[摘要]有進(jìn)退有生死、有等級(jí)有層次，這才是江湖。

僅僅三年，長(zhǎng)租公寓還未走向繁榮就已開始洗牌。在以開發(fā)商直營(yíng)、專業(yè)機(jī)構(gòu)運(yùn)作、資本入股等多種方式進(jìn)入的參與者中，冷暖各異：有政策和資本“棉襖”保暖的，正在蓄力；而那些獨(dú)力支撐的，或已被凍僵在半路，或被大魚吞噬。

有進(jìn)退有生死、有等級(jí)有層次，這才是江湖。的確，長(zhǎng)租公寓已逐漸從偏門領(lǐng)域變?yōu)橹髁?，并且?nèi)部逐漸分化，格局逐漸有了層次，江湖初成。

那么長(zhǎng)租公寓的“江湖規(guī)則”又到底是什么，其生存現(xiàn)狀到底給出了怎樣的生存啟示？

多因素助推長(zhǎng)租公寓進(jìn)入爆炸期？

近年來，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)可謂是群芳爭(zhēng)春，尤其引來了資本的青睞。

1月16日，鏈家地產(chǎn)旗下長(zhǎng)租公寓品牌“自如”宣布，獲得40億元人民幣A輪融資。

得益于存量市場(chǎng)的增長(zhǎng)和企業(yè)融資模式的多元化，開發(fā)商直營(yíng)的長(zhǎng)租公寓也在快速發(fā)展。從各家企業(yè)的戰(zhàn)略布局來看，這片新的市場(chǎng)未來無疑存在極大的發(fā)展空間。長(zhǎng)租公寓，是一場(chǎng)新的卡位戰(zhàn)。

來自萬科2017年三季度報(bào)告的數(shù)據(jù)顯示，公司旗下泊寓數(shù)量已覆蓋24個(gè)一線及二線城市，累計(jì)開業(yè)82個(gè)項(xiàng)目，開業(yè)約2.4萬間，規(guī)模遠(yuǎn)高于其他房企的長(zhǎng)租公寓。

2017年12月1日，“招商創(chuàng)融-招商蛇口長(zhǎng)租公寓第一期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”獲深交所審批通過。該項(xiàng)目是全國(guó)首單長(zhǎng)租公寓儲(chǔ)架發(fā)行CMBS（商業(yè)物業(yè)抵押貸款證券化）產(chǎn)品，獲批發(fā)行規(guī)模達(dá)60億元，刷新了長(zhǎng)租公寓類資產(chǎn)證券化的最高額度。

龍湖緊隨其后，于2017年12月5日披露公開發(fā)行50億元住房租賃專項(xiàng)公司債券，其中首期發(fā)行規(guī)模不超過30億元。

2018年1月11日，朗詩(shī)宣布和平安不動(dòng)產(chǎn)達(dá)成戰(zhàn)略合作，雙方計(jì)劃在未來3年內(nèi)，在北上廣深一線城市以及南京、杭州、武漢等強(qiáng)二線城市共同投資長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，基金目標(biāo)資產(chǎn)管理規(guī)模人民幣100億元。

“2017年下半年開始，長(zhǎng)租公寓成為市場(chǎng)熱點(diǎn)。過去幾個(gè)月各大開發(fā)商紛紛推出自己的長(zhǎng)租公寓平臺(tái)，同時(shí)一些國(guó)有銀行和機(jī)構(gòu)開始將資金端傾向于這類資產(chǎn)，政府對(duì)這類類REITs和ABS的金融創(chuàng)新，審批速度加快。”仲量聯(lián)行人士表示。

安居客房地產(chǎn)分析師張波則告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2017年全國(guó)有近60城出臺(tái)與租賃相關(guān)的政策；2018年，住建部的重點(diǎn)工作之一也是大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，強(qiáng)有力的政策支撐是租賃市場(chǎng)發(fā)展的有效保障。

2017年12月召開的工作會(huì)議，首次提出構(gòu)建長(zhǎng)期租賃市場(chǎng)，并支持專業(yè)住房租賃企業(yè)發(fā)展。專家認(rèn)為，未來租賃用地的供應(yīng)力度仍會(huì)加大，各企業(yè)的參與度也會(huì)越來越強(qiáng)。

在需求端，中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程極大地推動(dòng)了城市長(zhǎng)租市場(chǎng)的高速發(fā)展。

張波表示，城市中的住房租賃需求是長(zhǎng)期存在的，且隨著人口流動(dòng)性增加而增長(zhǎng)，新一線城市中如杭州、重慶等都是租房需求漲幅較高的地區(qū)。

虛假繁榮遇“陣亡潮”市場(chǎng)真相幾何

像自如、朗詩(shī)這樣有源源不斷資金注入和強(qiáng)大房企背書的企業(yè)畢竟是少數(shù)，近段時(shí)間以來，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)不斷有公司退出，甚至不乏“陣亡”的案例。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，創(chuàng)立于2015年9月GO窩公寓，于2017年底因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善宣告關(guān)閉；作為最早一批進(jìn)入租賃市場(chǎng)的公寓運(yùn)營(yíng)商品牌之一，深圳Color公寓官網(wǎng)于2017年年中突然掛出“也許今日的離別是為了明日更好的相見”的頁(yè)面，標(biāo)志著其正式告別公寓業(yè)務(wù)；成立于2015年的深圳V客青年公寓，因主打中低端市場(chǎng)被集中式長(zhǎng)租公寓品牌魔方公寓相中，并于2017年8月被后者入股，從而與魔方公寓以中高端白領(lǐng)為主要目標(biāo)人群的定位形成了補(bǔ)充……

競(jìng)爭(zhēng)在加劇，市場(chǎng)也在試錯(cuò)，當(dāng)大量資本進(jìn)入長(zhǎng)租公寓開始新生的時(shí)候，也有大批公寓企業(yè)退出、衰弱或消亡。

張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，2017年國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓迎來大規(guī)模發(fā)展，知名房產(chǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓外，中介機(jī)構(gòu)、國(guó)資企業(yè)也積極入局，激烈的競(jìng)爭(zhēng)必然會(huì)導(dǎo)致部分企業(yè)出局。“究其原因，長(zhǎng)租公寓由于運(yùn)營(yíng)模式導(dǎo)致前期投入資金較大，實(shí)現(xiàn)盈利至少需要5年以上，若資金難以保證，其生存空間難以得到保障。”

張波還表示，長(zhǎng)租公寓與傳統(tǒng)中介租房的主要差異在于能提供優(yōu)秀的服務(wù)和多樣的裝修風(fēng)格。若不能保證服務(wù)品質(zhì)始終如一，也難以長(zhǎng)久發(fā)展。

大浪淘沙始見金 哪些企業(yè)能留在江湖

實(shí)際上，長(zhǎng)租公寓是有自己的生存法則的。在對(duì)不少業(yè)內(nèi)人士的采訪中，他們認(rèn)為，“不問盈利、先搶市場(chǎng)”是目前長(zhǎng)租公寓首要生存法則。

以目前進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的房企來看，無論進(jìn)入早晚，也無論規(guī)模大小，普遍都存在不盈利的現(xiàn)狀。

民營(yíng)房企或機(jī)構(gòu)更是如此。張波認(rèn)為，現(xiàn)階段長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的首要生存法則是先不要關(guān)注盈利，而是考慮市場(chǎng)占有率。這也要求目前的長(zhǎng)租公寓“不問模式、先談活著”。

當(dāng)下長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域有著多種模型，不同模型適用于不同類型的運(yùn)營(yíng)主體，本質(zhì)上選擇適合自己且可以先期發(fā)展的似乎更重要。這也使得業(yè)內(nèi)認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓需要“不問機(jī)遇，先問自己”。

張波直言，從政策角度來看，房屋租賃無疑是房產(chǎn)領(lǐng)域最大的紅利所在，但這并不代表長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)就是個(gè)大藍(lán)海，包賺不賠、亦可入市，前面已經(jīng)有大量企業(yè)“陣亡”，而且這份名單在未來還會(huì)快速加長(zhǎng)。

的確，并非所有企業(yè)都適合且能夠進(jìn)入長(zhǎng)租公寓的藍(lán)海。相較之下，大型房企、中介機(jī)構(gòu)和國(guó)企有著更多先天優(yōu)勢(shì)，也更有可能成為市場(chǎng)主力。

不過，在魔方公寓相關(guān)負(fù)責(zé)人看來，決定企業(yè)長(zhǎng)存的因素非常復(fù)雜，除了規(guī)模，還包括企業(yè)的資金、人才、市場(chǎng)變化和發(fā)展策略等。雖然發(fā)展一定的規(guī)模能提供更長(zhǎng)遠(yuǎn)的保障，但長(zhǎng)租公寓還是應(yīng)探索多樣化的盈利模式，這是保證生存的必需品。

“例如，長(zhǎng)租公寓多將租客定位為獨(dú)身白領(lǐng)，實(shí)際上家庭租房需求也不小，而市面上的長(zhǎng)租公寓多為單間，房廳組合少，并不能滿足這部分需求。所以面對(duì)目前長(zhǎng)租公寓的大量需求和需要提升，供給方還有大量功課要做、市場(chǎng)可探尋。”上述負(fù)責(zé)人認(rèn)為，這也是目前難以判斷哪些企業(yè)能夠真正留在長(zhǎng)租江湖的原因，未來依然將是洗牌與突破并存的格局。