù)，均須按要求在網(wǎng)頁(yè)顯著位置公示房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照和經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員信息卡；對(duì)于住房租賃經(jīng)營(yíng)企業(yè)發(fā)布房源信息的，其營(yíng)業(yè)執(zhí)照經(jīng)營(yíng)范圍中須含有“住房租賃”。

北京市住建委明確，今年9月1日起，互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)均要按照要求發(fā)布規(guī)范的房源信息。如果隨意發(fā)布不合規(guī)的房源信息，發(fā)現(xiàn)一起查處一起。

此外，深圳二手房交易也傳出異動(dòng)消息，鏈家上單價(jià)15萬元以上房源全部下架。雖然鏈家很快辟謠稱是系統(tǒng)重置問題，但結(jié)合北京、武漢來看，似乎暗示著，深圳二手房市場(chǎng)管控也將趨嚴(yán)。

據(jù)深圳市規(guī)土委數(shù)據(jù)，在過去的21個(gè)月里，深圳新房?jī)r(jià)格環(huán)比連跌，二手房?jī)r(jià)格卻一直在上漲，導(dǎo)致新房和二手房?jī)r(jià)格從3月開始倒掛，5月呈擴(kuò)大趨勢(shì)，至7月，新房和二手房?jī)r(jià)格相差1962元/平方米。

“確實(shí)有監(jiān)管二手房的趨勢(shì)。”在中原地產(chǎn)分析師盧文曦看來，二手房是完全的散戶市場(chǎng)，個(gè)人行為管理起來雖然有難度，但是從規(guī)范行業(yè)角度而言，還是得納入監(jiān)管。

“預(yù)計(jì)全國(guó)其他城市也會(huì)有類似的規(guī)定。尤其是當(dāng)前全國(guó)各城市在今年下半年開展了房地產(chǎn)交易秩序的管控，預(yù)計(jì)全國(guó)督查的30個(gè)重點(diǎn)大城市都會(huì)有房源管控的做法，此類城市也基本上是存量房交易規(guī)模偏大的城市。類似政策將對(duì)二手房交易形成穩(wěn)定器的作用。”上海某研究院資深地產(chǎn)人士表示。

【觀點(diǎn)】

房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的周期性，一二線城市和三四線城市有輪動(dòng)效應(yīng)，目前三四線城市經(jīng)歷了一波上漲，一二線城市樓市經(jīng)歷這輪降溫后可能會(huì)有所反彈。

在當(dāng)前國(guó)內(nèi)外環(huán)境背景下，國(guó)家財(cái)政政策和貨幣政策有所調(diào)整，釋放出來的資金流動(dòng)性，需要避免進(jìn)一步刺激樓市。同時(shí)，在房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制尚未建立前，行政手段調(diào)控樓市并不會(huì)放松。

——住房政策專家 顧云昌

在“房子是用來住的，不是用來炒的”指引下，不僅要防止炒房子，更要避免炒房租。租賃市場(chǎng)的規(guī)范需要法律、制度規(guī)范，更需要監(jiān)管的強(qiáng)介入，對(duì)資本要有約束，政策的導(dǎo)向是民生，而不是在資本的叢林中，資本為王，市場(chǎng)在公共產(chǎn)品供給領(lǐng)域有時(shí)是失靈的。

——恒大集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼恒大研究院院長(zhǎng) 任澤平

房?jī)r(jià)有漲有跌，這是鐵律，那些靠投機(jī)炒作推動(dòng)的城市，房?jī)r(jià)下跌是必然！廈門如此，深圳、南京、合肥等城市依然！還有那些房?jī)r(jià)被炒到萬元以上的縣城，也將迎來一波下跌行情。

——著名地產(chǎn)評(píng)論員 吳其倫

包括二三線城市在內(nèi)的商品房?jī)r(jià)格將首先出現(xiàn)滯脹或上漲乏力，商品房?jī)r(jià)的變化也會(huì)逐步影響到二手房，部分城市的二手房?jī)r(jià)或出現(xiàn)明顯回調(diào)。整體來看，部分二三線城市的二手房成交量或?qū)⒊霈F(xiàn)下滑，“有價(jià)無市”局面或?qū)?huì)出現(xiàn)在部分二三線城市的二手房市場(chǎng)。

——58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師 張波

從一二手房的價(jià)格拉升力度看，二手房拉升的力度相對(duì)大。這說明了一點(diǎn)，即隨著此前一手房?jī)r(jià)格的上漲，實(shí)際上二手房?jī)r(jià)格也呈現(xiàn)了上漲態(tài)勢(shì)。部分房東也在調(diào)整定價(jià)策略，這多少會(huì)帶來很多新情況。比如說房東本身也認(rèn)識(shí)到下半年房?jī)r(jià)上漲的邏輯，或者說部分城市新房源不足的情況下，二手房?jī)r(jià)格也會(huì)上漲。

——易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān) 嚴(yán)躍進(jìn)