通過并購地產(chǎn)項目公司增加土地和項目儲備，成為不少大型房企的選擇。中國證券報記者不完全統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，今年以來，已有20家左右非地產(chǎn)主業(yè)公司先后公告處置旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

業(yè)內(nèi)人士表示，在房地產(chǎn)調(diào)控周期，融資能力、品牌等居于劣勢的中小房企面臨更大的生存壓力，部分企業(yè)選擇出售相關(guān)資產(chǎn)。相較于在土地市場直接拿地，通過并購地產(chǎn)公司股權(quán)，獲取土地儲備手續(xù)簡單，可以縮短開發(fā)周期，且稅費更低，但通常需承繼標(biāo)的公司的負(fù)債。這些因素促使房地產(chǎn)資產(chǎn)交易趨于活躍。

剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)

今年以來，新黃浦、紅豆股份、豐華股份等多家非房地產(chǎn)主業(yè)公司先后公告，擬轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)公司股權(quán)，部分公司借此退出地產(chǎn)行業(yè)。不少公司通過轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)獲得一次性收益，增厚了當(dāng)期利潤。

以新黃浦為例，公司擬轉(zhuǎn)讓上海鴻泰房地產(chǎn)有限公司30%的股權(quán)及對標(biāo)的公司1.03億元債權(quán)。經(jīng)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌，于6月19日以拍賣方式組織實施競價，廣東德駿投資有限公司以12億元競拍成交。本次交易實施后，預(yù)計將增加母公司2017年度稅前利潤8億元左右。

紅豆股份擬將紅豆置業(yè)60%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給控股股東紅豆集團(tuán)，交易價格為8.2億元。公司“房地產(chǎn)+紡織”的雙主營業(yè)務(wù)變更為以服裝業(yè)為核心的單業(yè)務(wù)模式。受益于此次資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，紅豆股份預(yù)計2017年上半年實現(xiàn)凈利潤4.9億元左右，同比增長728%。

山東高速擬轉(zhuǎn)讓全資子公司煙臺合盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)及14億元債權(quán)，掛牌價格為15億元。掛牌信息顯示，煙臺合盛早已資不抵債。山東高速表示，本次股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓，有利于落實公司轉(zhuǎn)型升級發(fā)展戰(zhàn)略，盤活存量資產(chǎn)，確保實現(xiàn)投資收益，促進(jìn)公司可持續(xù)發(fā)展。公司初步測算，若本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓成功，股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益約為475.78萬元；若2017年5月底實現(xiàn)股權(quán)交割，由受讓方代合盛公司償還股東借款本金及利息，預(yù)計可實現(xiàn)利息收入約32680.07萬元。自2016年以來，公司多次掛牌轉(zhuǎn)讓旗下業(yè)績不佳的地產(chǎn)公司。由于轉(zhuǎn)讓相關(guān)資產(chǎn)，公司2016年業(yè)績表現(xiàn)良好。

中茵股份相關(guān)人士近期也表示，按照公司轉(zhuǎn)型規(guī)劃，將完全剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2017年將繼續(xù)完成房地產(chǎn)資產(chǎn)的剝離工作，圍繞聞泰通訊做強(qiáng)做大。

分析人士指出，非房地產(chǎn)主業(yè)上市公司出售地產(chǎn)業(yè)務(wù)股權(quán)，有利于回籠資金，回歸主營業(yè)務(wù)。對于大型房企來說，相較于通過并購地產(chǎn)項目公司增加土地和項目儲備，在熱點城市拿地、融資及后續(xù)項目開發(fā)成本較高。種種因素促使房地產(chǎn)資產(chǎn)交易趨于活躍。

收購兼并增加

受資金鏈緊張和資金成本上升的影響，房地產(chǎn)企業(yè)之間的兼并收購案例明顯增加，其中不乏一些知名地王項目公司。在這些轉(zhuǎn)讓案中，多數(shù)附帶了債權(quán)。受讓方除了支付相應(yīng)股權(quán)對價外，還需負(fù)擔(dān)相關(guān)債權(quán)。這也顯示出相關(guān)企業(yè)轉(zhuǎn)讓這些項目背后的“力不從心”。

6月8日，北京產(chǎn)權(quán)交易所信息顯示，華僑城股份以7.34億元底價轉(zhuǎn)讓其全資子公司北京僑禧投資有限公司49%股權(quán)，受讓方還需支付44.49億元的借款利息。北京僑禧投資有限公司所持主要資產(chǎn)為豐臺區(qū)城鄉(xiāng)一體化槐房村、新宮村舊村改造項目第一期B組團(tuán)地塊。該地塊于2015年11月初由華僑城股份、招商地產(chǎn)和華潤置地3家企業(yè)組成聯(lián)合體以83.4億元競得，是當(dāng)年的豐臺地王。不過，招商地產(chǎn)和華潤置地陸續(xù)退出，該地塊由華僑城一家通過北京僑禧持有。中國證券報記者了解到，目前該地塊的開發(fā)尚未有實質(zhì)性進(jìn)展。掛牌信息顯示，項目公司北京僑禧投資有限公司目前經(jīng)營不樂觀，2016年末凈虧損2.6億元。截至2017年4月30日，北京僑禧資產(chǎn)總計90.46億元，所有者權(quán)益為-2.62億元，負(fù)債金額達(dá)93.08億元。此外，受讓方與轉(zhuǎn)讓方將按照持股比例共同向標(biāo)的企業(yè)提供借款。

統(tǒng)計顯示，近3個月以來，在北交所掛牌轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)公司股權(quán)項目明顯增多，且在掛牌價中債權(quán)占據(jù)較大比例，其中不乏一些大型企業(yè)的房地產(chǎn)項目。

上市房企方面，融創(chuàng)中國、藍(lán)光發(fā)展、陽光城等公司先后通過并購項目公司股權(quán)的方式拿下天津、重慶、成都、武漢、廣州等多個地產(chǎn)項目及土地，并購標(biāo)的集中在重點城市市場。

6月26日，SOHO中國宣布，以35.73億元出售上海虹口SOHO。資料顯示，虹口SOHO位于上海市四川北路商圈中心，總建筑面積約9萬平方米，可租面積約7萬平方米。出售時處于滿租狀態(tài)。

縮短開發(fā)周期

分析人士指出，相比通過招拍掛補(bǔ)充土地儲備，并購地產(chǎn)公司股權(quán)需承繼標(biāo)的公司負(fù)債，但好處是收購手續(xù)簡單，土地或者在建工程的各類許可證可以更名，不用重新申報，且稅費更低。此外，通過股權(quán)收購的方式能縮短開發(fā)周期。

中國房企產(chǎn)業(yè)協(xié)會此前發(fā)布的報告顯示，近年來房地產(chǎn)業(yè)并購數(shù)量以及涉及金額呈逐年增加之勢。2016年，房地產(chǎn)行業(yè)并購案宗數(shù)為198宗，涉及金額為4014.83億元，同比上升43%；而2015年并購案宗數(shù)為343宗，涉及并購標(biāo)的物價值為2815億元，同比增長11%。

該報告認(rèn)為，2016年行業(yè)集中程度進(jìn)一步提升，同時行業(yè)平均利潤率下行趨勢未改，表明行業(yè)高增長時代已經(jīng)結(jié)束。在新的發(fā)展階段，大型房企通過并購加速獲取資源，中小型房企則加速轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分化進(jìn)一步加劇。

北京二手房市場持續(xù)低迷

近期，北京二手房市場價格持續(xù)下降，成交量萎縮嚴(yán)重。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，6月1日-25日，二手房住宅簽約僅6969套，為近27個月的最低值。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，7-8月北京二手房價可能繼續(xù)下調(diào)5%左右，回到2016年10月左右的價格水平。

市場降溫明顯

“真沒想到價格下降得這么快。”家住天通苑的王先生向中國證券報記者感嘆道。主做天通苑二手房生意的一房產(chǎn)中介經(jīng)理小劉介紹道，“相比年初高位，普遍下降10%左右?，F(xiàn)在掛410萬元的房子，年初高點可以掛到460萬元。”

中國證券報記者走訪宣武門某房產(chǎn)中介門店，了解的情況基本相似。“這邊在售的房子均價在11萬元/平方米左右。”一房產(chǎn)中介小伙稱，“有的房子價格較5月初最多降了1萬元/平方米，最少的也有3000元/平方米。”

一系列政策組合拳讓春節(jié)前后瘋狂的房地產(chǎn)市場持續(xù)降溫。根據(jù)《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計劃》，今后5年供應(yīng)住宅用地6000公頃，保障150萬套住房建設(shè)需求，土地供應(yīng)節(jié)奏加快。

國家統(tǒng)計局公布的2017年1-5月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)期土地購置面積7580萬平方米，同比增長5.3%，土地成交價款3036億元，增長32.3%。全國土地市場分化明顯，一、二線城市土地溢價率平均為21%，達(dá)到近5年新低，而三、四線城市平均土地溢價率高達(dá)46%，刷新歷史紀(jì)錄。

房價料繼續(xù)下行

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，“整體看，北京等一二線城市網(wǎng)簽成交量持續(xù)走低，市場進(jìn)入調(diào)整周期。北京二手房整體價格自4月份累計跌幅約6%，部分區(qū)域有些房源跌幅超過10%，目前的價格大約回到春節(jié)前后水平。預(yù)計7-8月可能繼續(xù)下調(diào)5%左右，回到2016年10月左右水平。”

根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的5月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)，二手住宅價格環(huán)比下降的城市7個，比上月增加2個；漲幅回落的城市30個，比上月增加8個。其中，北京二手房價格降幅最大。

云房數(shù)據(jù)研究中心公布的數(shù)據(jù)顯示，5月北京市二手住宅均價為63612元/平方米，環(huán)比下降1.50%。