去年以來，不少銀行陷入貸款額度緊張的局面，一些購房者申辦貸款后，銀行卻遲遲沒有放款，直接導(dǎo)致他們在購房合同約定時間內(nèi)，沒能付清全部房款。
在錢報杭州房產(chǎn)微信公眾號后臺和錢報讀者購房群中，也多次有購房者提出疑問，像這樣的情況，買方是否違約，需要背負(fù)相應(yīng)責(zé)任？開發(fā)商是否有權(quán)收取違約金，甚至沒收定金？
銀行放款慢導(dǎo)致購房者違約
開發(fā)商無權(quán)追究責(zé)任
近期，一位購房者找到錢報求助：“去年7月貸款購買了萬通時尚公館，開發(fā)商指定兩家銀行辦理貸款，我們8月就去指定的農(nóng)業(yè)銀行城西支行積極配合辦理，但是直到今年4月份也一直沒有放款。”
這位購房者表示，他接到了開發(fā)商的催款函，要求在6月18日交房前必須把貸款申請下來，不然就要繳納違約金。面對這一情況，購房者束手無策。“銀行遲遲沒有放貸才導(dǎo)致我們沒有及時付清房款，卻要我們來繳納違約金，這種做法合規(guī)嗎？”
這樣的問題并不是特例，去年以來銀根不斷收緊，辦了按揭卻一直沒放款的客戶不在少數(shù)。
記者發(fā)現(xiàn)，在統(tǒng)一的購房合同模板中，規(guī)定了選擇按揭方式付款的購房者需向貸款機(jī)構(gòu)及時提交貸款申請材料，辦理貸款審批手續(xù)。如果貸款沒有發(fā)放，或者發(fā)放的貸款不足以支付剩余房款的，買方和賣方一般會作出這樣的約定：60~90天時間內(nèi)未能付清房款的，購房者按天繳納違約金，每天的違約金一般為總房款的萬分之一到萬分之三不等。
甚至還有一些購房合同中約定，如果超過約定期限，購房者未付清款項的，開發(fā)商有權(quán)沒收定金，視作購房者放棄購房。
對此，浙江六和律師事務(wù)所專職律師胡增冬表示：“因為銀行放款慢的原因，導(dǎo)致購房者未能如期付清房款，那么購房者是不需要承擔(dān)責(zé)任的。”
記者還了解到，搖號后有大量選擇按揭貸款的客戶，有個別樓盤的置業(yè)顧問會告訴購房者，如果沒能及時放款，就會視作放棄該套房的購買資格，以這樣的說辭來盡可能讓客戶全款買房。對此，浙江合創(chuàng)律師事務(wù)所律師翁博甫認(rèn)為，購房者不必?fù)?dān)心，購房合同內(nèi)對于購房者的約束，主要是針對購房者不去辦理貸款或者故意拖延時間。而由于銀行放款慢而導(dǎo)致超過付款期限，和購房者沒有關(guān)系，購房者可以向銀行主張自己的損失。
開發(fā)商一般不收取違約金
會勸購房者換家銀行
目前，我們也尚未收到過開發(fā)商因為銀行未放款，而要求購房者繳納違約金或沒收其定金的相關(guān)投訴。記者了解到，在實際操作過程中，開發(fā)商也不會收取這筆費用。
“購房者去辦理按揭的銀行，都是我們談好的合作銀行，大概有多少額度，什么時候能放款我們心里都有數(shù)，所以很少會出現(xiàn)超過時限還未放款的情況。”蕭山某樓盤銷售負(fù)責(zé)人直言，即使出現(xiàn)了這種情況，不會也不敢收所謂的違約金。
去年買了二套房的魏先生，也遇到過這種情況：“雖然合同上寫了60天內(nèi)不付清屬于違約，要繳納違約金，但是開發(fā)商和我說沒關(guān)系，最后確實因為放款慢超過時限了，開發(fā)商也確實沒有收我這筆錢，只是勸我換家銀行。”
上文提到的萬通公館業(yè)主，開發(fā)商也沒收取違約金，但該業(yè)主告訴記者，銀行曾明確告訴他，是從利率比較高的按揭業(yè)務(wù)開始放貸，額度緊張的情況下，如愿意重新申請?zhí)岣呃?，放貸速度就會加快。
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