成交量、帶看量、網(wǎng)簽量自5月之后開始滑落

業(yè)主提價二手房購買力下降

限購、認(rèn)房又認(rèn)貸，嚴(yán)厲控制下，樓市成交的回暖變得十分脆弱，一旦賣房者重拾自信，開啟漲價預(yù)期，原先積累的回暖能量便會立馬消散。

進(jìn)入7月以來，鏈家網(wǎng)統(tǒng)計的每日二手房簽約成交量出現(xiàn)了明顯下降，多個工作日的簽約成交不足200套，二手房交易似乎在沖頂后重新進(jìn)入下行趨勢。數(shù)據(jù)顯示，5月份北京二手房網(wǎng)簽超過1.8萬套，算上休息日，平均單日網(wǎng)簽也超過580套，遠(yuǎn)高于目前的二手房成交量。為何會出現(xiàn)這樣的反差呢？貝殼研究院首席分析師許小樂認(rèn)為，隨著這幾個月二手房業(yè)主的提價，在信貸政策依舊嚴(yán)格的背景下，北京樓市的購買力已經(jīng)難以為繼，市場面臨自發(fā)向下和信貸收緊的雙重壓力，二手房或?qū)⑦M(jìn)入下行周期。

購買力難以跟上市場已經(jīng)“外強(qiáng)中干”

伴隨著成交量的下滑，北京的二手房成交均價這幾個月一直在上升。鏈家網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年2月份北京鏈家二手房的平均成交價格為5.9萬元/平方米，3月份升至6萬元/平方米以上，隨后每個月都有小幅提升，到了6月份已經(jīng)升至6.2萬元/平方米，幾個月來均價上漲近2000元/平方米。

貝殼研究院首席分析師許小樂告訴北青報記者，根據(jù)貝殼研究院的統(tǒng)計，按照正常的收入水平，2017年北京首次購房者攢夠首付的年限已達(dá)到23年左右，深圳也達(dá)到18年左右。

房價的上漲帶來居民支付能力的不足，相對購買力越來越弱。以北京為例，對于剛需而言攢夠首付所需的時間越來越長，市場的支撐力度明顯趨弱。

對于房價絕對水平較高的城市而言，目前市場以換房為主，但是大部分城市都處在“認(rèn)房認(rèn)貸”的環(huán)境中，換房杠桿空間小、難度大。

許小樂舉例道，以北京為例，目前換房標(biāo)的套均總價650萬，平均貸款額度154萬，相當(dāng)于換房首付500萬，難度不低，短期內(nèi)難以釋放，改善需求呈現(xiàn)“有意愿、沒能力”狀態(tài)，部分換房呈現(xiàn)明顯的妥協(xié)性，市場的支撐力度明顯不足。

市場面臨自發(fā)向下和信貸收緊的雙重壓力

在經(jīng)歷了連續(xù)幾個月的成交回暖后，許多優(yōu)質(zhì)房源被消化掉了，導(dǎo)致剩下多是價格較高，戶型較差的房源，市場也開始面臨下行的壓力。

除市場內(nèi)生因素之外，信貸這一外生因素也在持續(xù)收緊。2018年第二季度重點城市首套房利率以上浮10%和15%為主，上浮20%及以上的城市數(shù)量明顯增加，16個重點城市中有9個城市較一季度大幅度上浮。在“去杠桿”的大環(huán)境下，越來越多的鏈家經(jīng)紀(jì)人（71.3%）預(yù)期第三季度房貸利率會繼續(xù)上浮，上浮預(yù)期較二季度更強(qiáng)。

許小樂認(rèn)為，市場正在面臨真正的下行周期，不符合未來趨勢的區(qū)域/產(chǎn)品將最先接受市場考驗。

我愛我家市場研究院院長胡景暉則分析表示，在政策的平衡下，下半年全國樓市仍將趨于平穩(wěn)，房價波動不會太大。結(jié)合國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢、房地產(chǎn)市場形勢及中美貿(mào)易戰(zhàn)等國際經(jīng)濟(jì)形勢，下半年貨幣政策的操作將較為困難。未來央行或?qū)⒗^續(xù)下調(diào)利率，通過定向調(diào)整、精準(zhǔn)導(dǎo)入來釋放流動性，以滿足剛需的資金要求。

當(dāng)前一線城市調(diào)控既是全國范圍內(nèi)最嚴(yán)，也是史上最嚴(yán)，所以未來房價整體趨于平穩(wěn)；三四線城市政策正在趨緊，自身又缺乏產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，缺乏人口吸引力，未來房價上行空間較小；相比于一線及三四線，二線城市會承接更多的人口、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，未來房價的上行壓力比一線及三四線更大。

先買后賣自己的房降價才賣出去

認(rèn)房又認(rèn)貸，讓二手房交易的首付款明顯增加。許多活躍在市場上的購房人都是賣一買一的置換需求。正因為是置換，可以完整地體驗到樓市賣出買進(jìn)的過程，也能真正意義上感受到樓市冷暖變化。

張恒從去年底開始就在尋找中意的學(xué)區(qū)房。在他重點關(guān)注的西城區(qū)育翔小學(xué)范圍內(nèi)，周邊的房子他幾乎看了個遍，這個小區(qū)是哪年的，什么戶型，環(huán)境怎么樣，可以說如數(shù)家珍。只是由于能滿足他需求的戶型比較少，在售的兩居室大多數(shù)都是50-60平方米，而他希望買到一個70平方米以上，有正規(guī)客廳的兩居室。僅有的幾套也都是待價而沽并沒有真正想要成交的意思。

于是經(jīng)過兩個多月的等待，終于一套在張恒看來符合要求的兩居室掛牌銷售，相比周邊13萬元/平方米的單價，這套兩居室定價在12萬元/平方米，中介經(jīng)紀(jì)人告訴張恒，價格還能再談?wù)劊戎車耐瑧粜偷土私?0萬元。

確定了目標(biāo)，張恒很快就找到了房東，又壓了近20萬元，并且要了半年的湊錢周期，簽了合同。最后張恒也很驚訝，為什么房東答應(yīng)這么爽快，讓他以低于市場價淘到了好房子。對此中介經(jīng)紀(jì)人告訴他，房東也是換房，想快點賣了換個郊區(qū)大房子。

既然簽了買的房子，趕緊賣掉自己的房子吧，張恒第二天就把自己海淀的房子掛在了鏈家和我愛我家上面。定價800萬，預(yù)留了幾十萬的議價空間，張恒認(rèn)為萬無一失，并自信地覺得780萬一定能賣出去，還能給自己留出裝修錢。

但后續(xù)的發(fā)展卻并不符合他的希望，房子掛出去了一個多月，熱鬧是熱鬧，一周來看房的客戶基本都在7組以上，平均每天都能有一組看房人。但令張恒失望的是，這么多人看來看去，拜托中介經(jīng)紀(jì)人來試探底價的不少，但真正報價的卻一個也沒有。

等了兩個月，終于有報價了，但給出了700萬，這個在張恒看來非常離譜的價格，談判也沒有順利地進(jìn)行下去。

眼看半年之期過了一半，張恒房子的中介維護(hù)人告訴他，市場成交在四五月份達(dá)到高峰后，看房人明顯少了，價格雖然有點提升，但能接受的并不多，建議他降價再推推。

最后張恒的房子在6月底降價到750萬以后，吸引來了三個月以來最靠譜的一位購房人，經(jīng)過協(xié)商，張恒又讓了10萬元，740萬成交。

“現(xiàn)在我明白賣房給我的業(yè)主為什么低于市場價賣房了。”張恒事后對北京青年報記者表示，雖然自己在買房時撿了個“便宜”，但實際自己賣房湊錢時，又吃了個虧，前后一算，差不多了。沒辦法，除非不急著賣房，可以一直拖著的，否則都得降價才能出手。

5月成交量達(dá)到最高峰隨后下滑

張恒置換房子的經(jīng)歷也符合數(shù)據(jù)統(tǒng)計的走向。5月以后，二手房成交量，帶看量全部下滑。

麥田房產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，從2018年上半年的單月網(wǎng)簽量來看，2月-5月北京二手住宅網(wǎng)簽量連續(xù)增長，5月份達(dá)到18096套的峰值，6月份止?jié)q回落，簽量15827套，環(huán)比下降12.5%。6月網(wǎng)簽量的下滑，也意味著市場繼續(xù)升溫的動力不足，開始進(jìn)入觸頂企穩(wěn)的調(diào)整期。

“今年前幾個月，我們小區(qū)成交量大約在3-5套，5月份達(dá)到12套，6月份有所下滑，但也還成交了10套”，麥田房產(chǎn)國美第一城片區(qū)的區(qū)域經(jīng)理表示，與歷史成交相比，現(xiàn)在的市場處于一個比較穩(wěn)定的階段。

價格方面，2018年1-6月呈現(xiàn)出波動微漲的態(tài)勢，6月份二手住宅成交均價環(huán)比5月份微降了0.8%，但與1月份相比上漲了4.4%。

在麥田房產(chǎn)不少經(jīng)紀(jì)人看來，成交量在5月份沖高后，6月份再度回落，很大程度上也是因為前期價格較低的房源已經(jīng)賣掉了，而購房人現(xiàn)在心態(tài)普遍比較理性，當(dāng)價格達(dá)不到心理預(yù)期時，不會盲目出手。

鏈家的帶看量統(tǒng)計也反映了現(xiàn)在二手房觸頂后的滑落。數(shù)據(jù)顯示，2月份北京鏈家的帶看量是今年的最低點，只有17萬次帶看，之后的3月份突然升高至51萬次帶看，二手房成交也就是從這時候開始回暖的，之后的帶看量也維持在高位，四五月份分別為47.7萬次和48萬次帶看。這也是上半年二手房成交的最高點，但6月份開始，帶看量大幅下滑，只有40萬次，相比最高時的帶看量跌去了20%。