朱中一：房地產(chǎn)市場(chǎng)不必過(guò)分關(guān)注數(shù)字變動(dòng)
十九大報(bào)告中，講到“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)響起熱烈的掌聲。對(duì)房地產(chǎn)的明確定位還體現(xiàn)在三季度的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)中，前三季度，商品房銷售面積11.6億平方米，同比增長(zhǎng)10.3%，增速比1-8月份回落2.4個(gè)百分點(diǎn)。
自去年以來(lái)，國(guó)家采取了一系列因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控政策，房地產(chǎn)明顯降溫。不少人擔(dān)心，隨著房地產(chǎn)貸款利率持續(xù)上行，調(diào)控力度不斷加大，未來(lái)，房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用會(huì)逐漸減弱。
在國(guó)是論壇三季度經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原辦公廳主任、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示，盡管今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)有所降溫，但全年全國(guó)商品房的銷售面積、銷售額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的絕對(duì)量肯定會(huì)超過(guò)去年的水平，不必過(guò)分擔(dān)心。
他還指出，隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展、城市更新改造以及居民消費(fèi)升級(jí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅到2020年，甚至更長(zhǎng)一段時(shí)間都有發(fā)展的空間。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制也在不斷推進(jìn)中。朱中一認(rèn)為，建立長(zhǎng)效機(jī)制，應(yīng)在住房制度的基礎(chǔ)上，建立與之配套的土地、金融、稅收、法制及市場(chǎng)監(jiān)管等制度。
房地產(chǎn)還有很大發(fā)展空間
自改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，2016年人居住房建筑面積是40.8平方米，城鎮(zhèn)居民人均住房面積是36.6平方米。朱中一說(shuō)：“這一數(shù)字應(yīng)該說(shuō)是不小的，目前的問(wèn)題是發(fā)展不平衡、不充分的問(wèn)題。”
應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不平衡、不充分的問(wèn)題，十九大報(bào)告強(qiáng)調(diào)“租購(gòu)并舉”，朱中一認(rèn)為，從購(gòu)租并舉到租購(gòu)并舉，反映國(guó)家要解決好農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的市民化問(wèn)題。
“十三五以后，解決農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和新市民的問(wèn)題是個(gè)主要矛盾，這部分人住房的消費(fèi)能力有限，所以要大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，把租放在前面。但這并不是說(shuō)租賃住房的數(shù)量大于購(gòu)買住房的量，而是重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)租。”
另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)定位更加明確。十九大報(bào)告強(qiáng)調(diào)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，朱中一表示，一味強(qiáng)調(diào)數(shù)字增長(zhǎng)的觀念要轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場(chǎng)要關(guān)注“住有所居”和“房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展”的問(wèn)題。
同時(shí)，他相信，盡管今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)有所降溫，但全年全國(guó)商品房的銷售面積、銷售額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的絕對(duì)量肯定會(huì)超過(guò)去年的水平，不必過(guò)分擔(dān)心。
放眼未來(lái)，朱中一認(rèn)為，支撐房地產(chǎn)發(fā)展有三大因素，城鎮(zhèn)化發(fā)展、城市更新改造以及居民消費(fèi)升級(jí)。
在城鎮(zhèn)化發(fā)展方面，城鎮(zhèn)化率不斷提高是一方面，另外還要解決發(fā)展中的不平衡問(wèn)題。在這方面，國(guó)家已出臺(tái)一些政策，如全國(guó)12個(gè)城市開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)，全國(guó)13個(gè)城市試點(diǎn)集體用地建設(shè)租賃住房，以及鼓勵(lì)發(fā)展特色小鎮(zhèn)等。
在城市更新改造方面，到2020年要基本完成城鎮(zhèn)棚戶區(qū)城中村改造或農(nóng)村的危房改造任務(wù)，解決好群眾的住房問(wèn)題。2017年計(jì)劃改造棚戶區(qū)600萬(wàn)套，2018年到2020年再改造1500萬(wàn)套，這有利于解決老百姓的住房問(wèn)題。
在居民消費(fèi)升級(jí)方面，一塊是新經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)的發(fā)展，如眾創(chuàng)空間；一塊是推進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)發(fā)展。
朱中一指出，從這個(gè)角度看，房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅到2020年，甚至更長(zhǎng)一段時(shí)間都有發(fā)展的空間。
長(zhǎng)效機(jī)制需建立配套制度
坊間一直在呼吁房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的出臺(tái)，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位。
如何建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，朱中一認(rèn)為，在制度安排上，應(yīng)首先完善住房制度，完善多主體供應(yīng)、多渠道保障，租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)體系，加快住房租賃市場(chǎng)立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展。
在此基礎(chǔ)上，建立與之配套的土地、金融、稅收、法制及市場(chǎng)監(jiān)管等制度。
土地方面，在試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，如在13個(gè)城市里開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)的租賃住房，通過(guò)正在修改《土地管理法》，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，建立人地掛鉤的土地供應(yīng)制度。根據(jù)住房的不同對(duì)象，確定不同的土地供應(yīng)制度。
金融信貸方面，建立有利于自住型需求和遏制投機(jī)、投資性需求的金融政策，防止表外消費(fèi)貸等流向房地產(chǎn)。
稅收方面，通過(guò)改革和立法，降低自住型需求負(fù)擔(dān)，提高投機(jī)、投資性需求成本，鼓勵(lì)有多套住房者將閑置的住房推向二手房市場(chǎng)或租賃市場(chǎng)。
立法方面，對(duì)《土地管理法》(修改)、《住房租賃管理?xiàng)l例》和《房地產(chǎn)稅》等加快立法。
市場(chǎng)監(jiān)管方面，應(yīng)建立完善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的機(jī)制，規(guī)范開(kāi)發(fā)銷售中介行為，進(jìn)一步完善分類調(diào)控、因城施策的機(jī)制，提高調(diào)控水平。
朱中一認(rèn)為，上述制度除房地產(chǎn)稅收涉及面廣、難度大，進(jìn)展比較遲緩?fù)?，其他方面都在推進(jìn)中。
他還指出，過(guò)去長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)不快與對(duì)房地產(chǎn)的定位搖擺有關(guān)。房地產(chǎn)一頭連接民生，一頭連接經(jīng)濟(jì)。以往十幾年，時(shí)而強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)，時(shí)而強(qiáng)調(diào)住房的民生定位。
自去年，國(guó)家強(qiáng)調(diào)：“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位以后，不少地方政府表態(tài)，要注重實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，減少經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和財(cái)政收入對(duì)于房地產(chǎn)的依賴。
國(guó)務(wù)院有關(guān)部門和地方有關(guān)政府對(duì)長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)的推進(jìn)也在加快，特別是發(fā)展住房租賃市場(chǎng)方面。
去年12月21日，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組提出，要準(zhǔn)確把握住房的居住屬性，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，以市場(chǎng)為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障，分類調(diào)控，地方為主，金融、財(cái)稅、土地、市場(chǎng)監(jiān)管等多策并舉，形成長(zhǎng)遠(yuǎn)的制度安排，讓全體人民住有所居。
(本文根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原辦公廳主任、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一在10月19日由中國(guó)新聞社舉辦的“國(guó)是論壇――2017三季度經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析會(huì)”上的講話整理。）
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