6月20日，人民銀行營業(yè)管理部（北京）公布了2017年5月北京市貨幣信貸運行情況。在這份公告中，關(guān)于房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)十分驚人！
1、新增房貸占比創(chuàng)新低！
根據(jù)人民銀行營業(yè)管理部（北京）2017年5月北京市貨幣信貸運行情況：
5月末個人住房貸款比年初增加907.6億元，新增額占各項貸款新增額的比重為28%，較2017年第一季度（37.6%）和2016年全年（47%）分別下降9.3個、18.7個百分點，占比趨于合理。
在暴哥整理分析人民銀行營業(yè)管理部的公開數(shù)據(jù)之后發(fā)現(xiàn)，5月份北京住房新增貸款占全部貸款比重28%的這一數(shù)據(jù)，不僅相較于2016年全年的平均水平以及2017年一季度有大幅度的下降，還創(chuàng)出2015年以來的新低。
從上面暴哥制作的圖表不難發(fā)現(xiàn)，28%的新增住房貸款占比已經(jīng)回到了2015年全年的平均水平，相比于2014年還低幾個百分點。
更為重要的是，5月份新增房貸占比跌破30%很可能并不是底部，未來這一數(shù)據(jù)有望繼續(xù)下滑！
為什么還會下滑？
細(xì)心的朋友可能發(fā)現(xiàn)了，在上面的表格中，在2017年5月之后，出現(xiàn)了兩條不同的折線，一條指向20%，另一條指向15%。20%和15%這兩個數(shù)據(jù)是暴哥推測出來的。至于憑什么推測且聽暴哥道來。
上個月底，中國人民銀行營業(yè)管理部主任周學(xué)東曾經(jīng)在央行主管的半月刊《中國金融》2017年第11期刊文。
在這篇文章中，周學(xué)東主任寫過這么兩段話：
從2017年1月開始，人行營管部在MPA評估中進(jìn)一步突出信貸政策導(dǎo)向效果評估，按照宏觀審慎要求，加入個人購房貸款增長這一因子，對北京地區(qū)全部銀行嚴(yán)控個人購房貸款新增額占全部新增貸款的比重，并將全年調(diào)控目標(biāo)確定為25%左右的合理水平。
從實施情況看，2017年第一季度新增個人購房貸款占全部新增貸款的比重從2016年第四季度67.4%大幅回落到2017年第一季度的36.1%，回落約31個百分點。特別是作為北京地區(qū)房貸主力的幾家銀行更為明顯：工商銀行北京分行降至24%，建設(shè)銀行北京分行降至29%，中國銀行北京分行降至15%，農(nóng)業(yè)銀行北京分行降至35%，招商銀行北京分行降至23%。
從這兩段話種可以發(fā)現(xiàn)，北京地區(qū)對于新增房貸占比的最低線控制在25%。
根據(jù)5月份的數(shù)據(jù)，目前北京市新增房貸占比是28%，如果要達(dá)到25%的水平，接下來會發(fā)生什么呢？
按照前個5月新增貸款10%的同比增速計算，結(jié)合2016年全年的新增人民幣貸款數(shù)據(jù)6059億，我們估算出2017年北京市全年的新增貸款規(guī)模可能達(dá)到6600億左右。6600的25%也就是1650億，即北京市的房貸新增規(guī)模要控制在1650億左右的水平。
前5個月，北京各銀行已經(jīng)發(fā)放了907億住房貸款，那么也就是說，接下來的7個月還剩下1650億-907億=743億左右的貸款額度。
剛來說了，如果剩余的7個月，以2016年全部新增貸款為底數(shù)計算，按照10%的增速，那么全部貸款還可能發(fā)放3400億左右。
這么一來，740億（743億四舍五入）只占到3400億的21.7%，即未來如果要實現(xiàn)全年25%的新增住房貸款占比的目標(biāo)，剩下的7個月，每一個的新增貸款占比幅度不能超過21%。
要知道，25%的閾值可以說是以一種最低標(biāo)準(zhǔn)，如果超出預(yù)期的話，那么未來不排除個別月份的新增房貸占比跌破15%，甚至更低。
回到前面暴哥的兩條預(yù)測折線，20%和15%就是這么算來的。
2、房貸利率持續(xù)上揚(yáng)！
根據(jù)，根據(jù)人民銀行營業(yè)管理部（北京）2017年5月北京市貨幣信貸運行情況：
從2016年12月開始，轄區(qū)內(nèi)銀行首套住房貸款實際執(zhí)行的加權(quán)平均利率從基準(zhǔn)利率的0.86倍逐步提高至2017年5月的0.9倍；
在北京地區(qū)逐步取消房貸利率之后，從執(zhí)行情況來看2017年前5個月房貸利率已經(jīng)從86折，回到了9折。
而6月5日，新京報曾經(jīng)報道：
北京部分銀行首套房房貸利率最低為基準(zhǔn)利率1.1倍；二套住房按揭貸款最低為基準(zhǔn)利率的1.2倍。
由于這一消息是6月份傳出來的，所以在前5個月的數(shù)據(jù)中并沒有體現(xiàn)出來。不過，我們可以預(yù)見，隨著利率整體持續(xù)上行，房貸利率進(jìn)一步上揚(yáng)只是時間問題。
對于房貸利率最為關(guān)鍵的是，目前的房貸利率上行已經(jīng)不是銀行的被動行為，而是從被動變?yōu)橹鲃?，主動為之。這是因為隨著資金借入成本的不斷上漲（各項市場利率上漲），銀行不得不主動提高房貸利率，以守住自己的盈利底線。
（美聯(lián)儲這一次的加息之后的效果目前還不是很顯著，但如果，中美兩國利差在接下來繼續(xù)縮窄，我國央行很可能不得不再一次調(diào)整逆回購、MLF等利率。這么一來商業(yè)銀行也勢必跟隨調(diào)整房貸利率。）
對樓價有何影響？
對于樓價來說，人民銀行營業(yè)管理部透露出來的這兩個重要數(shù)據(jù)，以及暴哥對后續(xù)數(shù)據(jù)走勢的分析究竟有何影響呢？
任何具有投資屬性的商品，想要價格穩(wěn)定或者上漲都必須在一定的資金規(guī)模和交易水平推動下方能達(dá)成。即便保持價格恒定（不漲不跌），也需要買賣雙方，供需雙方之間的力量博弈是平衡的。
對于樓價來說，當(dāng)然也逃不出供需關(guān)系這套基本的價格體系。樓市的供需關(guān)系體現(xiàn)在哪里呢？成交量是一個方面，但更可信賴的指標(biāo)暴哥覺得其實就是新增住房貸款占全部貸款的比重。此前，暴哥曾經(jīng)在《2017，這個一線城市房價要跌16%？！2018、2019又會跌多少？》一文中，分析過支持深圳樓價的新增住房貸款占全部貸款的比重榮枯線，大概是30%?，F(xiàn)在看來深圳在跌破30%這一榮枯線之后，房價確實一直在下跌。
對于北京來說，保持房價穩(wěn)定的榮枯線可能也在30%附近。一旦跌破30%，就會出現(xiàn)局部下跌，距離30%越遠(yuǎn)，下跌的輻射面和下跌的幅度也越大。
從上述結(jié)論出發(fā)，人民銀行營業(yè)管理部表達(dá)出的把新增房貸占比控制在25%以內(nèi)，顯然最終體現(xiàn)在樓價上，能夠直接起到抑制房價的效果；而利率的不斷上行，對于購房者的熱情會是極大的打擊，這種打擊將體現(xiàn)在新增住房貸款規(guī)模和成交量上，進(jìn)而又會作用到樓價上，形成一個自我強(qiáng)化循環(huán)的過程。這個自我強(qiáng)化可就是不是刺激樓價上漲的強(qiáng)化了，而是進(jìn)入下跌的強(qiáng)化。
從市場的實際效果來看，根據(jù)最新的報道，北京樓市基本上進(jìn)入下跌模式：
根據(jù)麥田房產(chǎn)的統(tǒng)計，3月17日至6月11日的在售房源中，業(yè)主選擇下調(diào)掛牌價的房源占到近六成；不過，下調(diào)幅度超過100萬的僅占5%左右，這部分降幅較大的房源中，超9成總價都在1000萬元以上。
麥田房產(chǎn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者舉例稱，5月底，北五環(huán)一套四居室降價500萬元出售，以1100萬元成交。據(jù)經(jīng)紀(jì)人介紹，這套房子是317新政前就掛牌了的，當(dāng)時業(yè)主不著急賣，報價1600萬其實是有點虛高的（小區(qū)同類房源此前成交價約1350萬），后來業(yè)主相中了想換的房子，著急換房，就降到了1100萬，一周時間就成交了，其實際降價，約為250萬。而1100萬的價格，基本上相當(dāng)于小區(qū)去年年底的成交價。
6成這個數(shù)字其實很特殊，恰好過半，也就是說持有房產(chǎn)并且想要出售的賣方整體已經(jīng)氛圍已經(jīng)轉(zhuǎn)入弱勢。就像暴哥一直強(qiáng)調(diào)的，樓市已經(jīng)從賣方市場進(jìn)入買方市場，買方話語權(quán)越來越重！
行文至此，估計有不少朋友又會問暴哥何時買房，房價會跌多少。
前一個問題還比較好回答，整體而言，還是等個兩年左右（具體而言，不同城市會有差異）；后一個問題，恐怕就只有天曉得了。暴哥能夠用簡單的量化分析估算到房價漲跌的方向，但是具體的幅度，這和市場情緒，國家對于金融風(fēng)險的承受力等等多方面因素相關(guān)。
不過如果國家對于樓價下跌有足夠的承受能力，大家又?jǐn)y起手短期之內(nèi)暫時不買房的話，那可能結(jié)果對于想買房的人來說真的是幸之又幸了。
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