（原標(biāo)題：“樓市長(zhǎng)效機(jī)制”究竟長(zhǎng)什么樣？這是發(fā)改委給出的版本）

2005年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策經(jīng)驗(yàn)

房地產(chǎn)政策受到經(jīng)濟(jì)增速下滑的掣肘，導(dǎo)致市場(chǎng)調(diào)控難以形成持續(xù)性

2005～2007年，我國(guó)房?jī)r(jià)上漲較快，為了切實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，政府政策轉(zhuǎn)向加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)控，但為了應(yīng)對(duì)外部國(guó)際金融危機(jī)和內(nèi)部結(jié)構(gòu)性減速的影響，2008年，我國(guó)開(kāi)始實(shí)施一攬子經(jīng)濟(jì)刺激方案，并逐步放松了市場(chǎng)調(diào)控，極大地刺激了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，有力支撐了短期經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，同時(shí)也導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格上漲。此后，為了有效遏制2008年之后的房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)攀升，我國(guó)2010年重新嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策。2014年，由于再度面臨經(jīng)濟(jì)下行壓力，市場(chǎng)調(diào)控逐步放松，松綁限購(gòu)限貸、加強(qiáng)信貸支持和稅收減免，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速回暖，雖然避免了經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步下滑，但房地產(chǎn)價(jià)格卻再次出現(xiàn)快速上漲趨勢(shì)，這也成為近期新一輪更為嚴(yán)格市場(chǎng)調(diào)控的重要背景。

調(diào)控可有效抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，但一旦放松則引發(fā)房?jī)r(jià)“報(bào)復(fù)式”上漲

從2005年以后的幾次房地產(chǎn)調(diào)控效果看，調(diào)控期間房?jī)r(jià)增速有所回落甚至絕對(duì)價(jià)格微幅下調(diào)，但是，一旦政策放松就會(huì)在短期內(nèi)釋放前期調(diào)控階段抑制的供給與需求，形成市場(chǎng)供需兩旺的局面，并引發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格報(bào)復(fù)性上漲。比如，2010～2011年，“國(guó)十一條”“國(guó)十條”“新政”和“國(guó)八條”政策陸續(xù)升級(jí)，有效抑制了房?jī)r(jià)快速上漲，而2013年2月“國(guó)五條”調(diào)控再次升級(jí)，2013年3月至2014年8月房?jī)r(jià)漲幅持續(xù)收窄后呈現(xiàn)斷崖式下跌；2014年9月開(kāi)始，絕大多數(shù)城市限購(gòu)松綁，導(dǎo)致房?jī)r(jià)逐步回升，2016年9月房?jī)r(jià)則開(kāi)始跳躍式上漲，一直持續(xù)到2016年底的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控啟動(dòng)。

流動(dòng)性是市場(chǎng)走向的關(guān)鍵因素，貨幣政策變化直接導(dǎo)致價(jià)格增速波動(dòng)

貨幣政策的調(diào)整是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的重要層面，它關(guān)系到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款成本、購(gòu)房者按揭便利以及投資市場(chǎng)的流動(dòng)性變化。從數(shù)據(jù)看，我國(guó)利率政策調(diào)整及M2增速變化與70個(gè)大中城市價(jià)格指數(shù)有較為顯著的相關(guān)關(guān)系，貨幣政策松緊變化是房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的重要因素。

新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的困境

經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)企穩(wěn)基礎(chǔ)仍然不牢固，市場(chǎng)調(diào)控與穩(wěn)定增長(zhǎng)之間權(quán)衡難度大

2016年，在房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資“托底”的條件下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了6.7%的增速，2017年第一季度甚至實(shí)現(xiàn)了6.9%的復(fù)蘇性增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)增速急劇下滑的趨勢(shì)得到了遏制，但經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)基礎(chǔ)并不穩(wěn)固。從內(nèi)需來(lái)看，盡管2017年第一季度投資消費(fèi)數(shù)據(jù)仍然樂(lè)觀，但是隨著基建投資增長(zhǎng)潛力弱化、制造業(yè)投資和民間投資短期難以大幅改善、汽車等消費(fèi)增長(zhǎng)空間縮窄等因素的影響，我國(guó)經(jīng)濟(jì)在2017～2018年仍然存在較大的下行壓力。而在房地產(chǎn)持續(xù)調(diào)控下，雖然由于2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮效應(yīng)的持續(xù)發(fā)酵，2017年第一季度我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速達(dá)到了9.1%，但是預(yù)計(jì)后三個(gè)季度將逐步回落，可能在2018年降到2%～5%的較低水平，導(dǎo)致2018年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速低于2016年6.9%的水平。同時(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控將直接導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售的冷卻，疊加近年我國(guó)城鎮(zhèn)居民收入增長(zhǎng)低于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的收入負(fù)向效應(yīng)，可能進(jìn)一步影響我國(guó)消費(fèi)需求的增長(zhǎng)。鑒于此，在2017年第四季度到2018年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策可能又一次面臨市場(chǎng)調(diào)控與穩(wěn)定增長(zhǎng)之間的權(quán)衡，將給新一輪市場(chǎng)調(diào)控帶來(lái)極大的壓力。

前期流動(dòng)性寬松導(dǎo)致投機(jī)資金潮涌，房地產(chǎn)價(jià)格上漲預(yù)期持續(xù)強(qiáng)化

房地產(chǎn)具有雙重屬性，既有消費(fèi)屬性也有投資屬性，貨幣政策寬松即增加貨幣供應(yīng)量和下調(diào)利率可以減少市場(chǎng)投資者的投資成本，大量投機(jī)資本就會(huì)涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)牟取高額利潤(rùn)，導(dǎo)致市場(chǎng)成交異常火熱，房?jī)r(jià)表現(xiàn)為脫離真實(shí)供求關(guān)系的上漲。比如，2009年我國(guó)M2增速高達(dá)27.7%，貨幣政策十分寬松，部分導(dǎo)致全國(guó)商品房銷售面積增加43.6%，銷售價(jià)格上漲23.2%。當(dāng)前，雖然我國(guó)M2增速有效控制在12%以內(nèi)，但近年人民幣新增貸款屢創(chuàng)新高，而住房按揭貸款在新增貸款中的占比持續(xù)維持在40%以上的較高水平，加之2016年開(kāi)始我國(guó)投資市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)“資產(chǎn)荒”現(xiàn)象，房地產(chǎn)價(jià)格上漲的預(yù)期依然存在并在一定程度上有所強(qiáng)化。在部分城市加強(qiáng)調(diào)控的前提下，剩余流動(dòng)性可能在我國(guó)主要城市之間流竄，造成部分城市房?jī)r(jià)輪動(dòng)增長(zhǎng)，這對(duì)我國(guó)新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控提出了新的挑戰(zhàn)。

短期必須通過(guò)干預(yù)措施抑制樓市泡沫，但可能對(duì)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行造成干擾

當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)過(guò)熱態(tài)勢(shì)時(shí)，市場(chǎng)自身修復(fù)通常需要較長(zhǎng)時(shí)間甚至在一定條件下難以自我實(shí)現(xiàn)均衡，適時(shí)適度的行政干預(yù)是必要的。但是，從歷次房地產(chǎn)調(diào)控來(lái)看，行政干預(yù)措施屬于事后調(diào)節(jié)方式，且呈現(xiàn)明顯的臨時(shí)性和短期性特征，并未能從根本上解決長(zhǎng)期性問(wèn)題，可能破壞市場(chǎng)自我修復(fù)機(jī)制，從而進(jìn)一步加劇市場(chǎng)波動(dòng)。

綜合施策以確保房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展

應(yīng)摒棄房地產(chǎn)對(duì)沖經(jīng)濟(jì)下行的慣性，適度繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)限貸等政策，有效增加土地供應(yīng)

一是摒棄房地產(chǎn)對(duì)沖經(jīng)濟(jì)下行的慣性。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)出高房?jī)r(jià)、高庫(kù)存、高杠桿的特征，房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于之前的幾輪調(diào)控，如果因?yàn)檎邞T性繼續(xù)采用刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)以對(duì)沖經(jīng)濟(jì)下行，勢(shì)必加劇房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，加深房地產(chǎn)部門對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金擠出效應(yīng)。因此，未來(lái)應(yīng)摒棄以房地產(chǎn)對(duì)沖經(jīng)濟(jì)下行的宏觀經(jīng)濟(jì)政策慣性思維，提高對(duì)經(jīng)濟(jì)下行的容忍度，同時(shí)通過(guò)進(jìn)一步規(guī)范和推進(jìn)PPP加碼基建，通過(guò)鼓勵(lì)引導(dǎo)民間投資促進(jìn)制造業(yè)投資回暖，通過(guò)提高居民收入和助力消費(fèi)升級(jí)釋放居民消費(fèi)潛力，從而對(duì)沖房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響。

二是適度行政干預(yù)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。經(jīng)過(guò)多年房地產(chǎn)調(diào)控，房地產(chǎn)價(jià)格依舊大幅上漲，市場(chǎng)對(duì)調(diào)控政策的有效性已經(jīng)產(chǎn)生質(zhì)疑，當(dāng)前市場(chǎng)也已形成一致性看漲預(yù)期。雖然前期部分房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快城市已經(jīng)實(shí)施了史上最為嚴(yán)格的調(diào)控政策，而限購(gòu)限貸政策覆蓋城市數(shù)量也前所未有，但是市場(chǎng)預(yù)期依然看漲。在這樣的背景下，短期繼續(xù)實(shí)施干預(yù)措施極為必要，應(yīng)在摒棄房地產(chǎn)對(duì)沖經(jīng)濟(jì)下行慣性思維的前提下，堅(jiān)定實(shí)施限購(gòu)限貸不放松，爭(zhēng)取扭轉(zhuǎn)短期內(nèi)市場(chǎng)看漲共識(shí)，推動(dòng)市場(chǎng)恢復(fù)到穩(wěn)定運(yùn)行的軌道。同時(shí)，不能單純依賴限購(gòu)限貸等行政式調(diào)控方式，政策干預(yù)也要適度，通過(guò)極強(qiáng)干預(yù)（比如封市穩(wěn)價(jià)）容易導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期逆轉(zhuǎn)，然而干預(yù)力度不夠難以扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)一致性看漲共識(shí)，因此要通過(guò)多種舉措穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，盡快完善房地產(chǎn)市場(chǎng)自我運(yùn)行機(jī)制。

三是因城施策增加土地供應(yīng)。土地供應(yīng)減少勢(shì)必加劇供應(yīng)緊張的局勢(shì)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，因此應(yīng)采取有保有壓、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、分類調(diào)控的政策措施，合理增加一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市的土地供應(yīng)面積，特別是各地要根據(jù)地方房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存的調(diào)整情況，制訂動(dòng)態(tài)的供地計(jì)劃和方案。同時(shí)，要發(fā)揮土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度的效用，實(shí)時(shí)增加土地供應(yīng)；完善招拍掛制度，預(yù)防土地市場(chǎng)出現(xiàn)異常交易進(jìn)而抬高房?jī)r(jià)；盤活城市中的閑置土地，特別是房企囤積尚未開(kāi)發(fā)的土地；再開(kāi)發(fā)城市中低效利用土地，支持棚戶區(qū)和城中村改造；應(yīng)保盡保，充分保證保障性安居工程的用地。

應(yīng)在宏觀上管住貨幣，保持穩(wěn)健中性的貨幣政策，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理

一是穩(wěn)妥調(diào)節(jié)好貨幣閘門。流動(dòng)性松緊是房地產(chǎn)市場(chǎng)走向的關(guān)鍵，因此控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的根本途徑是管住貨幣。然而，貨幣政策突然轉(zhuǎn)向很容易引起房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)和引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，日本和美國(guó)房地產(chǎn)泡沫破裂及其引發(fā)的金融與經(jīng)濟(jì)危機(jī)就是前車之鑒。貸款利率提高將大大提高房地產(chǎn)企業(yè)貸款和居民購(gòu)房貸款成本，導(dǎo)致商業(yè)銀行信貸資金鏈斷裂，容易引發(fā)金融危機(jī)。因此我們必須調(diào)節(jié)好貨幣閥門，通過(guò)貨幣中性微緊逐步擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)積壓的過(guò)量投機(jī)流動(dòng)性，避免休克療法，以時(shí)間置換空間，規(guī)避房地產(chǎn)價(jià)格大幅波動(dòng)及其引發(fā)的危機(jī)。

二是加強(qiáng)房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理。首先，要充分發(fā)揮宏觀審慎政策對(duì)于房地產(chǎn)泡沫的抑制作用，控制房地產(chǎn)貸款速度，依據(jù)審慎原則控制抵押貸款中房地產(chǎn)的抵押率。其次，要加強(qiáng)房地產(chǎn)個(gè)人按揭數(shù)據(jù)庫(kù)的研究和還款周期的規(guī)律性研究，嚴(yán)格按照個(gè)人的資信能力進(jìn)行房地產(chǎn)按揭授信，定期測(cè)試環(huán)境變化對(duì)房地產(chǎn)金融資產(chǎn)影響的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。再次，要建立和完善房地產(chǎn)信貸的審慎監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系，構(gòu)建我國(guó)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警機(jī)制。最后，要改善市場(chǎng)上信息不對(duì)稱的情況，提高政策的透明度，規(guī)范市場(chǎng)上購(gòu)房政策、貸款利率政策、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以及房地產(chǎn)中介的各類信息的披露。

應(yīng)盡快將房地產(chǎn)稅改革納入財(cái)稅改革框架，建立完善的住房法律體系，多措并舉發(fā)展住房租賃市場(chǎng)

一是將房地產(chǎn)稅改革納入財(cái)稅改革框架。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)步入新常態(tài)，城鎮(zhèn)化進(jìn)入后半程，未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模或?qū)⑦_(dá)到歷史峰值，存量房交易占比將上升；同時(shí)，近年來(lái)國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)不斷下降，未來(lái)地方政府通過(guò)出讓土地維持財(cái)政支出難以持續(xù)，因此土地財(cái)政轉(zhuǎn)型的基本方向即是房地產(chǎn)稅收財(cái)政。應(yīng)將房地產(chǎn)稅改革納入財(cái)稅體制改革的整體框架，持續(xù)降低房地產(chǎn)商品稅和所得稅的稅收水平，不斷提高房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅的稅收水平，切實(shí)清理房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，盡快取消有關(guān)不合理的稅種，逐步構(gòu)建完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制，漸進(jìn)普遍開(kāi)征房地產(chǎn)稅。

二是建立完善的住房法律體系。當(dāng)前我國(guó)住房市場(chǎng)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、住房保障不足等問(wèn)題既有體制機(jī)制原因，也暴露出我國(guó)住房法律體系建設(shè)滯后和法律規(guī)范嚴(yán)重缺失。可以借鑒德國(guó)經(jīng)驗(yàn)，建立比較完善的住房法律體系，構(gòu)建以居住為導(dǎo)向的住房制度。首先，要明確住房的居住屬性，強(qiáng)化對(duì)市場(chǎng)投機(jī)性需求和開(kāi)發(fā)商囤地、囤房等擾亂市場(chǎng)正常秩序行為的法律約束和處置。其次，要構(gòu)建租戶和購(gòu)房者利益維護(hù)機(jī)制，對(duì)房東和開(kāi)發(fā)商短期內(nèi)過(guò)快提高租金和房?jī)r(jià)的行為，明確嚴(yán)厲的處罰措施，以法律形式遏制漫天漲價(jià)行為。再次，要建立獨(dú)立的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)制，對(duì)不同地段、不同類型的住房必須定期制定詳細(xì)的基準(zhǔn)價(jià)格作為執(zhí)法依據(jù)。

三是多措并舉發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。實(shí)行購(gòu)租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，以市場(chǎng)為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障，是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要途徑。當(dāng)前我國(guó)住房租賃市場(chǎng)規(guī)范化程度較低，相關(guān)法律法規(guī)不健全，租賃雙方主體的合法權(quán)益均易受到損害。首先，要加快住房租賃市場(chǎng)立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)范化租賃企業(yè)發(fā)展，保護(hù)租賃雙方的合法權(quán)益，全力維護(hù)市場(chǎng)的契約關(guān)系。其次，要鼓勵(lì)房企在新建商品住房項(xiàng)目里長(zhǎng)期持有部分房源，或?qū)⑵涑钟械拇媪孔》坑糜陂_(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)。再次，要全面落實(shí)鼓勵(lì)個(gè)人出租住房的優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)個(gè)人依法出租自有住房。最后，要鼓勵(lì)地方政府采取購(gòu)買服務(wù)或PPP模式，將現(xiàn)有政府投資和管理的公租房交由專業(yè)化、社會(huì)化企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理，不斷提高管理和服務(wù)水平。