12月11日，以“數(shù)據(jù)驅(qū)動，美好家園“為主題的和訊網(wǎng)第十五屆財經(jīng)風(fēng)云榜第八屆地產(chǎn)金融創(chuàng)新峰會在北京舉行?；顒赢斕?，財經(jīng)評論員、原華遠地產(chǎn)(600743,股吧)董事長任志強就“未來的房價”發(fā)表了主旨演講。

在2014年，任志強卸任華遠地產(chǎn)董事長，正式宣布退休，彼時，房地產(chǎn)發(fā)展開始“不景氣”，但在著名“死多”任志強看來，即便是樓市愈發(fā)承壓的2017年，房地產(chǎn)的的發(fā)展空間仍然巨大，整體房價還遠遠沒有上漲到合理區(qū)間。

自去年“930新政”以來， “限價”、“限售”等具體政策陸續(xù)出臺，全國房價尤其是一二線城市房價漲幅明顯得到抑制。

在和訊網(wǎng)第十五屆財經(jīng)風(fēng)云榜第八屆地產(chǎn)金融創(chuàng)新峰會的演講中，任志強將說房地產(chǎn)領(lǐng)域定為非市場化行業(yè)，并明確表示，決定房屋價格的是政策。

而對于被普遍認為不可小覷的本輪調(diào)控，任志強表示，“（就）房價來說，大部分形成了這樣的關(guān)系，非良性循環(huán)的關(guān)系，當我們處于低潮的時候，政府采取了一些啟動措施，然后開始進入瘋狂的階段，然后開始調(diào)控，調(diào)控完了之后又進入低潮，然后再啟動，再調(diào)控，這是歷史上的宏觀政策，大多數(shù)這樣循環(huán)和重復(fù)，所以房價一定在一定的階段里面進入瘋狂，然后低潮，然后再啟動。這次沒有人知道會不會再啟動了，誰也不敢說何時調(diào)整政策，以前我們都敢說，現(xiàn)在不敢說了。”

在十九大報告釋放的眾多信息中，有兩個信息不容忽視，一是中國經(jīng)濟需要回歸到快速發(fā)展，二是“房住不炒”再次被提出，房地產(chǎn)行業(yè)向來是中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，這是無法改變的事實，那么，如上述兩個信息共同作用，在今后的中國經(jīng)濟中，房地產(chǎn)行業(yè)將扮演什么樣的角色？

而從近兩年的中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的前提下，不難看出，政府為產(chǎn)業(yè)的協(xié)同發(fā)展作出了各種努力，對落后產(chǎn)業(yè)“開刀”、鼓勵新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展、引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展等等，中國經(jīng)濟也已然發(fā)生了改變。

對此，任志強表示，“今年我們房地產(chǎn)對GDP的貢獻度，到二季度的時候6.9，三季度變成了6.8，為什么少了零點一個點，就是因為房地產(chǎn)少的0.1，二季度的0.5個貢獻度變成了三季度的0.4的，到四季度估計還得降0.2個點，如果別的補不上，四季度可能也就是6.6的樣子，因為房地產(chǎn)掉下來了。拿什么補？”

任志強提出的問題是一個相當嚴峻的問題，而對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，房地產(chǎn)的長效發(fā)展機制是目前亟待解決的問題。任志強提出“土地制度”和“戶籍制度”，前者涉及地價問題，后者涉及一線城市資源、人口過于集中的問題，均處于暫時無法破題的狀態(tài)。

關(guān)于未來房價，任志強強調(diào)，“房地產(chǎn)行業(yè)決定房價的因素可能分為三個層次，第一個層次是國家層次，就是基本制度，決定了不同的周期變化，有一些可變，有一些是不變的。同時有一些是可以博弈的，比如說微觀政策，是可以通過市場博弈進行的，那么當微觀政策寬松的時候博弈就非常明顯。當然了，環(huán)境緊張的時候市場作用就小一些，就是得聽政府的。”

以下為演講實錄：

任志強：本來就是敏感的話題，他們非讓我講房價。有一個專家叫任澤平，和我同姓，他說短期看金融，中期看土地，長期看人口。他認為他對市場的分析，對房價的分析是這樣的。

我個人認為在中國這個非市場化的房地產(chǎn)領(lǐng)域，我不敢說國家是非市場化的，我至少敢說房地產(chǎn)領(lǐng)域是非市場化的，決定房屋價格的是政策。

政策在不斷的發(fā)生變化，政府計劃著土地的供給，這個大家都得承認，沒有計劃指標你是拿不到土地的。

政府審批著房價，政府決定著交易的權(quán)利，政府控制著網(wǎng)簽的數(shù)據(jù)，政府決定著房價的漲幅，政府決定著收入的增長，同時政府也決定著利率和稅收。

一部分鄧先生剛才已經(jīng)講過了，換句話說，不管什么都得聽政府的。所以說，政策決定了房價。

決定房價的因素可能分為三個層次，第一個層次是國家層次，就是基本制度，決定了不同的周期變化，有一些可變，有一些是不變的。同時有一些是可以博弈的，比如說微觀政策，是可以通過市場博弈進行的，那么當微觀政策寬松的時候博弈就非常明顯。當然了，環(huán)境緊張的時候市場作用就小一些，就是得聽政府的。

尤其最近我們看到北京連續(xù)出現(xiàn)的一些東西，說什么都沒用，政府讓拆就得拆。

從國家制度來說，我覺得它決定了長期房價的走勢，這是市場機制沒有辦法調(diào)節(jié)的，只有用制度改革去解決，如果制度不變，則房價的趨勢是不會發(fā)生變化的，或者說，市場是沒法決定房價的。土地制度問題，戶籍制度問題，稅收問題，市場化制度等問題，這些都決定了房價上漲與下降。

我們看一個很簡單的圖，這個圖里面就是我們歷史上所有國家都在用的歷史發(fā)展階段，就是城鎮(zhèn)化的問題。我剛才看鄧先生講到了很多問題，他就忘了一條，各個國家在發(fā)生經(jīng)濟或者說房價危機的時候，是處于不同的經(jīng)濟發(fā)展階段，最重要的是他們都超過了70%的城鎮(zhèn)化率。不管是日本、美國、還是其他國家。而中國還早著呢，說我們早著呢，就是因為我們真正的戶籍制度化只有40%多，為什么在住房問題上要用戶籍制度的制度計算呢，因為各個地方政府所謂的保障性住房只解決有戶籍的人口和家庭。沒有戶籍的人口和家庭不在當?shù)卣谋Ｕ戏秶鷥?nèi)，如果不改變這個，就等于什么都沒有改變。

剛才鄧先生也說了人均套數(shù)問題，這也和我們的戶籍制度有關(guān)，中國計算套數(shù)是按照戶口本的戶數(shù)計算的，但是我們已經(jīng)有7700萬人城市的獨居戶出現(xiàn)，但是戶口本不是。獨居的子女都出去單獨住，但是戶口還在父母的戶口本上，就出現(xiàn)了很多研究機構(gòu)計算上的巨大的錯誤。如果把戶口本拋開，按國際的護照計算，一個人住就按一戶算，所以國際和我們的計算有一個巨大的差別，就是因為我們是按戶口本計算的。

北京市按戶口本計算沒有住房困難戶，我當政協(xié)委員的時候連續(xù)提了很多年，低于7.5平米是住房困難戶，當時都解決了保障問題。北京一共一萬多戶，要不然就是你還想住小房子，給你補貼錢了，你不愿意搬遷。要不然就給你搬家。沒有解決的是沒有戶籍的這些人。這里面有一個重大的問題，和土地和戶籍有關(guān)系，世界發(fā)展為什么房價相對平穩(wěn)，就是有第三個和第四個城市化發(fā)展的階段。城區(qū)進入郊區(qū)的階段和郊區(qū)城鎮(zhèn)化形成的大都市圈的問題。中國沒有，因為土地制度決定了你只能進入前兩個，農(nóng)村進入城市和小城市進入大城市，房子都聚集在那里，只有在這里可以弄房子。沒有辦法去郊區(qū)，郊區(qū)土地是集體土地，所以房價平均不下來，也沒有辦法平衡。第四個部分更不存在了，我們歷來都講城鎮(zhèn)化的問題，或者城市群的問題，中國有城市群，但是很難有大都市圈，因為土地制度和戶籍制度的問題造成的。但是國際上都是大都市圈，而不是大城市群。城市群是一個相互依賴的競爭過程，而都市圈是合力發(fā)展的關(guān)系，差別就是土地制度和戶籍制度造成的結(jié)果，比如說非北京戶籍的人在北京干活，賣了半天力氣還得被趕走，在國際上根本不可能存在，這也是中國的特殊性。

所以我們沒有第三、第四個發(fā)展階段的時候，房子只能集中在城市，沒有別的辦法。農(nóng)村的房子說拆就拆了，沒有產(chǎn)權(quán)證。這就是我們存在的巨大矛盾。

第二個政策，土地政策。這張圖是中國的季度土地和房價的關(guān)系。在座很多媒體說開發(fā)商買了高價地，完蛋了，開始后悔了。開發(fā)商從來不怕買高價地，因為他們可以做更好的房子。就像鄧博士說了，要提高住房的質(zhì)量，面粉比面包貴，是比現(xiàn)在的面包貴，開發(fā)商可以做更好的面包可以賣高價。問題就是政府不讓你賣高價，所以高價地都出現(xiàn)了問題。土地的關(guān)系和房價的關(guān)系可以看到，根子在土地上，如果不解決土地制度的問題，沒戲了，你讓房價不漲，只能靠權(quán)力。北京今年批的八九萬的房子都瘋搶，因為可以賣11、12萬。

這是全世界都有的，而我們中國沒有按全世界去做的事情，就是我們用平均數(shù)做標準。有一本書《平均的終結(jié)》告訴我們所有的平均都是錯的，全世界住房水平統(tǒng)計上都是使用的中位數(shù)。是因為中位數(shù)的控制是控制低收入階層以下的數(shù)字里面有沒有他們能買得起的房子，不是計算中位數(shù)以上的房子，那是富人買的，愛賣多少錢沒有人管，那和政府沒有關(guān)系。由于中國從來不公布中位數(shù)，所以所有的房價收入比都是錯，你的房價、屋面積和家庭收入都不是按中位數(shù)計算的。那就是變成你和馬云的關(guān)系，他賺的錢你們倆一平均，你比別人都富。

所以我們得出的基本結(jié)論，中國得不出一個完整的可以和世界對比的關(guān)系，就是缺乏中位數(shù)。

土地制度來看，暫時還破不了題。

戶籍制度決定了人口拼命向大城市集中，如果沒有這樣一個結(jié)果，資源和收入分配一定是不合理的，非戶籍人口向大城市集中的原因就是那有資源和收入，沒有辦法，他們就得往大城市跑。

什么情況下從城市里面出去呢，就是因為那些地區(qū)的收入低，所以很多沒有資源的城市人口是減少的。因此要用當?shù)爻鞘械膽艟嬎?，一定是錯的。

我們可以看到北上廣深的人口迅速增加，為什么老說北上廣深是一線城市，而且房價高。從戶籍人口和常住人口看這個比例關(guān)系也差的太多了，他們的高收入群體進來的時候不是按當?shù)氐膽艏丝谟嬎愕氖杖?，而是外來人口攜帶著大量的財富進入到這個城市，所以這個城市的房價就高了。你們看北京大多數(shù)外來人都買得起別墅，買得起最好的房子，怎么能不高呢？這就是城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中戶籍制度導(dǎo)致的結(jié)果。

沒有辦法，你要是把這幾個城市的外來人口比例降下來，或者讓最有錢的這部分人別進這些城市，房價就沒有那么高了。因此一定是政策決定的價格，這是長期政策，最主要的是土地和戶籍，還有金融和其他的問題。

宏觀政策里面也包括了金融政策，很多人都討論今天房地產(chǎn)和金融會議。正是政策決定了利率問題，貨幣總量問題，決定了資金價格問題，融資方式和投資房子的問題。

比如說中央政府可以下令，所有的境外投資人不準投房地產(chǎn)，不準投娛樂業(yè)，其他的國家會做這種政策嗎，不會。只有中國會，大量外面的企業(yè)賣資產(chǎn)回來了，這就是宏觀政策決定了對市場的影響問題。

其中，當基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)占主導(dǎo)地位的時候，我們可以看見，增長方式是一種。當我們決定要保持相對GDP的時候，你會發(fā)現(xiàn)離不開房地產(chǎn)，所以無論如何用各種辦法利用房地產(chǎn)，因為房地產(chǎn)解決了大量的稅收和土地財政收入問題。

如果不要基礎(chǔ)設(shè)施，不要經(jīng)濟增長，就可以不要房地產(chǎn)，我們的稅收，房地產(chǎn)稅收在地方稅收里面占36%，全國稅收大概占40%，一共六種稅收和房地產(chǎn)相關(guān)。

其中，土地財政占的比例也很大，幾萬億。北京今年大概2800多億土地的收入，如果把這些扣除了，對我們的財政影響多大？至少在短期之內(nèi)我們還沒有看到用任何辦法可以替代這一部分。

大家都知道不好，利用土地財政是非常不好的政策，但是怎么替代呢？

這是今年我們房地產(chǎn)對GDP的貢獻度，到二季度的時候6.9，三季度變成了6.8，為什么少了零點一個點，就是因為房地產(chǎn)少的0.1，二季度的0.5個貢獻度變成了三季度的0.4的，到四季度估計還得降0.2個點，如果別的補不上，四季度可能也就是6.6的樣子，因為房地產(chǎn)掉下來了。拿什么補？

我們至少到現(xiàn)在為止不管你用什么政策，短期之內(nèi)出臺的任何政策都補不上這多少萬億。

房價來說，大部分形成了這樣的關(guān)系，非良性循環(huán)的關(guān)系，當我們處于低潮的時候，政府采取了一些啟動措施，然后開始進入瘋狂的階段，然后開始調(diào)控，調(diào)控完了之后又進入低潮，然后再啟動，再調(diào)控，這是歷史上的宏觀政策，大多數(shù)這樣循環(huán)和重復(fù)，所以房價一定在一定的階段里面進入瘋狂，然后低潮，然后再啟動。

這次沒有人知道會不會再啟動了，誰也不敢說何時調(diào)整政策，以前我們都敢說，現(xiàn)在不敢說了，最近開一個會說建立長效機制和什么東西，忘了。

就是說可能會有一些變化，但是這個變化是什么，沒有人知道。

我們很希望建立一個長效機制，最好把戶籍制度和土地制度都改了，讓中國的政策改的更合理，這樣的話，長效機制就可以穩(wěn)定增長。

我們看了宏觀再看微觀，微觀上來說，當一個市場里面沒有產(chǎn)權(quán)，沒有交易環(huán)，沒有定價權(quán)，沒有競爭中的價格信號的時候，還叫市場嗎，我們不知道。至少我們可以看到所有的限的政策都破壞了市場規(guī)律。

經(jīng)濟學(xué)講很清楚，最重要的是價格信號，如果價格信號是限購的結(jié)果，或者限制網(wǎng)簽的結(jié)果，比如說高價房不讓你網(wǎng)簽，在座的各位都知道，可能也都遇到過，就是低價的多簽一些，房價就下降了。高價房子不是沒有人買，而是不讓你網(wǎng)簽造成的結(jié)果。價格信號是虛假的時候，你知道這個市場的價格是多少，我們沒有辦法判斷，就是因為價格信號已經(jīng)不真實化了。

從供求關(guān)系來說，今年已經(jīng)出臺的政策，大概有70多個城市出臺了300多個文件，所以這300多個文件想達到什么目標，就是控制價格。全年的情況來看，今年是中國有房地產(chǎn)歷史以來歷史上最好的一年，什么最好，就是銷售量最大，銷售金額最高，最多的一年。

至少到目前為止我們看到的數(shù)據(jù)還是很高的，可能11、12月會有所下降。但是或許有比去年有0.5個增長也是最好的，至少價格上是這樣的。

為什么呢，因為人民向往美好生活的愿望是無法被改變的。無論如何也不會被改變。

比如說有一些規(guī)律是不變的，向大中城市集中和特大城市受到限制。到目前為止是沒有改變的，盡管中國的房地產(chǎn)是非市場化的，但是其他方面還是有一些市場化的東西。所以這些市場化的競爭形成了無論政策怎么變化，但是市場化的規(guī)律是不會因為房地產(chǎn)政策變化而變化的。房地產(chǎn)政策并不能改變?nèi)藗儗γ篮蒙畹男枨蠛蛯Y源的需求。比如說大家都說學(xué)區(qū)房的問題要解決，可是如果你不建更多的好的學(xué)校，怎么解決？這就是資源不平衡的問題。

資源不平衡的時候，那個地方的房子就是貴，沒有辦法平和，所以這些是不變的。

還有一些會改變，我們已經(jīng)看到了價格的雙軌制，短期之內(nèi)的市場因為政策的限制和調(diào)控會發(fā)生很多的變化，比如說依限價而降價，不批你一定的價格你不是要降價嗎，本來你想賣11萬，批你8.5萬，或者是因為現(xiàn)金流而降價，你本來想拖兩年，但是現(xiàn)金流不夠了，就需要降價。因為限制購買造成的降價也會出現(xiàn)。

換句話說，我個人覺得，現(xiàn)在有一個口號“新時代”，新時代最大的特點就是不確定性。沒有人可以知道新時代以后會出什么政策。今天你不知道，明天也不知道。老是不告訴你未來怎么樣，突然一個政策，討論都不討論，廣告牌都拆了，就拆了。所以我們不知道新時代的情況下會出臺什么樣的新政策。

但是有幾個東西是我們知道的，比如說剛才說的金融問題，金融問題不僅僅是信貸問題，最重要的是一個貨幣貶值的問題。

貨幣貶值對物價和資產(chǎn)價格的影響是巨大的，不管是房子用來住還是用來炒的，這個不需要討論，需要討論的是如果貨幣不貶值，房價怎么會變成這樣？

我們過去1970年大白菜兩分錢一斤，2010年2.8元，現(xiàn)在可能5元了，你們看看漲了多少倍，如果我們的貨幣不斷貶值，70年的時候房租1.2元，現(xiàn)在是3000到一萬元的都有。那就是貨幣貶值造成的影響，這是金融影響很重要的部分，不要以為金融影響僅僅是指當前的貨幣增量還有貨幣貶值。不僅僅是當前的利率，利率確實影響購房問題。但是長期的貨幣貶值問題對資產(chǎn)價格的影響是巨大的。

我們還可以看到房屋真正的價格變化，每個人都在吵吵，92年的時候是990元一平米，全國的平均房價。我已經(jīng)告訴大家用平均房價的數(shù)字不合理。2017年6月份，7288元一平米。92年到17年，漲了多少倍？房子漲了七倍多，是不是你們認為漲的倍數(shù)很高了？但是我們再看一下92年一個大學(xué)生的工資是多少？84元，換句話說92年84元的大學(xué)生，你一年的工資夠買一平米的房子，你干12個月能買一平米房子，雖然房價很低。但是你干一年才夠。到了2017年的時候，大學(xué)生的工資多少？3500元左右，84元到3500元漲了40倍，房價才漲了七倍，你的工資收入漲了40倍，什么概念，也就是兩個月多一點點可以買一平米房子，你們認為現(xiàn)在的房價高嗎？是收入增長決定了房價，如果說收入不增長了，或者說宏觀經(jīng)濟情況，實際經(jīng)濟情況都不好了，你的收入不增長了，房價能漲嗎。

這個跟前面的圖聯(lián)系在一起的，就是貨幣不值錢了，兩個月的工資夠買一平米的房子，你的房價收入比是多少，按照中位數(shù)計算，住房中位數(shù)60多平方米，就是夫妻兩個人房價收入比很低，5左右，一年可以買12平米房子。五年買一個60平米的房子，人均30平米。1：5的房價收入比還高嗎，很低了。

但是在某一些地區(qū)差別巨大，包括前面所說的北上廣深，人口高度集中的城市里面，最后造成的結(jié)果是高收入人群大量集中，房價極高。這就是房價的情況。

換句話說，除了政策變化以外，可能發(fā)生的房價變化，我已經(jīng)告訴你了，如果還猜不出來，說明你沒有聽懂。

有人擔(dān)心集體土地入市，可以告訴大家，集體土地建租賃性住房是我在政協(xié)上的提案。那時我被批評了六七年，最后他們說現(xiàn)在批準在12個城市用集體土地建立租賃性住房了。

有人擔(dān)心集體土地入市會影響房價，我告訴大家，根本不可能有大量的供應(yīng)量，沒有那么多的城市集體設(shè)施能進入到集體土地可以建設(shè)用房的土地上去。所以我2011年提出這個提案，到目前為止唐家?guī)X地區(qū)的改造，到現(xiàn)在建了5600套房子，一年建了不到一千套。原來北京計劃36個村，現(xiàn)在只改了6個村，不是那么容易的事情。別想用大躍進的方式認為集體土地入市就可以解決很多的問題。

更重要的問題，租賃性住房在全國行不行？我覺得如果全國普遍鋪開就是錯誤的政策，最多不超過20個城市，大量的需要租賃性住房。為什么這么說，第一，租賃性住房，要有一個長期建設(shè)的過程，我們商品房建設(shè)，鄧博士說剛剛滿足基本的需求，還是在現(xiàn)有的城市化的標準上。如果城市化繼續(xù)增加，總量還是不足的，你用多少年能解決租賃性住房的建設(shè)問題。第二并不是所有城市都需要建設(shè)租賃住房，我們認為大概十個城市左右，只有特大城市和大城市才需要，房價越貴的地方越需要，而超過平均房價一萬塊錢的城市有多少個？19個，如果超過一萬塊錢需要建設(shè)租賃住房，就19個城市，超過兩萬的地方就9個城市，房價越低的地方越不需要租賃市場，房價三千塊錢你建租賃住房干嗎，中小城市出了門五分鐘騎自行車到農(nóng)村，在那租一個房子很便宜，建租賃房干什么。所以大量的建設(shè)租賃房并不是合理的東西。

更重要的是，租賃性住房不會影響到房價，凡是房價高的地區(qū)才需要租賃性住房，凡是租賃性住房數(shù)量最大的地區(qū)都是房價最高的地區(qū)，全世界都如此。

不要以為租賃性住房可以降低房價，沒門。我用幾個左暉給我的圖，美國的十個大都市的租賃情況，可以明顯看到這些地區(qū)都是房價最高的地區(qū)，而他們租賃市場靠誰提供呢，在美國最好的是REITs，他們的應(yīng)用量遠遠比房地產(chǎn)公司多，所以REITs占了很大的量，因為享受減稅和低息等等政策。

另外一個，香港的租賃市場，可以明顯看到，自有住房的比例是51%，但是租房的比例占45%，房源哪來的，可以看到63.7%是私人住房提供的。也就是說，鄧博士剛才說的，德國如此，全世界都是如此。德國我們作為專門的調(diào)查，住房合作社里面政府只占17%，私人占70%多，中間的差是機構(gòu)或者基金的。

再看一下日本，中間的藍色的比例最大的是私人住房，所以租賃市場大量靠私人住房解決的，而不是公有住房解決的。北京目前的私人住房源20%，常住人口的租賃比例占34%，什么意思，就是五到七個人租一套房子。所以左暉先生把老百姓(603883,股吧)的三居房子租了，把客廳打兩個隔斷說變成了五間房子了，老百姓覺得挺好，因為客廳帶窗戶，結(jié)果這次不行了。

怎么辦呢，這就是北京需要的大量的租賃住房造成的結(jié)果，你沒有辦法解決馬上能夠提供的大量的住房，而大量住房的人是誰呢，不要以為是北京戶口的人，大多數(shù)是非北京戶口的人，很明顯，租賃性住房解決的是過渡性的問題。

我們可以得出一個結(jié)論：過去大家買房的時候都發(fā)財了，我們要感謝黨和政府，黨和政府的政策讓我們發(fā)財了，如果中國繼續(xù)堅持改革和市場化的道路，就必須開放市場或者恢復(fù)市場的定價權(quán)和交易權(quán)，但是我們現(xiàn)在實在不知道政策怎么樣，我們只能說政策可能會改變，所以加快住房制度改革和長效機制建設(shè)是重要的任務(wù)，我們希望這個會議能給我們一個明確的答復(fù)，好讓我們知道未來的房價往哪走，謝謝大家！